购买二手房时，如果是跟卖家直接交易，购房者就会打起十二分精神，可一旦有了中介的介入，购房者往往是打起二十四分精神应对，生怕被坑，但奈何有时千防万防还是没防住。所以为了增加胜算，我觉得你还是有必要看一看中介常用的花招究竟有哪些？

一、将《买卖合同》与《居间合同》合二为一

一些中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一份《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，在购房者不知情的情况让其签署。

从法律上讲，签了这份《买卖居间合同》，居间人的居间义务已经完成，而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房者承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。

所以，购房者签署合同之前，一定要问清楚到底签的是居间合同还是买卖合同。

二、故意以口头形式作出部分承诺

中介公司为了能够顺利促成房屋买卖交易的达成，往往会对购房者作出许多承诺，但又担心这些承诺未实现会影响自己的利益，因此作出的承诺多为口头承诺。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房者也无法提供有力证据予以证明。

因此，为了避免承诺无法实现，购房者应要求房产中介承诺落实在合同中，一一写清楚。

三、故意不履行解释居间报酬所对应的具体义务

大部分购房者对中介的居间义务存在认识误区，认为办理过户也是上海房产中介的居间义务，但其实并不是。根据合同法规定，居间义务完成的标志是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。

而中介公司则会利用购房者的这一误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时，购房者也无法要求中介公司承担责任。所以，购房者有必要让中介在合同中注定具体居间义务。

四、诱使购房者签订规避中介公司责任与风险的文件

居间过程中，中介公司会让购房者签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房者产生疑问时，房产中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响其权利等来误导购房者。

然而，纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房者签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。因此，签合同的时候，购房者务必要看清楚二手房合同的内容，有问题的条款要及时提出来，在协商一致后再落笔签名。

上海哪些人可以享受住房补贴？

1、住房补贴发放的对象是职工。目前，机关和事业单位已经实施，企业根据自身的条件参照执行。已按房改优惠政策购买了规定面积标准住房的职工不享受住房补贴；承租公有住房的职工在自愿退出所租住的住房后，可以享受住房补贴。

2、职工住房面积未达到规定标准的住房补贴办法和职工住房面积标准按地方政府规定施行。职工的住房补贴额：向职工发放的住房补贴额等于每平方米建筑面积补贴额与该职工的住房补贴面积的乘积。

3、无房职工的补贴面积按规定的住房补贴面积的乘积。无房职工的补贴面积，按规定的住房补贴面积标准计算。每个职工的住房补贴由各职工单位自行负担。

上海住房补贴标准是什么？

1、对于享受住房补贴的规定：对职工因未享受国家福利分房政策；或虽已享受国家福利分房但未达规定面积标准的，单位按国家或地方政府规定的补贴标准；一次性或按月计入职工个人所在的住房公积金管理中心专用账户的住房补贴；暂不征收个人所得税。

2、国家机关、事业单位对无住房职工或住房面积未达到规定标准的职工；发放的现金补贴、住房补贴发放的原则是：坚持效率优先，兼顾公平的原则，由各地政府根据当地经济适用住房平均价格、平均工资；以及职工应享有的住房面积等因素具体确定。

3、住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助，即将单位原有用于建房、购房的资金转化为住房补贴、分次（如按月）或一次性地发给职工，再由职工到住房市场上通过购买或租赁房屋等方式解决自己的住房问题。

上面这些就是小编为大家了解到的有关于上海哪些人可以享受住房补贴？上海住房补贴标准是什么？相信大家看过以后在需要的时候可以及时的办理，这样相信会为您省去很多时间，另外需要提醒大家的是准备好相关的材料，以免浪费时间。

五险一金的重要性

在目前全国众多城市限购的背景下，对于非本地户籍职工来说，6—60个月的连续社保（或纳税记录）是买房的必要条件，并且，在买房时，若想使用公积金贷款，公积金需连续缴满一定周期。

以北京为例，从2017年3月20日起，非京籍人士想在北京买房，必须满足社保或个税连续缴纳60个月，这两个条件中的任意一个，使用公积金贷款时，公积金需连续缴满12个月。若断缴后，积累的年限又重头开始计算，但5年后的房价，恐怕又是今非昔比了。

另外，养老保险、医疗保险都要求在工作期间缴满一定年限，在退休后才能先手终身待遇。所以，暂时的中断并不影响退休后的待遇，只要在退休前达到累计年限即可。不过，医保断缴后，若超出缓冲期，就不再享受医保待遇，也就是说看病无法报销费用，只能自费。如果医保断交3个月，医保缴费年限清零。

因此，如果五险一金断缴后，不在一定期限内补上的话，将会对买房、买车、看病、子女入学等产生灰常严重的影响。

五险一金如何补缴？

按照规定，在断缴后一定期限内，单位可以为员工补缴五险一金。

社保：因单位原因造成的漏缴，单位可以为员工补缴五险，但仅限于最近3个月。

公积金：因工作变动未缴或补缴不超过3个月的，视为连续缴纳。用人单位补缴后，员工可以正常申请住房公积金贷款。

个人如何办理社保补缴？

如果遇到公司不肯为自己补缴，个人想要办理补缴，难度比较高。

对于上海本地城镇户口人员来说，可以通过人才服务中心或者职业介绍服务中心来参加社保，不过，只能参加五险中的养老、医疗、失业三险。若是外地户籍人员，则无法在上海当地交社保。

目前，市面上有很多社保代缴机构，但是，职工只有与用人单位签订了劳动合同，用人单位存在劳动关系，才能通过单位缴纳社会保险。个人想缴纳社保，目前最靠谱的办法就是找开公司的朋友帮忙缴纳社保。

随着现在人们生活水平的提高，以及贷款这一政策的出台，让许多家庭都选择购买“二套房”那么各位购房者知道二套房是怎么认定的吗?二套房的条件是什么?

1、二套房认定

  1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套

  2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上

  3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。

2、二套房条件

  1、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房,根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的;

  2、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房,根据目前银行"认贷又认房",如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行;

  3、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房,过去只认贷这种情况不算二套房,但现在加了认房虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房;

  4、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房;

  5、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款,目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房;

  6、婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起,夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记;

  7、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房,只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

  以上就是关于二套房认定和二套房条件的介绍,新二套房贷认定标准的出台在有效抑制以非自住,为前提的购房需求入市从而遏制房价过快上涨的同时,也使得市场中改善型需求购房者面临尴尬选择,尤其首套住房无贷款记录,需要贷款购买第二套住房的购房者将受到直接的影响。

上海购房委托公证书怎么写

我们知道关于上海购房委托书要包括以下几点：

１、其包括委托人与受托人的基本情况（姓名、性别、出生日期、现在住址）；

２、委托人与受托人的关系；

３、也包括委托的原因；

４、也包括委托的权限（委托权限要明确、具体）；

５、说明委托期限；

６、有受托人有无转委托权；

７、包括其他应明确的内容。

上海购房委托公证收费标准

在我们生活中，如果有房屋需要办理房屋委托公证则需要去公证机关办理公证，在相应的公证机关办理公证，则需要按照规定收取公证费，相关公证收费标准简介如下：　　

1、证明商标注册，收费50元；　

2、对于证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、需要证明影印件与原件相符，收费5元；　

3、对证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费在10元；

4、对证明法人资格、收养、财产分割、证明有关产品抽样检测，收费则需在10～30元；　　

5、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费则是5元；

6、对证明招标、拍卖、开奖、收费在100～150元；　

7、对证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费在50～200元；　　

8、对证明遗赠抚养协议，收费10～50元；　　

9、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，收费10元。

10、对于证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系相关婚姻状况、未受或者受过刑事处分则需要收费10元；　

11、对证明劳务合同，收费5元；　　

12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但收费不得低于40元；　

以上我们为大家介绍的是关于上海购房委托公证书怎么写？上海购房委托公证收费标准的相关问题，对于这些问题我们应该有了一些了解吧。如果我们购买房子需要进行委托，那么写委托书就是必须的，而且委托书也要进行公证才可以使用。

想要申请组合贷款买房，需要同时满足商贷和公积金贷款这两者的要求。贷款买房，组合贷款也许是理想的一种方式了。当公积金贷款贷到高额度以后，剩下的房款走商业贷款。但是，想要申请组合贷款买房，需要同时满足商贷和公积金贷款这两者的要求。

一、能申请公积金贷款买房吗？

1、借款人要申请公积金贷款买二手房，需要符合三大条件：

• 住房公积金开户一年以上，并连续缴存12个月；

• 仍在“缴存状态”；

• 没有未清洁的公积金贷款或政策贴息贷款。

除此之外，还有两种情况也可以申请公积金贷款：离退休职工或者翻修房屋。

2、所购房屋必须是70年产权的住宅。

二、能申请商业贷款买房吗？

申请商业贷款，要看各银行的具体要求，一般情况下，银行会在借款人、房屋、卖房人这三方面做出限制。

1、借款人

• 有合法有效的身份证明；

• 稳定的就业和收入；

• 可以覆盖月供两倍的收入证明；

• 部分银行不接受未成年人贷款买房。

• 除了合法身份和信用良好，重要的是：

• 年龄在18-65岁；稳定的收入证明；购房合同或者购房协议。

2、卖房人

• 卖房人离婚的，需要在离婚协议中或法院判决中明确房产的归属。

• 未涉及房产归属的，需要前配偶到场。

• 卖房人为未成年人的，部分银行不受理。

3、所购房屋

• 对所购房屋的地址有限制，部分银行不受理远郊区县的房屋；

• 房本有抵押，部分银行不受理。

三、组合贷款买房需要注意什么？

组合贷款买房时，一定要注意自身条件和所购房屋既要符合商贷银行的要求，也要符合公积金贷款的要求，选择两者的交叉部分才可以。

1、房屋性质

商贷也受理的房屋类型较多；公积金贷款只受理70年产权的住宅。

2、房屋面积

商贷对房屋面积有要求，一般银行不受理小于30㎡的住宅（且房屋面积会影响商贷的首付款比例）；公积金贷款无要求。

3、房屋有无抵押

商贷银行一般情况下可受理有抵押的房屋，只要过户前解抵押就可以；公积金贷款需要在评估前解抵押。

4、贷款年限

商贷的贷款年限与房龄和贷款人年限有关：各银行具体要求不同。

公积金贷款年限的计算与房龄、借款人年龄、房屋结构类型等有关。借款人申请组合贷款的时候，需保证商贷和组合贷的年限保持一致。

5、卖家拿尾款时间

相对于选择纯商贷和纯公积金贷款的购房者来说，组合贷款卖家拿到尾款的时间较长。

一般情况下，卖家处于换房过程中，或有其他急用钱的事情，不会同意买家走组合贷款购房。

高昂的上海房价让很多购房者望而却步，回乡置业成为一部分在上海工作的购房者的一大选择。需要提醒购房者的是，回乡置业也是能使用公积金的，还不收藏起来！

一、申请公积金异地贷款

公积金贷款利率较低，可以为购房者省去一大笔贷款利息，但在上海的购房者如果要申请公积金异地贷款首先需要满足一系列条件，其中包括：职工在上海交住房公积金；申请贷款前连续六个月缴存且余额不得低于16666元等。另外购房者还需要注意如果配偶一方申请过公积金贷款，未还清贷款之前，配偶双方均不能再次使用公积金买房；贷款申请人在提出公积金贷款申请时，未偿还的商业贷款可能影响公积金贷款额度。

除此之外，购房者还需注意由于全国各城市异地贷款的政策不同，提前了解本城市的政策很关键。满足了贷款条件，购房者就可以按照如下步骤来申请贷款了：

第一步：购房者向缴存公积金的上海公积金管理中心提交申请办理异地贷款，待确认申请信息之后，中心会出具《异地贷款职工住房公积金缴存使用证明》。

第二步：购房者将身份证、购房合同、异地贷款使用证明等资料提交至家乡的公积金管理中心，待工作人员确认。

第三步：资料审核全部通过审核，购房者就可以在家乡的公积金中心办理正常的贷款手续了。

二、申请提取公积金支付房款

如果购房者的家乡不支持公积金贷款怎么办？购房者可以申请提取上海的公积金账户余额来支付房款。但购房者必须先在外地购房后再申请。另外，购房者购买户籍地和非户籍房屋申请提取公积金的手续大不同：

购买户籍地房屋：购房者申请提取公积金时，如果上海公积金中心在规定的调查核实期间内未收到有关部门回复，会准予办理提取手续，如果在复查中发现存在违法违规行为，将按照相关规定追究购房者的法律责任。

购买非户籍地房屋：如果购买非本人/配偶/直系血亲户籍地住房，如果上海公积金中心不能获取房屋交易真实性确认，或者经核查房屋交易不属实，购房者不得提取住房公积金。

花钱买了房子，当然希望能顺顺利利住进去，而不是一堆麻烦事紧随！但，事情总有万一的嘛！如果遇到了麻烦，也是希望能好好解决。今天要讲的就是，如果开发商破产，购房者如何保障自己利益。

问：房企破产商品房买卖合同有效吗？

答：在期房销售中，如果刚交完首付，但并未办理按揭贷款，此时开发商破产，签署的商品房买卖合同仍旧是有效的。

因开发商破产而导致商品房买卖合同无法继续履行，开发商已经构成根本违约，应退还首付款，并承担相应的违约责任。

问：开发商破产业主有权要求退房吗？

答：房屋已交付，未办理房产证开发商此时破产的，按照法律规定，应该优先保护已支付全款的业主利益，如果开发商因此而无法办理房产证时，业主可以要求退房。

因为房屋虽已交付，房款亦全部支付，但并未进行房屋所有权转移登记，无法发生物权变更的效力，所以合同并未履行完毕。

问：开发商破产能否原价收回未办理过户的房屋？

答：开发商不能基于破产而要求业主原价返还房屋，在此期间房屋升值的，升值后的收益归业主所有，原价收回房屋对业主是有损失的，也没有法律依据。

问：开发商破产，业主是否就破产财产有优先清偿权？

答：这得分多种情况，如果业主已支付全部房款，那业主是有优先受偿权的。业主购买期房，缴纳了首付款签订商品房买卖合同后开发商破产，业主可要求解除合同，返还首付款以及利息。

开发商破产，法院一旦裁定进入破产程序，破产之前发生的债务，只是普通债权，无法优先清偿，只能等到优先清偿破产费用和共益债务后才能清偿。

问：开发商破产业主可以不交房贷吗？

答：房屋已交房正按揭还房贷，还未办理房产证，虽然开发商已破产，但业主仍需继续还房贷，因为贷款是业主跟银行之间的借款关系，跟开发商没直接关系，开发商承担连带担保责任。

业主断供银行可冻结其账户

如果业主不按期交房贷，造成逾期后，基于借款合同和担保合同银行会将业主及开发商同时诉上法庭，一般开发商都在银行留有保证金。此时银行通常会先执行开发商的保证金抵偿房贷款，银行会冻结业主的账户甚至拍卖该房屋。

是不是在签订商品房买卖合约的同时，很多人往往是被销售牵着鼻子走，让签哪就签哪呢？是不是很烦这种对某事情一无所知的状态呢？为了避免日后产生纠纷，损害自身权益。在签订商品房买卖合同时一般来说要注意以下条款。

商品房买卖合同中有哪些条款是需要特别注意的？

首先，应确认商品房的基本情况，即商品房所在建筑物主体结构、商品房所在位置、层数，商品房建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积、层高各为多少。

其次，需注意所购买的商品房是否有抵押，解除抵押的条件和期限；还应注意开发商有关房屋质量和保修责任的承诺。

再次，应明确所购买商品房计价方式和总价款、付款方式、逾期付款违约责任。

最后，应注意商品房的交付条件、具体何时交付及逾期交付违约责任，开发商何时与购房者办理房屋所有权转移登记。

霸王条款是开发商的单方行为

在签订商品房买卖合同中有些开发商会在政府提供的主合同外与购房者对合同做补充约定，不与购房者协商一致，开发商单方对双方权利义务进行约定。

有些情况下，这些条款未遵循公平、平等原则，会限制购房者权利。购房者在购房合同中遇到“霸王条款”应积极维护自身权利，要求开发商对“霸王条款”的内容进行解释。

格式合同中易隐含“霸王条款”

购房者对“格式合同”如果有异议应要求开发商进行修改和变更，不要轻易签订，否则，可能会对自身权利造成极大的限制。

购房者在签订买卖合同时，基本上都是开发商提供格式合同，让签哪就签哪，根本不看商品房买卖合同中的条款，很容易步入“霸王条款”的陷阱。

遇霸王条款可申请法院变更或撤销

如果已经签订“霸王条款”，而这些条款明显违背公平原则或购房者受到欺诈或因重大误解签订了“霸王条款”，购房者可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

涉及违反法律或行政法规的强制性规定或损害社会公共利益等，这些“霸王条款”是无效的。

不管二手房是买还是卖的，一般人都会找中介去搞定这件事情。而在找专业人士解决事情的时候，对于买卖双方所签订的合同都要仔细慎重哦！因为纠纷很容易在此发生。今天要讲的便是二手房买卖中的居间合同了！

签订居间合同，交易双方需？

一、审查经纪公司和相关资料

首先，委托人应当对所选第三方（中介）的资质及其业务能力进行考察，其次还要对其提供的资料进行审核和确认。

对于买方来说要注意确认所选中房屋的产权是否清晰、是否有产权证书、是否存在共有人；也要注意房屋是否存在抵押、查封等状况。

由于二手房市场存在诸多问题，因此会存在一些中介为了诱导当事人签订合同，而随意承诺和保证交易另一方不存在任何问题。一些当事人信以为真订立合同之后，无论交易是否能履行，中介公司会要求当事人支付相应的中介服务费。

二、明确各种税费如何分担

根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费不同。如果买卖双方由于对交易习惯和办理程序不了解，轻信房产中介人员的一己之言，导致合同约定有可能与自己真实意思产生偏差，从而造成经济纠纷。

因此在买卖双方与房产经纪公司在签订居间合同时，必须在合同中要求明确各种税费如何分担，以方面双方查阅。

三、中介费的支付期限及标准

在居间合同中，往往会在合同中注明中介费的具体的支付时间点、支付条件以及支付方。如果二手房交易双方没有认真阅读而导致违约的话，居间人是有权利起诉委托人支付费用及委托金的。因此，无论房屋买卖合同是否能够实际履行，一定要对居间合同有所了解，以免增加损失。

居间合同的签订流程：

1、中介向买卖双方协商好的价格写在合同上并取得双方同意；

2、为防止卖方一房多卖，房产中介一般会要求卖方在签订完三方合同后需要把产权证押在中介方；

3、约定过户时间；

4、清点房子的水电气，物业费，光纤及机顶盒是否有欠款；

5、约定缴税方；

6、三方无误后签字；

7、买卖双方按手印，中介费公司盖章；

8、买方交定金，卖方押证；

9、签完结束。

PS：买卖双方不要过于相信中介人员的口头承诺，如有附加条件，委托人应要求房产中介公司作出书面承诺，以便将来发生纠纷时可以作为证据。