定金是在合同签订或在履行之前支付的一定数额的金钱或替代物作为担保的担保方式。很多购房者都会遇到由于各种原因后悔买房，但是开发商不退定金的情况。但定金是否能要回并不是全由开发商说了算，还要根据具体情况判断。

定金一般是在认购协议中约定的，因此购房者首先要对认购协议的内容有明确的了解，认购协议与商品房买卖合同有本质区别。但只要是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，就具有法律效力，因此一般认为要回定金的难度较大，但满足了一定的条件，定金还是可以退的，那么如何来判断呢，可以从三个方面入手：

（1）如果是因为合同条款达不成一致意见，购房者要求退房，开发商/卖家一般会直接将定金退给购房者。如果开发商/卖家不退，购房者可以向住建委投诉。需要注意的是必须是在认购书约定的期限内来签合同，要想退定金必须要证明这一点。购房人可以通合同条件谈判时双方修改的记录来证明，也可以通过双方谈话的录音来证明。

（2）认购书或购房合同中，对于退定金的条件有约定的话，只要情况符合退定金的条款，都可依据认购书或购房合同让开发商退定金。也有很多购房者面临限购后失去买房资格的问题，这种情况下能不能退定金呢？一般来说楼市调控行为是政府行为，属于不可抗力。多数房屋购买合同中，也都会将政府政策作为不可抗力明确出来，由此原因造成合同无法进行下去时，可以双方协商解除合同，双方互不承担相关违约责任。

（3）对于内部认购等无销售许可证或产权证的项目，因本身不具备销售条件，因此任何情况下定金都可退，无需做大量的取证工作，如果开发商不退定金，直接起诉即可。

买房是一件大事，因此交定金时也不能马虎，提前了解定金是否能退，并在定金协议或认购合同中和开发商做好各种约定，保证房产交易的顺利进行。一旦出现问题，按照协议中的规定解决问题，可以有效避免不必要的纠纷。

由于二手房交易过程长，购房者很容易面对未知的纠纷，因此在签订合同的环节要更加谨慎，以免由于合同条款不明确导致责任归属不清晰。那么在合同中应该关注什么？哪些问题必须约定呢？

1、确认基本信息无误

在签订合同的环节，购房者需要确认的信息包括两个部分：

一是房屋本身的基本情况，包括房屋产权的情况；房屋地址和门牌是否严格填写；面积是否准确（以产权证为准），如果有赠送面积应在合同中的其他条款中写明；房屋现状（毛坯、装修等）；所赠送家具家电详单。

二是卖方的信息，包括卖方身份信息；产权证、卖方身份证和签署合同人要统一；是否有共有所有人，有的话需要到场签字确认。

二、如何付款要明确

涉及到钱的部分，购房者一定多加留意，以免由于疏忽大意造成“钱房两失”。钱的部分需要约定两方面的信息：

一是交易房屋的总价、首付款、尾款都是多少，采取什么样的方式支付，支付的最晚时限。

二是税费由谁承担，二手房税费主要包括契税、增值及附加税、个人所得税、交易手续费、中介费等，特殊产权的房屋如已购公房、经济适用房还需要缴纳土地出让金。如没有特殊约定，卖方需承担个人所得税、增值及附加税，买方需承担契税。

三、房屋交接具体内容

合同中不仅要涉及到交房时间还有注明物业、水电、燃气等费用的结算过户时间、卖方户口什么时候迁移。如果物业交割不清晰会影响购房者后续生活节奏，而户口问题则会影响买方落户，尤其是对于为了孩子读书购置的房屋。

四、违约责任写清楚

为了有效的保障交易顺利进行，二手房交易双方还需要在合同中明确什么样的行为属于违约，所需承担的责任是什么，以免发生纠纷无法确认权责，使交易更加复杂。常见的违约情况包括：逾期付款、逾期交房、逾期迁户口等。如在履行合同的过程中双方发生争议可以根据合同的约定来明确责任归属。

五、必要时签订补充协议

所谓补充协议即是对原合同的补充或者变更。由于二手房交易复杂，每一个交易都具有独特性，因此只有将各类情况都加以说明、约定，才能更好的将双方意图表明。

是不是在签订商品房买卖合约的同时，很多人往往是被销售牵着鼻子走，让签哪就签哪呢？是不是很烦这种对某事情一无所知的状态呢？为了避免日后产生纠纷，损害自身权益。在签订商品房买卖合同时一般来说要注意以下条款。

商品房买卖合同中有哪些条款是需要特别注意的？

首先，应确认商品房的基本情况，即商品房所在建筑物主体结构、商品房所在位置、层数，商品房建筑面积、套内建筑面积、分摊共有建筑面积、层高各为多少。

其次，需注意所购买的商品房是否有抵押，解除抵押的条件和期限；还应注意开发商有关房屋质量和保修责任的承诺。

再次，应明确所购买商品房计价方式和总价款、付款方式、逾期付款违约责任。

最后，应注意商品房的交付条件、具体何时交付及逾期交付违约责任，开发商何时与购房者办理房屋所有权转移登记。

霸王条款是开发商的单方行为

在签订商品房买卖合同中有些开发商会在政府提供的主合同外与购房者对合同做补充约定，不与购房者协商一致，开发商单方对双方权利义务进行约定。

有些情况下，这些条款未遵循公平、平等原则，会限制购房者权利。购房者在购房合同中遇到“霸王条款”应积极维护自身权利，要求开发商对“霸王条款”的内容进行解释。

格式合同中易隐含“霸王条款”

购房者对“格式合同”如果有异议应要求开发商进行修改和变更，不要轻易签订，否则，可能会对自身权利造成极大的限制。

购房者在签订买卖合同时，基本上都是开发商提供格式合同，让签哪就签哪，根本不看商品房买卖合同中的条款，很容易步入“霸王条款”的陷阱。

遇霸王条款可申请法院变更或撤销

如果已经签订“霸王条款”，而这些条款明显违背公平原则或购房者受到欺诈或因重大误解签订了“霸王条款”，购房者可以请求人民法院或仲裁机构变更或撤销。

涉及违反法律或行政法规的强制性规定或损害社会公共利益等，这些“霸王条款”是无效的。

在二手房交易过程中，为了确保交易的正常进行，买家向卖家交定金的现象十分普遍。但是，就是因为定金所产生的纠纷问题可不少，很多购房者会因为定金的问题而和卖家、中介闹得十分不愉快。

购房者在购买上海二手房时可能会因为一些原因而毁约，但是如果是已经交了定金并签订了定金合同的情况下，想要拿回定金是很难的事情；如果是卖家毁约，那么定金则要双倍退还给买家。但是在实际的操作中，定金的纠纷处理方法十分复杂，遇到的情况不同，解决的方法也就不同。下面我们就来具体看看如何规避二手房交易的定金纠纷吧，希望能对大家有所帮助！

一、分清预付款和定金的区别

很多时候，在二手房交易过程中，预先支付的钱可以被约定为预付款而不是定金。购房者如果将交给卖家或者中介公司的钱约定为预付款的话，即便买卖双方没能签订购房协议，预付款也会全部退还给买家的。

根据法律的相关规定，预付款和定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。但是定金不一样，签了定金合同后，如果买方单方悔约，那么定金是不退的。所以，大家一定要分清楚预付款和定金的区别，否则很容易因为混淆二者的概念而造成纠纷。

二、跳过定金流程

为了避免买卖双方因为定金而发生的纠纷，买卖双方可以不和上海二手房房产中介签订居间协议或委托代理协议。因为，定金的交纳并不是签订买卖合同的必经程序，跳过定金交易流程也可以顺利签订购房协议。因此，直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，这样能够避免因为定金原因造成的纠纷。

三、定金数额不要过多

作为二手房交易的定金，金额方面不需要过多。一旦出现违约现象，定金即使不退还，自己的损失也能相对少一些。

四、定金合同要写清

交购房定金一定要注意定金合同的内容，在定金合同中一定要约定好正式签署房屋买卖合同的时限；约定好违约行为的处理方法；如果没能在规定时间签好购房合同，定金应该怎么处理等具体细节。

五、认购协议好处多

购房者在购买二手房时，认购协议最好要签订。相对于定金合同来说，认购协议的条款更灵活，也较容易修改。购房者在签订认购协议时，可以尽量将内容偏向于自己，这样能避免不少对自己不利的条款，最大程度的保障了自身利益。

以上就是二手房交易避免定金纠纷的处理方法，希望上述内容能对大家有所帮助，帮助购房者在上海二手房交易过程中保障自身的利益。

买房最怕遇到合同问题了，因为往往这样的陷阱普通百姓很容易踏入。毕竟大家都不是专业法务出身能看破其中“奥妙”。尤其在二手房交易时遇到的此类情况更是数不胜数，首当其冲就是中介挖坑给购房者的“阴阳合同”。

一、什么是“阴阳合同”？

二手房买卖中，为了降低交易成本、逃避税费，买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高，但并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签，并按比较低的价格缴纳税费。

二、阴阳合同违法，但不代表买卖合同无效

签订阴阳合同为了逃税，这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的，但是，律师提醒购房者，并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。

因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效，并不能直接导致整个买卖合同无效。

因此，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。

三、存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？

通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。

很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。

首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。

目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由房产中介代为起草处理的，通常是有以一个低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？

有购房者以二手房买卖中阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时，主张无效的一方往往无法接受，指责法院对违法行为不理不管。

实际上，司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常，法院就是这么处理的。

从实践来看，阴阳合同避税的违法手段，目前基本处于民不举、官不究的状态，但一旦曝光到税务部门，肯定是处理的。

当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外，由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，所以，也不排除法院会以司法建议等通知相关主管机构。

在中国的传统观念中，有房才有家，购房后最重要的事就是要办理房产证，房产证对于房子来说就像身份证对于我们每个人，是房屋所有权的凭证。房产证办理流程以及房产证过户流程等对每个购房者来说都是必修课，如何办理房产证?需要提供哪些材料？如果房产证丢了该怎么办呢？

一、办理房产证的流程：

1、确定开发商已进行初始登记

递交房屋权属登记资料由开发商帮你统一办了，需要购房者确认一下两个月之内（60日）开发商是否给你初始登记了。可以向开发商询问办理初始登记的情况并在《购房合同》中对其加以约定，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。

2、到管理部门领取并填写《房屋（地）所有权登记申请表》

领表填好，需要开发商签字盖章。可以事先向开发商询问，房产证应该在哪个部门办理，然后直接向该部门咨询，省去奔波之苦。

3、拿测绘图（表）

测绘表是登记部门确定房产证上标注面积的重要依据，取得途径有三种：开放商处（携身份证）；开发商指定的房屋面积计量站；或向登记部门申请对房屋面积进行测绘。

4、领取相关文件

集齐必要的申请文件，包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。

5、缴纳公共维修基金、契税

这两笔款项需向房产所在地区的小区办或者指定的代收银行缴纳，作为办理房产证的必需文件，缴费后务必保留好缴纳凭证，一旦遗失会影响获得房产证。

6、提交申请材料

材料主要包括以下几种：盖章的申请表;房屋买卖合同;签订预售合同的买卖双方关于房号、房屋实测面积和房价结算的确认书;测绘表、房屋登记表、分户平面图两份;专项维修资金专用收据;契税完税或减免税凭证;购房者身份证明(复印件核对原件);房屋共有的提交共有协议;银行的提前还贷证明。

7、按照规定时间领取房产证

领取房产证后，一定要保存好证书。

二、办理房产证需提供的材料：

1、房屋购销合同原件及补充合同原件。

2、商品房销售统一发票原件。

3、房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件。(若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单及填写丽水市房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。)

4、完税凭证(契税缴款书)

5、已婚的购房人：

①双方身份证复印件(原则上需校验原件);

②婚姻证明复印件(带原件校验);

③双方任何一方不能到场办理，则需提供私章，若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章。

6、单身的购房人(必须本人到场，不可代办)：

①身份证复印件(带原件校验);

②户口簿或户籍证明复印件(带原件校验);

③单身声明具结书 购房者在本地则到民政局办理。

三、房产证办理所需费用

1、居民住宅每套80元，如有共有权证增收工本费10元/本。

2、其它房产建筑面积500(含500)㎡以下的每宗200元，500——1000㎡的为300元，1000——2000㎡的为 500元，2000——5000㎡的为800元，5000㎡以上的为1000元;如共有权证增收工本费10元/本。

3、印花税：印花税：分为“产权转移书据”印花税和“权利、许可证照”印花税。“产权转移书 据”税目税率为万分之五，计税依据为书据中所载的金额，买卖双方均要交纳：“权利、许可证 照”税目适用5元/件的定额税率，买方交纳。

4、契税：由购房人交纳，是房屋总价的3%。

5. 维修基金：

①购买不配备电梯房屋的购房人按75元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

②购买配备电梯房屋的购房人按120元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

③对定销商品房(含动迁安置房等)不配备电梯的房屋，购房人按40元/平方米(按房屋建筑面 积计)交存;配备电梯的房屋，购房人按90元/平方米(按房屋建筑面积计)交存。

四、若不慎遗失或损坏，补办流程如下：

步骤一：申请遗失登报手续

申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损坏的真实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持该证明办理登记遗失手续。

步骤二：申请补办手续

报纸登载遗失申明六个月后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。

注意事项：

请保证及时缴纳公共维修基金和契税，根据法律规定，这两笔款项的缴纳凭证是办理房产证的必需文件，因此如果您不能及时缴纳会影响到您获得房产证。

请一定保留好缴纳税费的正式收缴凭证，并及时交给开发商或代理公司，以便他们下一步的申请工作。

开发商或代理公司代交上述税费之后，申请办理房产证，并办理抵押登记后，您就可以领取房产证了。

如果贷款银行扣押房产证和《购房合同》，您一定要找机会仔细核验房产证上的记载，一旦存在记载错误，应及时要求更改。

仔细核对证书的数量，如果约定取得两证，一定要核验是否齐全;

仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息，如与合同约定不符，要求开发商说明原因;

核对“他项权利”一栏记载的抵押事项。