按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，解了抵押才可以出售。也就是说，贷款未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。那么，怎么对房屋进行解押？

1、高风险的解押方式：解押款由买方先行垫付

解押时，多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大。首先，买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。

2、稳妥的解押方式：解押款由卖方自行出资，或由第三方垫资。

先由卖方自行出资解押，在撤销抵押登记之后再进行正常交易，是最稳妥的解押方式。如果卖方资金不足，也可以通过第三方垫资进行解押，关于垫资费用，即使双方协商由买方承担，买方也要尽量争取由卖方先行支付，因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担，待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。

二、买贷款未还清的二手房如何降低风险？

对于有贷款未还清，在银行仍有抵押的房屋，如果交易，会存在诸多风险。如何规避风险，安全交易呢？

1、卖方办理撤押手续之前，买方切莫支付首付款

撤押手续有既定流程，还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差，半个月之内，无论是卖方还是银行，都有可能对房屋进行处分。因此，首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。

2、选择资金监管的方式支付首付款

买方向卖方支付首付款时，要选择第三方资金监管的方式（一般情况下，第三方为银行），由第三方对首付款进行冻结，当解冻条件达成时，再进行资金解冻，这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续，并主动配合买方办理过户手续。总而言之，购买有贷款的房产存在风险，所以购房者在进行购买时一定要谨慎，把控好解押款和首付款这两个款项，尽可能的降低风险。

在此提醒各位购房者，买房有风险，交易需谨慎！买房时如果遇到卖家要求先交房款用于还贷的情况，一定要慎重考虑再行决定。

二手房配套完全且拎包入住，越来越受到购房者的青睐。但是在面临签约、缴税、借款、过户等流程的时候，咱们应该把握哪些注意事项，才能确保自己的权益，为日后削减许多费事和胶葛呢？今天咱们整理了购买二手房的注意事项，让你远离买房圈套！

注意事项一：核实卖方身份 挑选可靠中介

核实卖方的身份：假如是个人，看他的身份证；假如挑选中介，要挑选挑选正规的、有一定诺言度的房地产中介机构作为二手房生意两边资金、房子交割的监管方，确保交钱后能顺畅过户，过户后房与款两清。

必要时可查阅中介机构应具有的“两证”，一为工商部门颁布的营业执照，二为房子土地管理局颁布的中介署理资质证书，这是买二手房注意事项的条件。

注意事项二：承认产权

到房管局查验卖方的房产证。检查：

1、产权证上的房主是否与卖房人是同一个人，核对卖方身份证或工商档案中的称号与房产证上的房子一切人是否共同，原则上是一个字也不能错。

2、产权证所承认的面积与实践面积是否有不符之处 。

3、看该房子是否有房子共有权人，假如房子为多人共有，则须卖房人供给一切共有人的身份证件及赞同出卖房子的书面文件；如是夫妻共有产业，是否通过卖方配偶的书面赞同；假如房子已租借，则须卖房人供给承租人赞同出售的书面定见；假如房子已被抵押，则须卖房人供给抵押权人赞同房子出售的书面文件，千万别忽视这些与产权有关的小细节。

注意事项三：核实房子是否答应生意

核实房子是否答应生意

以下状况的房子千万不要买：

1、已列入拆迁公告规模的房子或被国家征用的房子；

2、被人民法院或行政机关依法查封的房子；

3、属违法或违章建筑的房子；

此外，假如要购买的房子是公房，卖房人要供给政府部门对其上市生意的批准书；因为公房原单位对公房一般都保存优先购买权。

因而，应要求卖房人供给单位抛弃优先购买权的书面定见；别的，戎行、医院、校园的公房，因为其特殊性，在没有获得单位赞同的状况下，一概不得出售，有必要要原单位盖章后 才能出让。

假如房子存在私自建立的状况也很费事，所以要检查是否有占用房顶的渠道、走廊的状况；或许屋内是否有建立的小阁楼；是否改动过房子的内、外部结构等，只要承认无误才能够进一步签订合同。

注意事项四：关键性许诺应体现在合同中

签约过程中应特别注意，对生意的任何关键性约好或卖方的任何许诺均应体现在合同中，不能以口头约好代之，因为口头约好在一旦发作胶葛时则无法举证。

合同的必备条款首要包含：房子面积及隶属设备、价款及给付方法、土地使用年限、房子交给期限、违约责任等。

在签定合同过程中，有必要注明什么时刻卖方将房子以何种方法交给给买方，假如届时不能准时交房，买家将得到什么样的补偿，房子是否仍存在租借状况等。

注意事项五：留神付款方法和时刻

买家在付款时，应尽量采用能在银行留下划转依据的方法进行付款，由此能够增加购买付款凭据。

一般状况下，在约好时，买家能够以房子总价的10%左右作为交房时再付的条件束缚卖家准时交房；也能够要求房主搬出移交后再行付出购房款。

不要随意信任对方的诺言，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题；能够考虑将房款押在一个两边都信得过的单位，如律师楼或诺言较好的署理公司处，等过户完结后，再将房款转入卖方的账户。

有必要要经当地房子土地管理局办理完产权才算完结过户手续。有署理公司、律师、公证的确保等等都不算是完结生意过程；从买房的视点来说，一定是产权过完户今后这套房才真实属于你。

在二手房买卖中，经常会遇到卖家的房子房贷还没有还完的情况。那么这种类型的房子能买吗？下面来为大家做详细的分析。

一、二手房卖家贷款未还清，房子能买吗？

按照法律规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，解了抵押才可以出售。也就是说，贷款未还清的房子是不可以出售的，但是可以通过提前还贷的方式还清房贷再进行交易。那么，怎么对房屋进行解押？

1、高风险的解押方式：解押款由买方先行垫付

解押时，多数卖方会要求使用买方首付款进行解押，这种方式风险性大。首先，买方支付首付款之后，无法确定卖方能否按时办理解押；其次，在撤销抵押之前，房屋随时会被法院查封或者拍卖，甚至卖方有可能携款私逃，此种方式风险比较大。

2、稳妥的解押方式：解押款由卖方自行出资，或由第三方垫资。

先由卖方自行出资解押，在撤销抵押登记之后再进行正常交易，是最稳妥的解押方式。如果卖方资金不足，也可以通过第三方垫资进行解押，关于垫资费用，即使双方协商由买方承担，买方也要尽量争取由卖方先行支付，因为解除抵押之前的风险原本就由卖方承担，待交易完成之后买方再将垫资费返还给卖方。

二、买贷款未还清的二手房如何降低风险？

对于有贷款未还清，在银行仍有抵押的房屋，如果交易，会存在诸多风险。如何规避风险，安全交易呢？

1、卖方办理撤押手续之前，买方切莫支付首付款

撤押手续有既定流程，还清贷款与撤销抵押之间有半个月左右的时间差，半个月之内，无论是卖方还是银行，都有可能对房屋进行处分。因此，首付款要在撤押手续办理完毕之后再向卖方支付。

2、选择资金监管的方式支付首付款

买方向卖方支付首付款时，要选择第三方资金监管的方式（一般情况下，第三方为银行），由第三方对首付款进行冻结，当解冻条件达成时，再进行资金解冻，这种方式可以促使卖方积极办理撤押手续，并主动配合买方办理过户手续。总而言之，购买有贷款的房产存在风险，所以购房者在进行购买时一定要谨慎，把控好解押款和首付款这两个款项，尽可能的降低风险。

在此提醒各位购房者，买房有风险，交易需谨慎！买房时如果遇到卖家要求先交房款用于还贷的情况，一定要慎重考虑再行决定。

次新房，通俗来说就是年代比较新的二手房或空置房。一般是指，竣工后房龄在5年之内的房屋。

一、次新房的特点

1、次新房相对于新建商品房，物业管理、周边配套更加完善。

2、次新房房龄较短，产权清晰，如果是已经装修好的，就不用再装修就能直接入住；如果是毛坯，则只需装修即可入住。

3、次新房相对于房龄老的二手房，更新，规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境更好。

二、买次新房的好处

1、即买即住：不用担心开发商延期交房，也没有开发商跑路的风险；此外，小区绿化、环境、配套等各方面都是现成的，物业好坏，房屋质量、居住体验如何，问问便知。

2、不用担心是凶宅：次新房相对于普通二手房，更新，不用担心是凶宅，在规划设计、房型户型、楼盘质量、小区环境等都做的更好，而且次新房房龄短，前任房主的使用年限也较短，相对于普通的二手房，基本不需要担心买到凶宅。

3、可依据自己的需求进行选择：次新房中，有简装、精装，更多的是毛坯，大家可以依据自己的需求进行选择。如果说选装修好了的房子，也就相当于省去了装修的流程，且由于装修的时候早，甲醛少，买了就能住，房龄较短，所以装修的效果都比较现代，更受年轻人的欢迎，更关键的购买精装次新房能省下装修的大笔装修费用；而毛坯房则可以根据自己的想法进行装修。

三、次新房的缺点

1、交易流程复杂：次新房与买期房相比，买次新房的流程相对复杂。期房是直接与开发商交易，而次新房，则是中介、买卖双方，三方的交易，相比更容易产生纠纷。

2、地理位置较偏远：没有汽车代步真的很不方便。当然，也有一些地理位置好的房子，市中心的次新房售价太高了，如果你经济能力好，可以考虑。对大多数人而言，市中心的次新房的房源少，可选择的范围小。

3、过户麻烦：如果前任房主还没有办理房产证、或者是正在贷款阶段的话，需要先办理产权证或者是结清贷款后才能够正式过户。对于刚需买房一族来说，次新房确实是一个很不错的选择，但前提是要该房子产权清晰，并且能够符合自身的现实需要。

四、次新房购买建议

1、看房细致、责任清晰

买房不能忽视对二手房的房屋质量检查：要检查墙体是否平整，是否有渗水、渗漏现象或是否有裂缝。同时，在交易时要约定清楚卖房人对所出卖房屋的保修义务和出现重大质量问题时购房人的退房权利及卖房人相应的赔偿责任。

2、细节问题多多加留意

对于一些买房的关键性问题，如交易流程、房屋产权、交易税费等要弄清楚，需要看清合同规定的各项条款才能签字，而在交房环节上的一些细节问题也要多加留意，注意水、电、煤气、有线电视等相关费用。

3、选择靠谱中介

对于初次购房或者没有什么购房经验的年轻人，建议最好还是找一家靠谱的中介，好的中介可以事半功倍。

购买同样价格的新房和二手房，二手房的首付要比新房高很多，如果按照首套房首付三成来计算的话，二手房的首付可以达到成交价的四成甚至五成。这是因为二手房是以成交价购房，以评估价贷款，所以实际的首付比规定的首付比例要高。在买二手房的时候，一定要区分二手房的成交价和评估价。

1、什么是成交价？

成交价就是指买卖双方商定后的实际买卖价格，比如，一套房子卖房人报价102万，买房人通过各种方式砍掉2万，最后以100万的总价成交了。这100万就是房屋实际的成交价格，102万是房主的报价。

2、什么是评估价？

买二手房向银行申请商业贷款时，银行出于安全考虑，会对二手房进行评估。银行会结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、房龄、其它特征因素等等，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

3、成交价与评估价，和首付有什么关系？

二手房的贷款额度，与评估价的高低有关。如果二手房首付比例为30%，则可贷款额度为评估价的70%。评估价越高，能够从银行贷款到的钱就越多。

贷款额度与首付款的总和即为二手房的成交价，二手房的成交价格减去可贷款额，即为二手房的净首付款。也就是或，可贷款额越大，二手房净首付款就越少。

举个例子，二手房成交价格为100万，银行的评估价为80万，按照首套房30%的首付比例来计算，二手房的可贷款额为56万（80万*70%）。这时候，购房者要支付的净首付款就是44万（100万-56万），相当于成交价格的44%，这比30%的首付比例，多了14%。如果二手房的评估是100万，则该二手房的净首付款为30万。如果二手房的评估价为120万，则首付款为16万（100万-120万*70%）。

当然了，二手房评估价高于或等于成交价的情况比较少，通常情况下，都是评估价低于成交价。评估价过高或者过低，都不好。评估价过高，则首付款相对较低，但缴纳的增值税、契税就变多了，主要是因为契税、增值税的缴纳，是以评估价为征收标准。评估价过低，意味着买房要支付更多的首付款。

个人在买二手房时，一定要计算好买房的各项费用，因为二手房与新房相比，需要支付更多的首付款，此外，还要缴纳税费等各项费用。

对于很多想购买二手房的人来说,如何挑选一套适合自己的房子是大家普遍关心的问题。一般情况下,在确定购房前都会实地考察一番,以免因买到有缺陷的房子而遗憾。本文就为大家总结了买二手房的“十看十不看”法则,看看高手们是如何支招的。

一、不问业主问警卫

可以跟小区管理员或者警卫聊聊天。因为他们是了解小区基本状况的,有时候他们会比业主更客观、准确的告知买家中意房屋的相关情况。从他们口中获得的信息,有时可能成为买房与否的决定性因素。

二、不看电梯看楼梯

新建商品房大多是电梯房,电梯的功能固然重要,楼梯也不能忽视。看一下是否有堆积物,消防通道是否畅通。

三、不看白天看晚上

入夜看房能考察小区物业管理是否重视安全,有无定时巡逻,安全防范措施是否周全,有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况是在白天无法看到的,只有在晚上才能得到确切信息。

四、不看建材看格局

买二手房好是看空房子。因为空房子没有家具、家电等遮挡物,可以清晰地看到整个房子的格局。好格局的房子应该有效的把各功能区给分开来,如公私分区、干湿分区、动静分区等。

五、不看墙面看墙角

查看墙面是否平坦或潮湿、龟裂,可以帮助购房者了解房屋是否存在渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量的,如发生地震,墙角的承重力是关键,而墙角有严重裂缝时,漏水的问题会随时出现。

六、不看装修看做工

好的装修会让人眼前一亮,但高明的装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此在买房时,必须注意房子的做工,尤其墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致,而这些地方往往容易被忽视。一旦有问题,对这些细微处进行修缮是很费劲的事儿。

另外,挑出毛病,可以增加跟业主讨价还价的砝码;而装修很新但粗糙的房子,一般是客买到的房源,其目的是为了低价买高价卖赚取差价,对这类房源要多加留意。

七、不看晴天看雨天

无论业主先前对房屋如何“装饰”,一场大雨过后,都会原形毕露。这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕、漏水、渗水等毛病,一览无遗。尤其要注意阳台、卫生间的地板,看看有没有潮湿发霉的现象。

八、不看地上看天上

看完客厅的地板、卫生间的瓷砖等,还要看一下灯饰的线路,留意天花板是否有水渍或者漆色不均匀的现象。如果有,表示可能存在漏水。如果可能,带上螺丝刀,卸下灯具,打上手电筒,看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。

九、不看窗帘看窗外

应注意房子的通风状况是否良好,房屋是否有潮湿、霉味,采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。

十、不开冷水开热水

如果要想知道水管是否漏过水,可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头,看流水是否通畅,等到蓄满水后再放水,看看排水系统是否正常。

没有热水的房子一般有两种情况:房子已经很久都没人住了,二是房子可能卖了很久都没卖出去。

对于许多年轻人来说，想要买一套房子作为安家之所可不是一件容易的事。除非你是那种年少有为，身价数百万以上的人可以不用太考虑价钱的问题。相信大多数人的资金都是比较有限的，在买房的时候自然希望能省则省了。那么年轻人买房子如何讲价呢？买二手房的好处又有哪些呢？

一、年轻人买房子究竟如何讲价？

1、我们首先要知道房主为什么要卖房？是急着变现、移民国外还是买了大房子等等，在我们明确原因以后，可以寻找相应的理由来说服房主将价格降低一些。

2、我们还可以从房主的性格入手，对于豪爽之人，我们可以明确告知我们的提出的价格，切勿一直讨价还价，以免错失最低价。学会投其所好也可以为我们帮我们省一些钱。

3、当我们看中房子以后，不要直接强烈的将自己的意愿表达出来，可以通过侧敲法，或者反向表达等等来降低房子的价格。比如你喜欢房子临街，你就抱怨周围太吵噪音大等等。

4、如果你是有找中介的话，可以让中介与其沟通价格，他们通常对这类交易的经验更为丰富，而中介为了获取相应的报酬，也会尽可能的促成这项买卖。

买房子的时候，我们能节省一些是一些，毕竟积少成多。我们可以将省出来的钱用来添置家具或者还房贷都是不错的。

二、买二手房有什么好处

1、二手房入住快。现在的年轻人买房，大多数都是刚需，都是为了自己住，买二手房只要是装修还可以的情况下。几乎可以拎包入住了。现在的新房大多都是期房。买了房子还得等几年才能交房。交房以后还得装修。事情太多了。初出茅庐的年轻人大多数没有那么多时间和精力去放在房子和装修上。

2、二手房配套可见，可选范围广。二手房周围配套已经成熟，生活上很便利。而且大多数小区都有二手房出售。可选择的范围很多，对比一下新房的话，周围配套可能不是很成熟。有的地方很荒无人烟。而且大多数城市新楼盘位置固定。可选范围不多。

3、二手房证件齐全，方便办理。只要是过户之后房产证就是你的名字了。如果买新房的话。肯定不会即使下证的。一般都得等到交房之后，碰到不靠谱的房产商甚至交房之后都不会下证。

4、二手房的价格较新房更趋于多元化。二手房根据房屋性质、地段划分、房龄等不同，价格也不尽相同。毕竟是二手房，房主也有自知之明，就同地段二手房而言，房主不会疯狂到要超过新房价格的地步。而二手房的价格多元化也可实现不同经济实力购房者的置业需求。

5、二手房都是现楼，不会出现“烂尾”现象。因为期房的价格相对实惠，而拿着图纸、凭着对发展商的一知半解就购进期房，但期房建成现房短则一年，长则数年，数年间的诸多因素并不是买家可以控制的，期房可能出现“烂尾”现象，令买家损失金钱。相比而言，二手房都是现楼交易，这是降低交易风险最直接也最有效的方法。