在二手房买卖的交易中会牵连到很多专业性的知识，如果买家粗心没有留意就极有可能陷入纠纷的困局中，这样的话不仅会出现交易不成而误事费工得事情，还可能会陷入官司缠身的困扰。让我们来看一下具体应该怎么避免买二手房定金协议中的陷阱。

购买二手房具体需要注意的事项:

1，首先要求上海房产中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议比较好。这样在该协议中应该包含房屋的基本状况、房价、委托期限以及委托中介公司向下家收取定金的内容等等。

2，如果是与房产中介签订书面的中介协议的话。这条协议至少应该包含了房屋的基本状况、房价、保留期限还有定金的处理方法等约定，并且一定不要忘记加盖中介公司的印章。

3，在与房产中介签好中介协议后而还没有实际交付定金的时候，购房者还需要对中介公司提出展示上家委托中介收取定金的委托书的要求。

4，收到委托书后，在交付定金的时候应该要求中介的公司出具收取定金的相关收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

防止买二手房定金协议中的陷阱:

一、定金协议要完善。定金协议中不但要写明定金数额，还要尽量写明房屋坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间、房屋质量责任承担、有无租赁以及如何解决等内容，一般来讲，有上述列举的几条基本约定，能够把房屋买卖合同重要的事项在定金协议中就固定下来，从而有效的遏制违约一方恶意抬高将来正式房屋买卖合同的交易条件；如果将来任何一方不按照上述约定订立正式房屋买卖合同，都属于违反定金协议，都应当承担定金罚则。

二、签署定金协议的同时把房屋买卖合同作为附件。在签署定金协议的同时，准备好正式的房屋买卖合同，并将其中主要内容填写完毕，作为定金协议的附件并在定金协议中明确约定“附件中的二手房房屋买卖合同的内容即为将来正式签署的版本，未经双方同意不得变更，双方于某年某月某日正式在附件房屋买卖合同上签字”。通过这种方式可以在订立定金协议时就把正式房屋买卖合同条款确定下来，有效避免恶意一方肆意抬高合同条款，如果任何一方不同意按照附件的合同版本签署买卖合同，均需要承担定金罚则。

购买二手房的时候一定要小心查看，防止被无良的开发商欺骗，从而造成不必要的损失。

近一朋友在某二线城市非限购区域购买一套二手房，该区域首付低2成。朋友相中的房子房东报价80万，想到自己是首套首贷，按照政策，可以首付2成。算了算，首付2成就是16万了，再加上约4万的税费（房子满五唯一，省去了个税和税），准备个20来万就差不多了吧。

然而，中介公司的一个电话却让他傻眼了，首付要准备28万，这一下子多了好几万。原来，银行对该房屋的评估价是65万，可贷款额度至多为8成，即52万（65*0.8）。房屋售价是80万，而可贷款额度至多为52万，意味着至少要准备28万的首付款了。

这里的二手房为首套首贷，但却难以执行低首付标准，实际的首付比例往往比规定的低首付比例要高很多，造成这种现象，主要的原因就是银行对该房屋的评估价达不到客户实际的购买价。那么，是不是评估价越高就越好呢？（PS：评估价高于成交价的现象也有，但比较少，常见的就是评估价≤成交价）

评估价影响贷款的额度和税费的多少。一般来说，二手房的评估价格越高，贷款的额度也就越大，实际支付的首付款就可以少一点。评估价还影响交易的税费，税、契税、个税的缴纳，都是在评估价的基础上，乘以对应的比例，评估价越高，缴纳的税费也越多。简单的说，评估价低，意味着缴纳的税费少，贷款的额度小，首付款方面，需要多掏点现金；评估价高，意味着缴纳的税费高，可贷款的额度高，实际支付的首付款可以少一点。评估价过高或者过低，都不好，因为对于买房人来说，意味着要么是多缴纳税费，要么就是多缴纳首付款。所以，评估价适中比较好。

那么，问题来了，买什么样的房子，评估价才能做到适中，不过高也不过低呢？在回答这个问题前，我们来说说什么是评估价，影响评估价的因素有哪些？

二手房评估价：采取房产价格评估的市场比较法，通过对同一楼盘的在售房源的挂牌价格，以及同类型楼盘的实际成交价格进行专业处理，换算出具体某个楼盘的平均单价。然后结合待评估房屋的实际情况，包括面积、楼层、朝向、装修状况、户型、房龄、楼栋所处的位置、小区景观，以及其它因素，计算出该房屋相对科学合理的市场参考价。

在买房的时候，同一地段，建议不要选择房龄过老的房屋，房屋自修建完毕后，就进入了折旧期。银行对二手房进行评估时，会考虑房屋的折旧率。此外，房龄越老的房子，在户型设计方面，也比较老旧；装修方面，也比较差。

想要买套好的二手房，看房和签约这两个阶段要非常仔细。             

看房阶段

看房分为两大部分，分别是房子自身情况和房子周边的情况。

关于房子，要搞清楚五点，分别是：

1、房屋性质。一般有普通商品房、商住房等，相应的土地年限为70年、50年或40年。普通商品房交易比较纯粹；商住房不涉及限购，但首付比例、贷款成本、税费较高。

2、查看房屋产权时间。满五年且仅有的的普通商品房交易成本低，如果无法做到满五仅有，那么购房者还需承担一部分个税或增值税。

3、看房子所处的位置。楼层要优先注意，如无特殊需求，好不要选顶层和一层的房子，看看墙皮是否有渗水的痕迹。

4、房屋居住成本。主要体现在水电费、燃气费、物业费、暖气费等方面。北方城市郊区的房子有可能是小区自供暖或地暖，相对于市政供暖，小区自供暖成本较高，地暖成本高。

5、房子质量问题。除了房主和中介说的之外，购房者要仔细核实，现场查看是必要的，好也去该小区的网络社群里了解相关情况。

房子周边，也有五点：

1、看房的时候，注意了解小区周边是否有高压铁塔、加油站等高辐射和较危险的公共设施；如果房子临街、临铁路、临轨道交通，还需注意噪音问题；小区周边如果有垃圾站或货运站，夜间或许有噪音问题。

2、小区停车问题。有的老小区没有地下车库，地上停车库又不够，停车问题比较突出。

3、小区的物业服务水平。安保情况能反映物业服务水平。

4、周边交通。小区周边的交通状况要仔细考察，特别是每天上下班的必经之路。

5、周边的配套。学校、医院、超市等必要的生活配套不能少。

签约阶段

签订房屋合同阶段也有五点需要注意，分别是：

1、查看房屋的各项手续，这里要核实的有房产证、契税发票、是否在押、产权性质、产权人、房屋面积、建筑年代等。

2、搞清楚房主出售原因，共有产权人是否同意出售。

3、确定付款方式。贷款买房的要确定首付支付方式，这个时候需要注意你的首付款是否被房主用来偿还银行贷款。对于处于在押状况的房子，你的首付款如果不走资金监管，这笔钱基本上是会被房主用于偿还银行贷款。房子解除抵押后，这套房子可以重新申请抵押贷款。

购房者在签合同的时候，要明确首付款的用途。如果是被业主用于偿还银行贷款，你应该和房主一块去银行办理还贷手续，注意保留好相关收据。

4、确定自己的贷款方式和额度。选择商贷，银行一般要查你的征信记录、收入证明、工资流水等资料，接着评估房屋价值，后确定贷款数额和利率。一般首套房的利率会有折扣，但如果购房者的征信记录不好，利率还有上浮的可能，差的情况是拒贷。至于收入证明，要注意月收入达到月供的两倍以上。这一点要在签定金合同前完成，如果因为你的征信问题无法买房，可能要承担违约成本。

5、确定过户日期。和房主确定产权过户、物业交割、户口迁移的具体日期，这些都要写在合同上。如果制式合同没有，也应该在补充协议里面写明，这些问题容易产生纠纷。

买二手房，尽量把前期工作做好，缩短房屋交易时间，大程度避免风险。

比起新房，二手房看得见摸得着，买起来更让人放心，但是二手房毕竟被人使用过，甚至可能用了不少年，所以挑选时一样不能马虎，那么挑选二手房应该注意些什么呢？

一、选好地点

房子宁可老旧一些、小一些，但是地点决不能马虎，尽量选择那些离车站、较近，周边商业氛围较完善的区域买房，远离污染源，如化工厂、高架桥、变电站以及强光源、强噪音源等地方。如果房子周边的环境优美，交通便利，就会有更多的需求者，房价也会因此上涨。

二、弄清房屋产权

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，并向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源及其合法性。后，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。

三、注重物业

由于二手房本身物业较差，如果是小户型二手房，可能多是10年以上房龄的房子，所以要想日后住得舒服，还得选一个物业稍微好一点的小区。此外，问清楚所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；了解物业管理公司可以提供哪些服务等。

四、注意屋内配置

购买二手房时，屋内的部分配置，如沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话、网线、电源等，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时，购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

五、观察结构

对于想要重新装修的购房者来说，则要将初购买时的装修情况弄清楚，包括管线的走向、承重墙的位置等，便于重新装修。此外，购买时尽量购买卧室朝阳的房子，买前一定查看户型是否合理，有没有不适合居住的缺点等。

六、细算房龄

房龄在10年以内的二手房是比较受欢迎的，而5年至6年是一个档次，6年至10年又是一个档次。如果不在乎地点的，那么可以选购一套房龄在5年至6年的房子，比起10年以上房龄的房子肯定会舒适一些。

不管是买新房还是买二手房，都可能一不小心买到已经被抵押的房子。要知道，如果你买到的房子已经被抵押，那就意味着这套房子并不真正属于你，即使你已经花了钱。那么，买房如何知道房子是否已经被抵押了呢？

一、买新房如何知道房子是否被抵押？

据《担保法》规定，开发商若将土地或房屋进行抵押，均须到房地产管理部门做抵押登记。

如果是期房，开发商将在建项目的土地进行抵押，登记机关会在开发商的《土地使用证》上进行标识；如果是现房，开发商将建成的房屋进行抵押，登记机关会在开发商的房产证上作他项权利记载。

因此，如果你想知道房子是否被抵押，在买房时坚持要求开发商出具有关证书的正本，基本上就能了解到房屋抵押情况了。需要开发商出示证件包括土地证和房产证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载，如果没有则说明该房屋没有抵押给银行。

二、买二手房如何知道房子是否被抵押？

1、房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押、买卖等“档案”都可以查询到，你可以到有关部门查询相关档案。

2、你可以要求卖方出示房产证原本，看房产证上的“他项权”的位置是否有标注。如果房屋抵押过，“他项权”一栏会有登记。

3、你还可以同卖方一起携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询，也可以登陆房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。

不过，由于存在正在银行办理抵押手续中的房子，资料还未送达房管部门而导致查询结果不准确的情况。因此，保险的做法就是在买卖合同上中约定好，如因抵押等行为导致房产无法正常过户的处理方式。

三、购买到抵押房该怎么办？

俗话说，“不怕一万，只怕万一”，若是你真的一不小心没注意，买到了抵押房该怎么办？

1、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

所以说，如果你买到抵押房是因为卖方没有告知房子被抵押的事实，那么房屋转让的行为就是无效的，你还可以根据合同追究对方责任，所以可以不用担心了。

之前只听说二手房交易中，买卖双方为了省钱，签订“阴阳合同”来避税，但现在，在不少城市新建商品房限价的政策背景下，新房交易也出现了双份合同的情况。

去年楼市调控至今，不少城市陆续出台政策对上市新房的标价画出了“天花板”，超过限价标准的楼盘无法顺利拿到预售许可证。根据相关机构数据统计，部分城市或地区在此之后成交均价确有下跌趋势，而等购房者兴高采烈去售楼处一问，房价依旧是高攀不起，造成矛盾的原因就是“双合同”。

啰嗦了这么多，“双合同”到底是什么意思？

简单说就是：就是在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了继续买房，使用的一种违规行为。打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求某网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

这样操作后，对购房者有什么影响呢？

既然是签的双合同，那么首付自然也变了，以前首付就是房屋总价的3成，而现在，首付变成了“房屋首付+装修款首付”。装修款给过首付后，剩下的贷款一般是要求在5年内还清（贷款利率为8.4%），换句话说，就是前5年除了月供以外，还要多还几千的装修款，5年后继续月供就可以了。

我们不妨来算一笔账：

假设房屋面积100平米，市面售价4.8万/平米，限签价2.8万/平米。按照正常的购房报价和流程，首付款144万，每月还贷21989元。

而如果“阴阳合同”签约，首付为：84万（房屋首付）+60万（装修首付）=144万，之后每月还贷：12827元（房屋贷款）+28万/年（装修贷款，五年还清140万）。即前面5年，每年还贷金额为433924元，每月还贷36160元，相比之前买房，前五年每月将多还14171元，5年后，则恢复每月还贷12827元。

当发生房产纠纷时，能够助你打赢官司的，除了房屋买卖合同之外，便是补充协议了。但是，补充协议若是随便签，届时打不赢官司不说，还可能会被它拖后腿，所以这7大条款你是一定要写进去的。

一、 明确房产证办理时间

现如今，不少购房者买的都是期房，而期房一般要在交房后的一两年内才可能拿到房产证，因此为了避免开发商办理房产证逾期，尽量在补充协议中约定办证的具体日期。

同时，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没能办理好房产证，应按约定对购房者进行赔偿事宜。

二、注明交房标准

在补充协议中明确房屋装修材料的品牌、型号、颜色、材质等，尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇，这不利于购房者验房对比。

如果可以的话，尽量和开发商约定一下进行隐蔽工程装修的时候，尽量在覆盖之前能通知购房者到现场去检查验收，签字确认后再进行下一步。

三、注明公摊面积大小和位置

公摊面积的大小和位置实际上是购房者用钱买来的隐性面积，所以购房者应在补充协议中约定清楚公摊面积的具体大小和位置，而且还要注明如果公摊发生变更的情况，该如何解决，避免日后因此而发生购房纠纷。

四、明确贷款失败的责任认定

首先，弄清楚贷款失败的原因，一般有以下几种情况：

（1）如果是因为开发商原因导致贷款不成，购房者可申请退房且无需承担违约责任；

（2）如果是因为银行审批或者政策调整的原因导致贷款失败，双方可自行解除合同约定；

（3）如果是购房者自身原因，可先和开发商进行协商解决后续款项问题，如无法缴纳剩余房款，双方可解除购房合同，但购房者需承担违约责任。

五、明确退房后的责任归属

房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、开发商没有销售许可证等情况出现，购房者都可申请退房，且无需承担违约责任。

但是，为了更好地约束开发商，购房者应在补充协议中做好详细的约定，比如开发商该承担什么样的责任，已交房款应在多长时间内退还等等。

六、明确物业管理问题

一般来说，若是新小区的话，前期都是由开发商指定某个物业公司进行合作，或者自己有物业公司进驻，但无论怎样，购房者都要明确自己未来的家的物业公司是哪个、资质如何、物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等等。

七、明确开发商的口头承诺

很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者，比如说交通、医疗、教育等配套。如果不将这些口头承诺写入补充协议，后期产生纠纷时将无法追究开发商责任。所以，一定要把开发商的口头承诺落实到补充协议中去。

购买二手房或者新房，很多人都会被合同中的“金”搞混了。目前买房涉及的四种“金”为：定金、订金、金、诚意金。根据法律界人士的解释，除了“定金”不能退还，后三者都是可以无条件退款的。关于这“四金”，你真的都弄清楚了吗？

定金

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的 作为担保的担保方式，又称保证金。

《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

订金

订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。

买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。

金

就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“金”来体现。在缴纳“金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。

如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“金”如数退还给购房者。但是“金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。

诚意金

诚意金即意向金，这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。

虽然后三者都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款时也要看清楚，要留心眼。

购买二手房时，如果是跟卖家直接交易，购房者就会打起十二分精神，可一旦有了中介的介入，购房者往往是打起二十四分精神应对，生怕被坑，但奈何有时千防万防还是没防住。所以为了增加胜算，我觉得你还是有必要看一看中介常用的花招究竟有哪些？

一、将《买卖合同》与《居间合同》合二为一

一些中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一份《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，在购房者不知情的情况让其签署。

从法律上讲，签了这份《买卖居间合同》，居间人的居间义务已经完成，而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房者承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。

所以，购房者签署合同之前，一定要问清楚到底签的是居间合同还是买卖合同。

二、故意以口头形式作出部分承诺

中介公司为了能够顺利促成房屋买卖交易的达成，往往会对购房者作出许多承诺，但又担心这些承诺未实现会影响自己的利益，因此作出的承诺多为口头承诺。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房者也无法提供有力证据予以证明。

因此，为了避免承诺无法实现，购房者应要求房产中介承诺落实在合同中，一一写清楚。

三、故意不履行解释居间报酬所对应的具体义务

大部分购房者对中介的居间义务存在认识误区，认为办理过户也是上海房产中介的居间义务，但其实并不是。根据合同法规定，居间义务完成的标志是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。

而中介公司则会利用购房者的这一误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时，购房者也无法要求中介公司承担责任。所以，购房者有必要让中介在合同中注定具体居间义务。

四、诱使购房者签订规避中介公司责任与风险的文件

居间过程中，中介公司会让购房者签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房者产生疑问时，房产中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响其权利等来误导购房者。

然而，纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房者签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。因此，签合同的时候，购房者务必要看清楚二手房合同的内容，有问题的条款要及时提出来，在协商一致后再落笔签名。

很多人在购买二手房时关注小区环境、地段、户型、配套、物业等因素，却忽视了一个盲区——房龄！其实二手房的房龄之于购房者，极为重要。房屋太老，对于办理贷款、房屋保值升值、土地使用年限等方面都会产生很大影响。因此，在购买二手房时，一定要问清楚房龄。                                   

很多人不了解二手房房龄，那么，什么是房龄？它与房屋使用年限又有何不同？通过下面房龄与房屋使用年限一对比，相关你便一目了然了。

房龄：自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限。

房屋的使用年限：即房屋的土地的使用年限，是从开发商拿地之日开始算起。

打个比喻：开发商2000年拿地，70年使用权，该土地使用期限为2000至2070年；开发商在该土地建的房子，2002年交付使用。

到了2017年，土地使用年限剩余53年（2070－2017）；该房屋的房龄为15年（2017－2002）。

了解了房龄，我们再来看看房龄之于购房者的重要性。

一、与贷款直接挂钩

房龄是从开发商建成房屋交房开始算起的，土地使用年限是从开发商拿地开始算起的，两者相差时间甚至有超过10年的，也就是说房龄20年，有可能土地使用年限已超过30年。而如果房龄超过30年，那就只有个别银行能贷款给你了。

为什么这么说呢，是因为房龄长短会影响二手房的评估。而买二手房最终能贷多少款，是由评估值决定的。评估机构在对房屋进行评估时，其中有一项就是土地使用年限。房龄越大，你能贷款的年限就越短。一般来讲，二手房贷款的年限要看：房龄、贷款人年龄以及规定的最高贷款年限这3个因素。通过这3大因素算出来的贷款年限，取最短的。二手房的话，商贷年限为50年减去房龄（各银行有差异）。

二、与升值关系密切

房龄是会直接影响房屋升值空间的。

一是因为房龄大的房屋一般位于市区较好地段，周边生活配套设施十分完善，价格也接近峰值，几乎很难找到新的配套规划刺激它迅速升值了（教育地产另当别论）；

二是随着时间的推移，房屋本身会出现越来越多的问题，比如墙体裂缝、门窗生锈损坏等，可能会影响房屋的价值；

三是因为房龄大的房屋出手困难，转手困难的话对于投资也是很不利的；

四是房龄大的楼房所在的小区相对老旧，绿化率较低，这也会影响小区未来的升值。

三、与土地使用权有关

目前住宅的土地使用年限为70年。如果二手房房龄较大，说明其土地使用年限就相应缩短了，甚至很快就到期了。

关于土地使用权到期后，是自动免费续期还是继续承担土地使用费，目前还没有定论。

四、与成本密不可分

房龄大意味着有效使用年限的缩短，这就意味着购房成本的提升。同时，房龄太大的话，房屋维修费用相应增加，物业的维护成本也会大增。房子太老，管道老旧，很容易发生上下水不通的问题。

综上所述，我们在买二手房时，一定要重视房龄，为了规避因为房龄而产生的贷款问题以及各种风险，购房者在买房时，应在二手房合同中写明相关的风险条款，即使维权，也有保障。