1、认房又认贷是什么意思？

  认房是指在界定二套房时，如果借款人在当地房屋登记系统中，已经有了登记信息，再买房时，该房将被界定为二套房或以上。

  认贷是指在界定二套房时，如果买家在银行征信系统里已经登记有贷款买房的信息，那么再次申请贷款买房时，将界定该房为二套房或以上。认贷指的是看你有几次贷款记录，而不考虑贷款是否还清。

  认房又认贷款，就是指贷款买房时，只要借款人名下有房或有房贷记录，都将被界定为二套房或以上。比如，

  ①小明购买了一套房（为小明的首套房），是全款买的，没有从银行贷款。

  ②小明贷款买了一套房，贷款已经还清了。

  ③小明贷款买了一套房，目前仍在还房贷。

  ④小明贷款买了一套房，之后又将房子卖掉了。

  在认房又认贷的政策下，无论小明属于以上哪种情况，其再次买房，将认定为2套房，按照二套房的首付比例执行。如果小明全款买了一套房，然后卖掉，其名下已无房且从未有贷款记录，则再买房，即认定为首套房。

  当然了，在一些认房又认贷的城市，上述①②④情况虽也认定为二套房，但由于其无贷款或者贷款已经还清，则其再次买房，这套房的首付比例介于首套房和二套房的首付比例之间，即比首套房的首付比例高，但比二套房的首付比例低。在有些认房又认贷的城市，上述①②③④种情况，则全部按照二套房首付比例执行。具体要看各个城市的政策是如何规定的。

2、认房不认贷是什么意思？

  不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定；如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。银行办理贷款时，不会考虑购房者历史贷款记录。 

3、认贷不认房是什么意思？

  不再以家庭拥有的房屋数量来认定，二套房购买家庭只要还清首套贷款，再次贷款也将按照首套房认定。

  大多数城市公积金贷款的住房套数认定是“认贷不认房”，住房套数需通过人民银行征信系统和住房公积金管理系统查询和认定。公积金贷款，住房套数的认定：

  ①借款人本人和配偶无尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为首套房贷款。

  ②借款人本人和配偶只有一笔尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为二套房贷款。

  ③借款人本人和配偶有两笔以上（含两笔）尚未还清的个人住房贷款记录，则认定为三套房贷款。

  另外，个人贷款购买的40年产权或者50年产权的房子，这些房子是否计入“认房”范围，其贷款是否计入“认贷”范围，要看各个城市的政策是如何规定的。因此，个人在买房前，要了解城市的政策及政策的解读。

购买二手房相比购买新房要注意的事项更多，购房者需要更加谨慎，特别是对于购房新手来说，进行每一个购房环节之前都需要了解一下相关知识，减少交易纠纷出现的概率，以免自己在交易过程中吃亏。

一、基本情况要列出

买卖双方的姓名、住所、联系方法；

二、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况

包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

三、涉及价款的问题

在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

四、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

五、违约责任

明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

六、写明合同生效、中止、终止或解除条款；

七、合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款

另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

八、观察房屋的内部结构

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

九、考察房屋的实际情况

要具体查看房屋的周边配套，房屋是否老化，房屋水电煤气供应是否齐全，房屋是否有物业管理，小区环境好不好等问题，看看周边邻居好不好相处。

十、考察二手房房屋房龄审查居住历史

哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案。

十一、存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？

通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。

很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。

首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。

目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的，通常是有以一个低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

随着房价的不停的上涨，购买二手房成了很多家庭为了节省开支并且改善住宅环境的较好选择。然而一次性拿出全部房款肯定会给家庭带来很大的生活压力，这时申请购买二手房银行贷款也是不错的选择。购买二手房银行贷款会给您的生活减轻一定的负担，但在购买银行二手房贷款之前，也有一些需要注意的事项的细则，请您仔细阅读。

购买二手房申请贷款的主要流程

1、提交二手房贷款所需材料

买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证＋离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。

这里需要注意的有以下3点：

（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。

（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：

月收入＝（原有贷款还款月供＋现申请此笔贷款还款月供）X2

（3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。

2、银行对申请贷款房屋进行估价

一般，银行会交由专业的机构进行评估。

3、银行审批

审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

4、将不动产权证交给银行做抵押

到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。

5、银行放款

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

6、过户

在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。

以上是一些申请购买二手房时银行贷款需要注意的事项，希望可以给您在办理购买二手房贷款时提供一些参考和帮助。

购买二手房时，如果是跟卖家直接交易，购房者就会打起十二分精神，可一旦有了中介的介入，购房者往往是打起二十四分精神应对，生怕被坑，但奈何有时千防万防还是没防住。所以为了增加胜算，我觉得你还是有必要看一看中介常用的花招究竟有哪些？

一、将《买卖合同》与《居间合同》合二为一

一些中介公司为确保自身利益的实现，故意提供一份《买卖居间合同》，将《买卖合同》与《居间合同》合二为一，在购房者不知情的情况让其签署。

从法律上讲，签了这份《买卖居间合同》，居间人的居间义务已经完成，而客观上买卖合同的内容只是初步意向，中介公司为购房者承诺的许多义务并没有实际履行，一旦发生纠纷，购房人很难维护自身权益。

所以，购房者签署合同之前，一定要问清楚到底签的是居间合同还是买卖合同。

二、故意以口头形式作出部分承诺

中介公司为了能够顺利促成房屋买卖交易的达成，往往会对购房者作出许多承诺，但又担心这些承诺未实现会影响自己的利益，因此作出的承诺多为口头承诺。发生纠纷时，中介公司往往否认其曾作过承诺，购房者也无法提供有力证据予以证明。

因此，为了避免承诺无法实现，购房者应要求房产中介承诺落实在合同中，一一写清楚。

三、故意不履行解释居间报酬所对应的具体义务

大部分购房者对中介的居间义务存在认识误区，认为办理过户也是上海房产中介的居间义务，但其实并不是。根据合同法规定，居间义务完成的标志是买卖合同的签订，房屋过户属于买卖合同的履行，因此不是居间合同的义务。

而中介公司则会利用购房者的这一误区，在签订合同时，约定居间报酬不包括网签与房屋过户的费用，并不予以解释说明，导致一旦房屋买卖交易未能完成时，购房者也无法要求中介公司承担责任。所以，购房者有必要让中介在合同中注定具体居间义务。

四、诱使购房者签订规避中介公司责任与风险的文件

居间过程中，中介公司会让购房者签订许多规避中介公司法定义务或减轻、免除中介公司责任与风险的文件。当购房者产生疑问时，房产中介公司则称上述文件没有实际意义，仅是公司内部要求，不影响其权利等来误导购房者。

        然而，纠纷发生后，中介公司往往会用这些有购房者签字的文件逃避其法律责任，而购房者则很难维权。因此，签合同的时候，购房者务必要看清楚二手房合同的内容，有问题的条款要及时提出来，在协商一致后再落笔签名。

买二手房后，一般都是在原来的基础上进行二次装修。这是一个系统化的工程，需要注意以下几个方面的事情。

一、整体改造or局部改造

在装修前，首先要明确是要整体改造还是局部改造，对这次装修有一个整体、清晰的规划。如果买的二手房，房屋的基础布局基本可以接受，或者是由于整体改造花费太大，只能选择通过局部的调整来实现整体视觉变化，那就只需要做局部的改造；如果之前的设计装修太离谱或是不实用、完全不能接受，并且有足够的资金，那可以选择整体改造。

做出整体规划是非常重要的，可以让我们在实际装修操作中变得井然有序，避免走一些弯路。

二、做好装修的预算很重要

做好预算是进行装修之前很重要的一步，落实到每一步的预算不仅可以控制成本，而且也能有效促使我们在购买选材时理性消费。在预算的范围内进行装修，不仅可以使资金消费处于可控的范围，还可以从资金上保障装修的顺利进行。

三、旧的是否要换掉

在旧房翻新中，如何处理旧物是件令很多人头疼的事情。这其中包括：墙面是否重刷、地板是否重铺、门窗是否一定换新的、旧家具要不要扔这四大问题。

1.墙面

当墙体已经发生霉变或者墙体装修时隔过长时，腻子的材料已经发生变化，必须要对腻子进行铲除和重新涂装，全面翻新。

如果墙体只是局部污损，可以选择只对污损部分进行处理，一般采用表面打磨的方式，使整体保持光滑状态后，用腻子将其填平，最后刷上颜色一致的漆。

2.地板

磨损严重的地板，最好全部铲除重装。质量较好的实木地板和使用年数较短的复合地板，只需翻新工作就能解决，木地板的翻新主要分为打磨、刮腻子、上漆和打蜡四步，打磨地板时，需要选择目数较大的砂纸，保证表面的光滑。

3.门窗

如果木质的门窗不只是面层出现划痕，而且基层材料出现了损坏，则需要更加彻底的修补，在刷漆之前，需要先对被破坏的部分坑洼补上腻子，进行填平，然后用砂纸打磨光滑，最后再进行上漆的处理。

4.家具

如果家具只使用了两三年，或是并没有特别明显的破损，就没有必要将所有的都拆除换掉。家具只是表面有些陈旧的，可以在家具外面涂刷材料或者进行翻新就可以了。

四、重新布局是否要拆墙

很多旧房都存在着户型面积小、功能分布不合理、采光不合理的缺陷。在翻新时重新改造结构势在必行。但是在这一过程中，要格外注意，如果是老房子，尽量不要拆除墙体，以免发生危险。相对较新的房子，在改造中也要注意一定不能拆除承重墙。一方面，拆掉承重墙会有很大的安全隐患，没有了承重墙的支撑，房屋极其有可能倒塌或发生其他不安全的事情。另一方面，如果承重墙拆掉出现问题，不但经济上受到损失，还有可能牵扯到一些不必要的法律纠纷，因为私自拆除承重墙是违法的行为。

除了承重墙，非承重墙也不是随意可以拆除的，建议对于墙体的改造工作要找相关专业的技术人员判断后再进行。

五、水电改造要谨慎

因为旧房原有的水路管线往往有很多不合理的布局，所以在装修的时候一定要对原有的水路进行彻底的检查，检查下是否存在锈蚀、老化等问题。如果原有的管线是已经被淘汰的镀锌管，那么在施工过程中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。因为旧房的电路分配是比较简单的，而且存在电线老化、违章布线等现象，已经不适应现代家庭用电需求了，所以在旧房改造的时候一定要彻底的改造一下。

六、征求家人意见

装修是关乎到整个家庭的事情，因而在装修前广泛征求家人意见很重要。家庭成员互相交流意见和想法，不仅能最大限度满足每个成员的需求，也有助于促进家人情感的升级，共同解决一些装修中的小难题或是有争议的地方。大到整体设计，小至具体的家具选择、墙纸颜色，大家一起商定才能营造和谐的环境，提高居住舒适度。

 实际操作中，二次装修要考虑的问题更多、更琐碎。把握住大的改造方向，在涉及墙体拆改、水电等专业性比较强的问题时，一定要咨询相关技术人员或是请专业人员操作，避免发生危险，产生不必要的损失。其次，除了原则上的一些要求之外，还要注意从心理上积极地对待装修这件事，做到有条理、有计划、理智进行装修。

在二手房交易过程中，为了确保交易的正常进行，买家向卖家交定金的现象十分普遍。但是，就是因为定金所产生的纠纷问题可不少，很多购房者会因为定金的问题而和卖家、中介闹得十分不愉快。

购房者在购买上海二手房时可能会因为一些原因而毁约，但是如果是已经交了定金并签订了定金合同的情况下，想要拿回定金是很难的事情；如果是卖家毁约，那么定金则要双倍退还给买家。但是在实际的操作中，定金的纠纷处理方法十分复杂，遇到的情况不同，解决的方法也就不同。下面我们就来具体看看如何规避二手房交易的定金纠纷吧，希望能对大家有所帮助！

一、分清预付款和定金的区别

很多时候，在二手房交易过程中，预先支付的钱可以被约定为预付款而不是定金。购房者如果将交给卖家或者中介公司的钱约定为预付款的话，即便买卖双方没能签订购房协议，预付款也会全部退还给买家的。

根据法律的相关规定，预付款和定金的法律性质不同，无论什么原因，只要合同没有签成，预付款都是可以退的。但是定金不一样，签了定金合同后，如果买方单方悔约，那么定金是不退的。所以，大家一定要分清楚预付款和定金的区别，否则很容易因为混淆二者的概念而造成纠纷。

二、跳过定金流程

为了避免买卖双方因为定金而发生的纠纷，买卖双方可以不和上海二手房房产中介签订居间协议或委托代理协议。因为，定金的交纳并不是签订买卖合同的必经程序，跳过定金交易流程也可以顺利签订购房协议。因此，直接签订买方、卖方及中介公司的三方协议，这样能够避免因为定金原因造成的纠纷。

三、定金数额不要过多

作为二手房交易的定金，金额方面不需要过多。一旦出现违约现象，定金即使不退还，自己的损失也能相对少一些。

四、定金合同要写清

交购房定金一定要注意定金合同的内容，在定金合同中一定要约定好正式签署房屋买卖合同的时限；约定好违约行为的处理方法；如果没能在规定时间签好购房合同，定金应该怎么处理等具体细节。

五、认购协议好处多

购房者在购买二手房时，认购协议最好要签订。相对于定金合同来说，认购协议的条款更灵活，也较容易修改。购房者在签订认购协议时，可以尽量将内容偏向于自己，这样能避免不少对自己不利的条款，最大程度的保障了自身利益。

以上就是二手房交易避免定金纠纷的处理方法，希望上述内容能对大家有所帮助，帮助购房者在上海二手房交易过程中保障自身的利益。

不管二手房是买还是卖的，一般人都会找中介去搞定这件事情。而在找专业人士解决事情的时候，对于买卖双方所签订的合同都要仔细慎重哦！因为纠纷很容易在此发生。今天要讲的便是二手房买卖中的居间合同了！

签订居间合同，交易双方需？

一、审查经纪公司和相关资料

首先，委托人应当对所选第三方（中介）的资质及其业务能力进行考察，其次还要对其提供的资料进行审核和确认。

对于买方来说要注意确认所选中房屋的产权是否清晰、是否有产权证书、是否存在共有人；也要注意房屋是否存在抵押、查封等状况。

由于二手房市场存在诸多问题，因此会存在一些中介为了诱导当事人签订合同，而随意承诺和保证交易另一方不存在任何问题。一些当事人信以为真订立合同之后，无论交易是否能履行，中介公司会要求当事人支付相应的中介服务费。

二、明确各种税费如何分担

根据国家规定买卖双方在二手房交易过程所承担的税费不同。如果买卖双方由于对交易习惯和办理程序不了解，轻信房产中介人员的一己之言，导致合同约定有可能与自己真实意思产生偏差，从而造成经济纠纷。

因此在买卖双方与房产经纪公司在签订居间合同时，必须在合同中要求明确各种税费如何分担，以方面双方查阅。

三、中介费的支付期限及标准

在居间合同中，往往会在合同中注明中介费的具体的支付时间点、支付条件以及支付方。如果二手房交易双方没有认真阅读而导致违约的话，居间人是有权利起诉委托人支付费用及委托金的。因此，无论房屋买卖合同是否能够实际履行，一定要对居间合同有所了解，以免增加损失。

居间合同的签订流程：

1、中介向买卖双方协商好的价格写在合同上并取得双方同意；

2、为防止卖方一房多卖，房产中介一般会要求卖方在签订完三方合同后需要把产权证押在中介方；

3、约定过户时间；

4、清点房子的水电气，物业费，光纤及机顶盒是否有欠款；

5、约定缴税方；

6、三方无误后签字；

7、买卖双方按手印，中介费公司盖章；

8、买方交定金，卖方押证；

9、签完结束。

PS：买卖双方不要过于相信中介人员的口头承诺，如有附加条件，委托人应要求房产中介公司作出书面承诺，以便将来发生纠纷时可以作为证据。

据说上海已经进入存量房时代了，那么也就是说将会有更多的人进行二手房买卖。加上房价居高不下，选择购买上海二手房的人群也是越加的多起来。那么对于初入买房群体的人来说，买房需要按照怎样的步骤走呢？

买卖流程

首先你如果确定了是要买二手房的，那么先要预估一下买房的总金额，然后咨询一下公积金中心或者银行的贷款数额，然后确定你想买房的地区，也就是所说的查找房源。

确定区域小区后就需要去看房了（找了中介买房的就可以让中介去带看）；确定房源后就需要进行产权的调查；之后便是买卖双方和中介进行三方口头协商；确定后就是支付定金，最后便是签订买卖合同。

签订合约呢又分为两方面

首先是一次性付款的（土豪人群）：缴纳房款、税费、中介费，然后办理过户手续，之后就是交接水电煤和物业管理费了，最后就是房屋交付验收。

另一种就是银行按揭贷款的：先交三成首付款，然后买家申请公积金或商业贷款，再办理贷款手续，交中介费和税费，办理过户手续，再是交接水电煤和物业管理费，之后领取房产证办抵押登记，买方签借款合同，银行房贷，最后房屋交付验收。

房源寻找

普通商品房：选择这类房子的优点是产权70年，可选择的余地比较大，而且周边配套齐全；而缺点则是房子的房龄比较好，多数为80/90年代建的，而且装修苦难且耗时耗资，安全隐患也比较多。

动迁房：优点呢也是产权70年，房龄大多在10年以内，价格相对于普通商品房要来的低；缺点则是房屋品质一般，升值满置换也难，而且需要满3年才能过户交易。

商住复式：优点是总价低，大多为次新房，能买一层送一层并且可利用空间比较大；缺点就是产权没有那么久，在40/50年，而且孩子无法享受学区待遇，水电煤、物管费比较贵。

最后特别提醒一下

买房一定要根据自己的资金状况来选择房源，不要超过你预算的一半以上。如果你是要打算日后置换的，那么选择轨交房比较好，离地铁近，交通便利，升值空间还大。房屋类型的选择呢就需要根据自己的喜好和家庭实际状况了，新婚的可以选择复式，而三口之家就买普通商品房好点。

最后你要买二手房，那么房龄一定要多加注意了，毕竟房子越老的，装修起来太麻烦，花销还大。

买房最怕遇到合同问题了，因为往往这样的陷阱普通百姓很容易踏入。毕竟大家都不是专业法务出身能看破其中“奥妙”。尤其在二手房交易时遇到的此类情况更是数不胜数，首当其冲就是中介挖坑给购房者的“阴阳合同”。

一、什么是“阴阳合同”？

二手房买卖中，为了降低交易成本、逃避税费，买卖双方往往会签订两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高，但并不提交到税务和房管部门，而是把另一份交易价格比较低的合同备案网签，并按比较低的价格缴纳税费。

二、阴阳合同违法，但不代表买卖合同无效

签订阴阳合同为了逃税，这当然是违法的。以避税为目的签订的相关条款法律上是无效的，但是，律师提醒购房者，并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。

因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。避税条款违法无效，并不能直接导致整个买卖合同无效。

因此，如果双方因阴阳合同为由发生纠纷，没有特殊情况和约定的话，以此为由是无法认定合同整体无效，或因此解除合同的。

三、存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？

通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。

很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。

首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。

目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由房产中介代为起草处理的，通常是有以一个低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

四、对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？

有购房者以二手房买卖中阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效。而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时，主张无效的一方往往无法接受，指责法院对违法行为不理不管。

实际上，司法机关和其他国家机关维护法律也是各有职责分工的。追缴税款应该由税务机关来负责。从民事诉讼的角度讲，法院审理双方的房屋买卖纠纷，还是以认定买卖关系本身是否合法、是否应支持或驳回一方的诉求为主。通常，法院就是这么处理的。

从实践来看，阴阳合同避税的违法手段，目前基本处于民不举、官不究的状态，但一旦曝光到税务部门，肯定是处理的。

当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外，由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，所以，也不排除法院会以司法建议等通知相关主管机构。

在二手房交易之前，对二手房进行价格的评估是很有必要的一个环节。小编认为，很有必要让各位完完整整的了解房产评估这件事。这样，各位在面对中介所提出的类似需求中心理才会有底。

什么是房产评估？

首先，在弄清楚什么是评估费之前，需要搞清房产评估是什么。房产评估是贷款买二手房交易过程中必须要经过的一个环节。简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。

影响二手房估价的因素有哪些？

其实，影响二手房评估价的因素和影响房屋市场价的因素差不多，主要包括：

（1）小区地段，生活配套设施，周边环境水平，交通便利条件等；

（2）房产建造年代、朝向、楼层、户型架构、装修水准、物业类型等；

（3）市场炒房因素和其他因素等。

现在我们分析一下可以看到，第1条受市政规划影响较大，第2条名目很多，但人为影响较大，第3条可以当做偶然因素看待了。

二手房评估包含哪些环节？

现在房产评估可采取由房产网站评估或由拥有专业评估资质的服务公司评估两种方式：

（1）房产网站评估：目前，一些国内大型的房产经营性网站或者一些门户网站的房产栏目等等一些网站为吸引人气，均推出了免费评估的服务项目，这对消费者来说是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款，如需贷款买房，需要找有专业评估资质的网站，进行线下评估，出评估报告。

（2）专业资质机构评估：拥有专业资质的评估机构才出具的评估报告可以用来办理按揭贷款。我们确定好需要贷款银行后，可以直接找银行寻找他们可信的评估机构，或是网上搜索找到评估公司后再去确定我们的贷款办理银行，也可以直接委托房产中介进行操作。

二手房评估费用如何计算？

具体到实际操作来讲，房屋评估费可以依据房产中介提供给你的费率来计算。当然这前提是你不在乎这一小部分钱。从现在来说，银行为争取客户，占有市场份额，与很多评估公司签具了协议，费率降了很多。实际操作空间比较大，这里最主要的是与评估公司争利，费率方面可探讨性较大。

一般来讲，小伙伴们购入低于100万的房产，评估费在1000元以下基本都可以搞定了。