比起新房，二手房看得见摸得着，买起来更让人放心，但是二手房毕竟被人使用过，甚至可能用了不少年，所以挑选时一样不能马虎，那么挑选二手房应该注意些什么呢？

一、选好地点

房子宁可老旧一些、小一些，但是地点决不能马虎，尽量选择那些离车站、较近，周边商业氛围较完善的区域买房，远离污染源，如化工厂、高架桥、变电站以及强光源、强噪音源等地方。如果房子周边的环境优美，交通便利，就会有更多的需求者，房价也会因此上涨。

二、弄清房屋产权

首先，弄清楚产权证上的房主与卖房人是否为同一个人，并要求卖方提供合法证件。其次，确认产权证所标注的面积与实际面积是否相符，并向有关房产管理部门查验所购房屋产权来源及其合法性。后，确认产权的完整性，查验房屋有无债务负担，有无房产抵押，包括私下抵押、共有人等。

三、注重物业

由于二手房本身物业较差，如果是小户型二手房，可能多是10年以上房龄的房子，所以要想日后住得舒服，还得选一个物业稍微好一点的小区。此外，问清楚所购买房屋的物业管理费收取标准是多少；小区是否封闭；保安水平怎样；小区绿化工作如何；了解物业管理公司可以提供哪些服务等。

四、注意屋内配置

购买二手房时，屋内的部分配置，如沙发、衣柜、空调、床、燃气灶、热水器、电话、网线、电源等，通常情况下业主都会折价或半卖半送给购房者。这时，购房者切不可贪图小利，一定要仔细查看这些物品是否能用，再考虑购买与否。

五、观察结构

对于想要重新装修的购房者来说，则要将初购买时的装修情况弄清楚，包括管线的走向、承重墙的位置等，便于重新装修。此外，购买时尽量购买卧室朝阳的房子，买前一定查看户型是否合理，有没有不适合居住的缺点等。

六、细算房龄

房龄在10年以内的二手房是比较受欢迎的，而5年至6年是一个档次，6年至10年又是一个档次。如果不在乎地点的，那么可以选购一套房龄在5年至6年的房子，比起10年以上房龄的房子肯定会舒适一些。

不管是买新房还是买二手房，都可能一不小心买到已经被抵押的房子。要知道，如果你买到的房子已经被抵押，那就意味着这套房子并不真正属于你，即使你已经花了钱。那么，买房如何知道房子是否已经被抵押了呢？

一、买新房如何知道房子是否被抵押？

据《担保法》规定，开发商若将土地或房屋进行抵押，均须到房地产管理部门做抵押登记。

如果是期房，开发商将在建项目的土地进行抵押，登记机关会在开发商的《土地使用证》上进行标识；如果是现房，开发商将建成的房屋进行抵押，登记机关会在开发商的房产证上作他项权利记载。

因此，如果你想知道房子是否被抵押，在买房时坚持要求开发商出具有关证书的正本，基本上就能了解到房屋抵押情况了。需要开发商出示证件包括土地证和房产证，看在证件的备注栏中有无作他项权利记载，如果没有则说明该房屋没有抵押给银行。

二、买二手房如何知道房子是否被抵押？

1、房产部门备有房产档案，每处房屋的抵押、买卖等“档案”都可以查询到，你可以到有关部门查询相关档案。

2、你可以要求卖方出示房产证原本，看房产证上的“他项权”的位置是否有标注。如果房屋抵押过，“他项权”一栏会有登记。

3、你还可以同卖方一起携带身份证、房产证直接去房产管理局窗口查询，也可以登陆房屋所在地的房产管理局的官方网站查询。

不过，由于存在正在银行办理抵押手续中的房子，资料还未送达房管部门而导致查询结果不准确的情况。因此，保险的做法就是在买卖合同上中约定好，如因抵押等行为导致房产无法正常过户的处理方式。

三、购买到抵押房该怎么办？

俗话说，“不怕一万，只怕万一”，若是你真的一不小心没注意，买到了抵押房该怎么办？

1、抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

2、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

所以说，如果你买到抵押房是因为卖方没有告知房子被抵押的事实，那么房屋转让的行为就是无效的，你还可以根据合同追究对方责任，所以可以不用担心了。

购买二手房或者新房，很多人都会被合同中的“金”搞混了。目前买房涉及的四种“金”为：定金、订金、金、诚意金。根据法律界人士的解释，除了“定金”不能退还，后三者都是可以无条件退款的。关于这“四金”，你真的都弄清楚了吗？

定金

定金是在合同订立或在履行之前支付的一定数额的 作为担保的担保方式，又称保证金。

《担保法》第八十九条：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

订金

订金是在购房者与开发商就房屋买卖的意向初步达成协议后，准备进一步协商签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。

买方支付订金即取得了在此期限内的优先购买权。一般情况下，视作预付款。预付款不具有担保债的履行的作用，也不能证明合同的成立。预付款在合同正常履行的情况下，成为价款的一部分，在合同没有得到履行的情况下，不管是给付一方当事人违约，还是接受方违约，预付款都要原数返回。

金

就是购房者表现出买房的诚意，这个诚意需要通过缴纳“金”来体现。在缴纳“金”后，购房者可以获得房屋的优先购买权，并在房价上享受一定程度的优惠。等到楼盘正式开盘销售时，“”的购房者再以“优先选择”的顺序选房，选中房屋后与开发商签订正式的房屋买卖合同。

如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“金”如数退还给购房者。但是“金”的实质作用是开发商在开盘前得到的大笔资金并在短时期内收回大笔资金，解决开发商的燃眉之急。

诚意金

诚意金即意向金，这在中介与买房和卖房双方签定的合同中多有体现，其实法律上并没有诚意金之说，中介与买卖双方之所以签定什么诚意金条款，主要是由于我们交易市场的诚实信用体系还不健全，交易主体为了各自的利益往往会违背诚实信用的原则，从而损害一方的利益。

虽然后三者都是可以无条件退款的，即使是这样，签订任何条款时也要看清楚，要留心眼。

在生活中，很多人都会有这样的问题，辛辛苦苦攒钱买的房，在交房之后发现和合同约定的房屋面积不符合。多一些也就算了，可是面积少了的状况也时有发生，这给很多人都带来了困扰。那么交房后发现面积不对怎么办？接下来，我们就一起来看一看吧！

交房后发现面积不对怎么办？

面积实际误差＞合同约定面积

1、面积误差≤3％

误差在3％以内，属于正常范围，双方据实结算，买房人补足或退出多出面积的购房款，请求解除合同的，不予支持；

2、面积误差＞3％

 买房人如果选择退房，开发商应该在买房人提出退房前求后30日内退还全部购房款及利息；

买房人选择不退房，买房人补足3％以内（含3％）面积的购房款，超出3％部分的房价款由开发商承担，产权归买房人。

面积实际误差＜合同约定面积

1、面积误差≤ 3％，少的面积部分房价款由开发商返还；

2、面积误差＞3％，3％的面积房价款由开发商原价返还，超过3％部分的房价款双倍返还。

交房时怎样测量房屋的实际面积？

一、测量之前了解空间都有哪里

套内房屋的使用面积即为套内房屋使用空间的面积，具体应该包括：

1．套内房屋使用面积为套内卧室、客厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

2．套内内部的楼梯按自然层数的面积总和要计入使用面积。

3．套内内部烟囱、通风道、管道是不包括含在结构面积内的，均要计入到使用面积里。

4．内墙面的装饰厚度计入使用面积。

二、使用空间用米尺测量

在使用空间里面：

原设计的封闭式阳台，按其外围水平投影面积计算建筑面积；挑阳台（底阳台）按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积；凹阳台按其净面积的一半计算建筑面积；半挑半凹阳台，挑出部分按其底板水平投影面积的一半计算建筑面积，凹进部分按其净面积的一半计算建筑面积。

新建住宅各套内使用空间周围的维护或承重墙体，有公用墙和非公用墙两种。新建住宅各套之间的分隔墙，套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括外山墙）均为公用墙，公墙墙体按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非公用墙墙体也按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。内墙面装修厚度均计入套内墙体面积。

三、计算房屋面积的公式

房屋的建筑面积＝房屋的使用面积＋公摊面积

房屋的公摊面积＝建筑面积＊公摊系数，

公摊系数＝建筑总公摊面积÷建筑总面积

上文关于交房后发现面积不对怎么办这个问题进行了详细的解答和说明，并且告诉大家交房时应该如何测量房屋的实际面积。大家要及时地测量并且出自己房屋的实际面积，以防房屋“缩水”，给自己造成损失。希望能够帮助到大家！

上海首套房证明必须本人办理吗？

１、上海首套房证明不是必须本人办理的，是可以代办的，但需要到当地公证处办理委托代证书。委托办理首套房证明所需材料：身份证；户口本；结婚证，未婚的要办理单身证明．

２、还款能力证明：工资证明：夫妻双方总额工资的两倍；个体户：自行开收入证明盖公章，提供营业执照、税务登记证、近三个月的纳税证明。

３、私章；《认购书》、认购　定金　收据。委托他人办理的要到当地公证处办理委托代证书。办理首套房证明的流程说明到户口所在地的市房产交易中心，如果是其它县级户口，需到县级房产局办理首套房证明。

上海首套房证明如何代办？

１、上海首套房证明受托人应当出具载明查询事项的授权委托书和本人、委托人的有效身份证明。境外委托人的授权委托书应当按照国家规定经过公证或认证，委托资料是外文的，应当提交经公证的中文译本。

２、如果是外籍人士想在买房，也是通过这样的程序出具房产证明。下面讲解下具体的流程：办理交易递件；到户籍所在地开具无房证明；提交无房证明到房管局办税窗口；房管局出具所在区域没房证明查册；出具税单。

３、上海首套房证明代办委托书：无房证明个人授权委托书，委托人：性别：身份证号：住址：被委托人：性别：与委托人关系：身份证号：住址：因在外地工作繁忙，不能亲自办理无房证明的相关手续，特委托ｘｘ作为我的合法代理人，全权代表我办理相关事项。

以上我们为大家介绍的是关于上海首套房证明必须本人办理吗？上海首套房证明如何代办的相关问题，首套房开办的证明可能有时候本人没有办法亲自办理，那我们就需要准备一些相关的材料来找人代办也是可以的。

静安申请经济适用房需要什么条件？

1、有静安当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；

2、静安无房或现住房面积低于市、县人民政府规定标准的住房困难家庭；

3、家庭收入符合静安市、县人民政府划定的收入线标准；

4、市、县人民政府规定的其他条件。申请人应当持家庭户口本、所在单位或街道办事处出具的收入证明和住房证明以及市、县人民政府规定的其他证明材料，向市、县人民政府经济适用住房主管部门提出申请。具体到静安当地房管部门咨询。

静安在哪里申请经济适用房？

1、申请人持本人及配偶身份证、户口本、结婚证原件及复印件，向户口所在地的区房管局申请办理静安经济适用住房申购登记手续，领取《经济适用住房申请审批表》；

2、申请人如实填写《经济适用住房申请审批表》并备齐所需材料，向工作单位和主管部门办理收入和住房证明（无工作单位的向居委会和街道办事处办理证明）手续后，报区房管局审核后，由区房管局上报市房管局复核。对申请人住房情况的核实由市房地产档案馆出具证明；

3、静安市房管局按照规定对申请人的申请材料进行复审和评分后，在相关网站上公示15天；

4、静安市房管局根据经济适用住房建设进度和申请人的评分情况，按批次批准购房申请，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序；

5、申请人持批准的《经济适用住房申请审批表》和选房顺序号，向静安经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。按得分确定批准顺序对符合经济适用房申请条件的申请人，由市房管局按照申请人家庭的现住房面积、时间以及困难情况等进行评分，以分数高低确定申购批准顺序。

以上即是小编为大家带来的关于静安申请经济适用房需要什么条件？在哪里申请？的相关内容，希望能够帮到各位购房者们。和其他许多国家一样，经济适用房是国家为低收入人群解决住房问题所做出的政策性安排，对于很多人来说都是一种福利。

对经济适用房有点了解的购房者们都知道，经济适用房不是谁想买就可以买得到的，是需要符合条件的购房者提前申请审核之后才可以购买的，有一点差错也许就会擦肩而过的，所以在申请前也应多了解了解的。接下来小编为大家介绍一下，上海单身申请经济适用房需要什么手续？流程是什么？

上海单身申请经济适用房需要什么手续

单身购房则需要开具单身证明，提交这一项证明并由相关委会查实情况属实等情况，重要的就是办理单身证明的手续，然后带好身份证和经济适用房的受理号就可直接去交易核心查询，按要求提交资料等待传呼结果就可以了，同时还需要满足以下条件：

1、家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年；家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。

2、2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元）。

3、家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。5、同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士（包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士），男性年满28周岁、女性年满25周岁，可以单独申请购买共有产权保障住房。

4、离婚人士，需离婚满3年，方可申请共有产权保障房。

上海单身申请经济适用房需的流程是什么

一、申请人需持本市城镇居民常住户口证件、身份证及未婚的单身证明材料、现住房权属证书或租赁合同到居住地所在的区住房委员会登记并领取购房申请表；申请人应申请人如实填写《经济适用住房申请审批表》，经审核、签署意见后再递交到居住地所在的区住房委员会。

二、审核时，有工作单位的人由单位审核，无单位的人员由街道办事处审核。区住房委员会对初审符合条件的申请人进行核实，组织公示，经公示无异议，签署公示意见。

三、申请人向市住房委员会递交区房委办签署公示意见后的申请表，市房管局按照规定对申请人的申请材料进行复审和评分后，在相关网站上公示15天。根据经济适用住房建设进度和申请人的评分情况，按批次批准购房申请，对经批准的同一批次申请人，通过公开摇号的方式，确定选房顺序。

四、申请人持批准的《经济适用住房申请审批表》和选房顺序号，向经济适用住房开发建设单位办理选房和购房手续。按得分确定批准顺序，对符合经济适用房申请条件的申请人，由市房管局按照申请人家庭的现住房面积以及困难情况等进行评分，以分数高低确定申购批准顺序。

看到这里大家对上海单身申请经济适用房需要什么手续？流程是什么？也有所了解了，如果还有什么不明白的，可以当相关部门咨询清楚，这样得到的信息才更为准确，也方便大家提前准备所需要的资料，办理起来也更便捷，本经验仅供参考。

买房是人生的一件大事，除非是有钱任性的土豪，大部分购房者在买上海二手房的时候都会选择以贷款的形式来买房。在买房过程中，采用哪种贷款方式更省钱是购房者会仔细考虑的问题，今天主要为大家讲讲既能提高贷款额度，又能节省贷款利息的组合贷款形式。如果您刚好想要采用组合贷款，不妨进来看一下。

组合贷款的定义

组合贷款是指既满足个人住房商业性贷款条件，同时借款人又在缴存住房公积金的，那么如果是想要贷款买房的话，在申请商贷贷款的同时还可以向公积金申请个人住房公积金贷款。也就是说即借款人以所购本市城镇自住住房（或者只要是银行认可的担保方式）作为抵押的时候，可以同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。

购房组合贷款流程

1．提出申请。这是无论哪一种贷款形式都要进行的第一项流程，申请购房组合的贷款人要向当地住房资金管理提出书面申请并提交有关资料；

2．签订合同。贷款申请人在公积金中心获得了一定额度的个人住房贷款后，就要拿上公积金管理部门出具的公积金个人住房贷款委托通知单，向贷款的银行来进行书面申请组合贷款。在两项申请都通过后，就会与贷款的银行签订借款合同和担保合同并且进行公证；

3．办理抵押保险。签订合同后，还需要办理抵押保险。贷款人到贷款银行办理抵押登记保险，以及其他的一些手续，并且要缴纳抵押登记与保险费用，将保险单正本交给贷款银行保管；

4．开立帐户。如果是想要选用委托扣除款方式还款的客户，还需要在贷款行开一个以自己姓名登记的专门用来还款的账户。同时，售房人要在贷款企业银行开立存款专户。

5．支用款项。在购房人申请通过并且资料都提交完毕后，贷款企业银行按照合同约定将贷款直接转入借款人的存款账户内。

组合贷款的申请流程

这里小编还想向大家介绍一下组合贷款的申请流程：申请个人住房组合贷款，借款人需要先到银行进行申请，等到银行审核通过后，商业银行就会代借款人向公积金受托银行提出公积金贷款申请；相关的公积金也会对材料进行审核，并且以书面的形式向借款人承诺公积金贷款可贷额度、期限等，同时通知商业银行，商业银行再确定经商业性贷款额度、期限等。

相信大家对于组合贷款的相关流程都是非常的熟悉了，但是大家要注意的是，在决定使用组合贷款之前，一定要看清楚自己是否符合购房组合贷款的条件，避免大家白忙活。

据说上海已经进入存量房时代了，那么也就是说将会有更多的人进行二手房买卖。加上房价居高不下，选择购买上海二手房的人群也是越加的多起来。那么对于初入买房群体的人来说，买房需要按照怎样的步骤走呢？

买卖流程

首先你如果确定了是要买二手房的，那么先要预估一下买房的总金额，然后咨询一下公积金中心或者银行的贷款数额，然后确定你想买房的地区，也就是所说的查找房源。

确定区域小区后就需要去看房了（找了中介买房的就可以让中介去带看）；确定房源后就需要进行产权的调查；之后便是买卖双方和中介进行三方口头协商；确定后就是支付定金，最后便是签订买卖合同。

签订合约呢又分为两方面

首先是一次性付款的（土豪人群）：缴纳房款、税费、中介费，然后办理过户手续，之后就是交接水电煤和物业管理费了，最后就是房屋交付验收。

另一种就是银行按揭贷款的：先交三成首付款，然后买家申请公积金或商业贷款，再办理贷款手续，交中介费和税费，办理过户手续，再是交接水电煤和物业管理费，之后领取房产证办抵押登记，买方签借款合同，银行房贷，最后房屋交付验收。

房源寻找

普通商品房：选择这类房子的优点是产权70年，可选择的余地比较大，而且周边配套齐全；而缺点则是房子的房龄比较好，多数为80/90年代建的，而且装修苦难且耗时耗资，安全隐患也比较多。

动迁房：优点呢也是产权70年，房龄大多在10年以内，价格相对于普通商品房要来的低；缺点则是房屋品质一般，升值满置换也难，而且需要满3年才能过户交易。

商住复式：优点是总价低，大多为次新房，能买一层送一层并且可利用空间比较大；缺点就是产权没有那么久，在40/50年，而且孩子无法享受学区待遇，水电煤、物管费比较贵。

最后特别提醒一下

买房一定要根据自己的资金状况来选择房源，不要超过你预算的一半以上。如果你是要打算日后置换的，那么选择轨交房比较好，离地铁近，交通便利，升值空间还大。房屋类型的选择呢就需要根据自己的喜好和家庭实际状况了，新婚的可以选择复式，而三口之家就买普通商品房好点。

最后你要买二手房，那么房龄一定要多加注意了，毕竟房子越老的，装修起来太麻烦，花销还大。

在二手房交易之前，对二手房进行价格的评估是很有必要的一个环节。小编认为，很有必要让各位完完整整的了解房产评估这件事。这样，各位在面对中介所提出的类似需求中心理才会有底。

什么是房产评估？

首先，在弄清楚什么是评估费之前，需要搞清房产评估是什么。房产评估是贷款买二手房交易过程中必须要经过的一个环节。简单来讲，我们购房者如需办理按揭贷款时，银行需要根据房屋评估报告，才能按规定的房价百分比，提供给购房者贷款。

影响二手房估价的因素有哪些？

其实，影响二手房评估价的因素和影响房屋市场价的因素差不多，主要包括：

（1）小区地段，生活配套设施，周边环境水平，交通便利条件等；

（2）房产建造年代、朝向、楼层、户型架构、装修水准、物业类型等；

（3）市场炒房因素和其他因素等。

现在我们分析一下可以看到，第1条受市政规划影响较大，第2条名目很多，但人为影响较大，第3条可以当做偶然因素看待了。

二手房评估包含哪些环节？

现在房产评估可采取由房产网站评估或由拥有专业评估资质的服务公司评估两种方式：

（1）房产网站评估：目前，一些国内大型的房产经营性网站或者一些门户网站的房产栏目等等一些网站为吸引人气，均推出了免费评估的服务项目，这对消费者来说是一些利好消息。但值得引起注意的是，部分网络提供的评估的结果不具备法律效应，也就是说，银行不会依据这种估价给予购房者办理抵押贷款，如需贷款买房，需要找有专业评估资质的网站，进行线下评估，出评估报告。

（2）专业资质机构评估：拥有专业资质的评估机构才出具的评估报告可以用来办理按揭贷款。我们确定好需要贷款银行后，可以直接找银行寻找他们可信的评估机构，或是网上搜索找到评估公司后再去确定我们的贷款办理银行，也可以直接委托房产中介进行操作。

二手房评估费用如何计算？

具体到实际操作来讲，房屋评估费可以依据房产中介提供给你的费率来计算。当然这前提是你不在乎这一小部分钱。从现在来说，银行为争取客户，占有市场份额，与很多评估公司签具了协议，费率降了很多。实际操作空间比较大，这里最主要的是与评估公司争利，费率方面可探讨性较大。

一般来讲，小伙伴们购入低于100万的房产，评估费在1000元以下基本都可以搞定了。