在二手房买卖的交易中会牵连到很多专业性的知识，如果买家粗心没有留意就极有可能陷入纠纷的困局中，这样的话不仅会出现交易不成而误事费工得事情，还可能会陷入官司缠身的困扰。让我们来看一下具体应该怎么避免买二手房定金协议中的陷阱。

购买二手房具体需要注意的事项:

1，首先要求上海房产中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议比较好。这样在该协议中应该包含房屋的基本状况、房价、委托期限以及委托中介公司向下家收取定金的内容等等。

2，如果是与房产中介签订书面的中介协议的话。这条协议至少应该包含了房屋的基本状况、房价、保留期限还有定金的处理方法等约定，并且一定不要忘记加盖中介公司的印章。

3，在与房产中介签好中介协议后而还没有实际交付定金的时候，购房者还需要对中介公司提出展示上家委托中介收取定金的委托书的要求。

4，收到委托书后，在交付定金的时候应该要求中介的公司出具收取定金的相关收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。

防止买二手房定金协议中的陷阱:

一、定金协议要完善。定金协议中不但要写明定金数额，还要尽量写明房屋坐落、房屋总价款、付款方式、付款时间、交房时间、过户时间、房屋质量责任承担、有无租赁以及如何解决等内容，一般来讲，有上述列举的几条基本约定，能够把房屋买卖合同重要的事项在定金协议中就固定下来，从而有效的遏制违约一方恶意抬高将来正式房屋买卖合同的交易条件；如果将来任何一方不按照上述约定订立正式房屋买卖合同，都属于违反定金协议，都应当承担定金罚则。

二、签署定金协议的同时把房屋买卖合同作为附件。在签署定金协议的同时，准备好正式的房屋买卖合同，并将其中主要内容填写完毕，作为定金协议的附件并在定金协议中明确约定“附件中的二手房房屋买卖合同的内容即为将来正式签署的版本，未经双方同意不得变更，双方于某年某月某日正式在附件房屋买卖合同上签字”。通过这种方式可以在订立定金协议时就把正式房屋买卖合同条款确定下来，有效避免恶意一方肆意抬高合同条款，如果任何一方不同意按照附件的合同版本签署买卖合同，均需要承担定金罚则。

购买二手房的时候一定要小心查看，防止被无良的开发商欺骗，从而造成不必要的损失。

之前只听说二手房交易中，买卖双方为了省钱，签订“阴阳合同”来避税，但现在，在不少城市新建商品房限价的政策背景下，新房交易也出现了双份合同的情况。

去年楼市调控至今，不少城市陆续出台政策对上市新房的标价画出了“天花板”，超过限价标准的楼盘无法顺利拿到预售许可证。根据相关机构数据统计，部分城市或地区在此之后成交均价确有下跌趋势，而等购房者兴高采烈去售楼处一问，房价依旧是高攀不起，造成矛盾的原因就是“双合同”。

啰嗦了这么多，“双合同”到底是什么意思？

简单说就是：就是在政府“限价”“限签”双重压力下，开发商为了继续买房，使用的一种违规行为。打个比方：为了控制房价上涨，相关部门要求某网签价格不能高于2.8万/平米，然而多数楼盘已经卖到了42000元/平米-48000元/平米。这个时候怎么办呢？开发商就想出了“双合同”的办法。签一份“购房合同”均价为2.7万/平米，再签一份“装修合同”，均价为2万/平米。而购房合同就用于网签备案。这样一来，它就在没有超过相关部门规定的价格了，也就能顺利备案了。

这样操作后，对购房者有什么影响呢？

既然是签的双合同，那么首付自然也变了，以前首付就是房屋总价的3成，而现在，首付变成了“房屋首付+装修款首付”。装修款给过首付后，剩下的贷款一般是要求在5年内还清（贷款利率为8.4%），换句话说，就是前5年除了月供以外，还要多还几千的装修款，5年后继续月供就可以了。

我们不妨来算一笔账：

假设房屋面积100平米，市面售价4.8万/平米，限签价2.8万/平米。按照正常的购房报价和流程，首付款144万，每月还贷21989元。

而如果“阴阳合同”签约，首付为：84万（房屋首付）+60万（装修首付）=144万，之后每月还贷：12827元（房屋贷款）+28万/年（装修贷款，五年还清140万）。即前面5年，每年还贷金额为433924元，每月还贷36160元，相比之前买房，前五年每月将多还14171元，5年后，则恢复每月还贷12827元。

当发生房产纠纷时，能够助你打赢官司的，除了房屋买卖合同之外，便是补充协议了。但是，补充协议若是随便签，届时打不赢官司不说，还可能会被它拖后腿，所以这7大条款你是一定要写进去的。

一、 明确房产证办理时间

现如今，不少购房者买的都是期房，而期房一般要在交房后的一两年内才可能拿到房产证，因此为了避免开发商办理房产证逾期，尽量在补充协议中约定办证的具体日期。

同时，还要注明相关赔偿责任，如在约定期限内，开发商没能办理好房产证，应按约定对购房者进行赔偿事宜。

二、注明交房标准

在补充协议中明确房屋装修材料的品牌、型号、颜色、材质等，尽可能避免名牌、高级等含糊不清的词汇，这不利于购房者验房对比。

如果可以的话，尽量和开发商约定一下进行隐蔽工程装修的时候，尽量在覆盖之前能通知购房者到现场去检查验收，签字确认后再进行下一步。

三、注明公摊面积大小和位置

公摊面积的大小和位置实际上是购房者用钱买来的隐性面积，所以购房者应在补充协议中约定清楚公摊面积的具体大小和位置，而且还要注明如果公摊发生变更的情况，该如何解决，避免日后因此而发生购房纠纷。

四、明确贷款失败的责任认定

首先，弄清楚贷款失败的原因，一般有以下几种情况：

（1）如果是因为开发商原因导致贷款不成，购房者可申请退房且无需承担违约责任；

（2）如果是因为银行审批或者政策调整的原因导致贷款失败，双方可自行解除合同约定；

（3）如果是购房者自身原因，可先和开发商进行协商解决后续款项问题，如无法缴纳剩余房款，双方可解除购房合同，但购房者需承担违约责任。

五、明确退房后的责任归属

房屋主体质量出现问题、开发商私自变更小区规划、开发商没有销售许可证等情况出现，购房者都可申请退房，且无需承担违约责任。

但是，为了更好地约束开发商，购房者应在补充协议中做好详细的约定，比如开发商该承担什么样的责任，已交房款应在多长时间内退还等等。

六、明确物业管理问题

一般来说，若是新小区的话，前期都是由开发商指定某个物业公司进行合作，或者自己有物业公司进驻，但无论怎样，购房者都要明确自己未来的家的物业公司是哪个、资质如何、物业费的缴纳时间和具体缴纳标准等等。

七、明确开发商的口头承诺

很多开发商都会许下口头承诺来吸引购房者，比如说交通、医疗、教育等配套。如果不将这些口头承诺写入补充协议，后期产生纠纷时将无法追究开发商责任。所以，一定要把开发商的口头承诺落实到补充协议中去。

对于很多首次置业的菜鸟买房族来说，公摊是什么，公摊面积又要怎么算，应该是很模糊的，其实每平方都是钱，所以了解什么是公摊也需要仔细。然而很多没买过房的人在买二手房时都会忽略掉公摊，事实上，对于现有的商品房来讲，公摊是一块很大的面积。如果加大公摊比例，很明显会让居住面积缩水。

一、什么是公摊面积？

公摊指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。

二、公摊面积的计算公式是什么？

公摊面积＝公摊系数＊套内建筑面积

公摊系数＝总公共公摊面积／（套内建筑面积＊总套数）

三、公摊面积多少合理？

1、低层（7层以下）住宅：公摊率为7－12％

公摊率：是指总公摊面积在总建筑面积之中所占的比率。

多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑。

其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1／2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。

一般占房屋总建筑面积的13％到18％。

2、小高层（7－11层）住宅：公摊率为10－16％

一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。

按规定7层以上必须配电梯，所以小高层属于配电梯的范围之内，它的特点是方便的同时又能给生活一种新的高度。

另外，二线城市中，同一项目的小高层房源价格一般较高层贵10％左右。高价换来低公摊，划算。

3、高层（12－33层）住宅：公摊率为14－24％

高层住宅的公摊面积是最大的。高层建筑一般在25－33层之间，而且高层住宅的楼梯高度最高。

另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有管道井、强电井、弱电井等公用设施都占用了空间。

所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。

4、别墅类：公摊率为1－8％

别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。

一般来说独栋别墅没有公摊面积，联排别墅有较少的公摊面积。

注意：相关规定：根据购房合同的第八条规定，开发商交房时，房子总建筑面积与合同面积的误差不超过3％，误差超过3％，多出面积由开发商无偿赠送；少出的面积，由开发商负责赔偿业主，否则可以退房。

四、公摊面积包括哪些？

电梯井：尺寸按电梯选择确定；管道井：走各种管道的空间；

楼梯间：容纳楼梯的空间；变电室：对小区的电力系统进行变换、集中、分配的场所；

设备间：设置电信设备进行网络管理的场所；公共门厅：进入住宅后的公共空间；

过道：进入住宅后的公共空间；警卫室：设在小区门口一侧的门房；共用墙体：主体承重结构户外墙面等。

随着现在人们生活水平的提高，以及贷款这一政策的出台，让许多家庭都选择购买“二套房”那么各位购房者知道二套房是怎么认定的吗?二套房的条件是什么?

1、二套房认定

  1、贷款买过一套房商业贷款已结清再贷款买房——算首套若贷款未结清——算二套

  2、个人名下有两套房的商业贷款记录一套已还清另一套未还清此时再贷款认定为二套房以上

  3、夫妻两人一方婚前买房使用商业贷款另一方婚前购房用的是公积金贷款婚后两人想要以夫妻名义共同贷款若贷款已还清银行业金融机构可以根据借款人偿付能力信用状况等具体因素灵活把握贷款利率和首付比例若贷款未还清——算二套房以上。

2、二套房条件

  1、父母名下有住房,以未成年子女名义再购房,根据新的政策,家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女,即未成年子女也是被划为家庭范畴的;

  2、未成年时名下有房产,成年后再贷款购房,根据目前银行"认贷又认房",如果不出售现有房产的情况下,再贷款购房是属于二套房的,将按照二套房的政策执行;

  3、个人名下有全款购买的住房,再贷款购房,过去只认贷这种情况不算二套房,但现在加了认房虽然没有贷过款,但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产,在不卖掉且申请贷款的情况下,也会被认定为二套房;

  4、个人名下有贷款购买住房,结清出售后再贷款购房,也就是说虽然贷款买的房产出售以后,家庭名下已没有任何住房,但因为其之前有贷款记录,再申请房贷也会被算做二套房;

  5、首次购房使用商业贷款,再次购房使用公积金贷款,目前公积金贷款政策也比较严格,只要借款人有过房贷记录,不论房贷是否结清、房产是否出售,即便从未使用过公积金贷款,首次申请公积金贷款也会被算做二套房;

  6、婚前一方曾贷款购房,婚后以另一方名义申请贷款购房,但两人户口没有在一起,夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起,但在民政局有过结婚登记;

  7、婚后双方共同贷款购房,离异后一方再申请贷款购房,只要央行的征信系统中能够查到房贷记录,那么即便离异后房产判给一方,另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。

  以上就是关于二套房认定和二套房条件的介绍,新二套房贷认定标准的出台在有效抑制以非自住,为前提的购房需求入市从而遏制房价过快上涨的同时,也使得市场中改善型需求购房者面临尴尬选择,尤其首套住房无贷款记录,需要贷款购买第二套住房的购房者将受到直接的影响。

上海购房委托公证书怎么写

我们知道关于上海购房委托书要包括以下几点：

１、其包括委托人与受托人的基本情况（姓名、性别、出生日期、现在住址）；

２、委托人与受托人的关系；

３、也包括委托的原因；

４、也包括委托的权限（委托权限要明确、具体）；

５、说明委托期限；

６、有受托人有无转委托权；

７、包括其他应明确的内容。

上海购房委托公证收费标准

在我们生活中，如果有房屋需要办理房屋委托公证则需要去公证机关办理公证，在相应的公证机关办理公证，则需要按照规定收取公证费，相关公证收费标准简介如下：　　

1、证明商标注册，收费50元；　

2、对于证明印鉴属实，证明副本、节本、译本与原本相符、需要证明影印件与原件相符，收费5元；　

3、对证明遗嘱、遗赠、证明产权、证明查无档案记载，收费在10元；

4、对证明法人资格、收养、财产分割、证明有关产品抽样检测，收费则需在10～30元；　　

5、证明劳动保险金、养老金、子女助学金的，每件收费则是5元；

6、对证明招标、拍卖、开奖、收费在100～150元；　

7、对证明担保书、证明公司章程、资信情况等有关文书，收费在50～200元；　　

8、对证明遗赠抚养协议，收费10～50元；　　

9、证明债权文书有强制执行效力的，按债务总金额的千分之三收费，原债权文书经过公证的，按千分之一收费，收费10元。

10、对于证明出生、生存、死亡、身份、经历、国籍、委托书、亲属关系相关婚姻状况、未受或者受过刑事处分则需要收费10元；　

11、对证明劳务合同，收费5元；　　

12、证明股票、房屋转让、买卖、土地使用权有偿转让的，按股票面额或房价的千分之三收费，但收费不得低于40元；　

以上我们为大家介绍的是关于上海购房委托公证书怎么写？上海购房委托公证收费标准的相关问题，对于这些问题我们应该有了一些了解吧。如果我们购买房子需要进行委托，那么写委托书就是必须的，而且委托书也要进行公证才可以使用。

购买二手房相比购买新房要注意的事项更多，购房者需要更加谨慎，特别是对于购房新手来说，进行每一个购房环节之前都需要了解一下相关知识，减少交易纠纷出现的概率，以免自己在交易过程中吃亏。

一、基本情况要列出

买卖双方的姓名、住所、联系方法；

二、要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况

包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售；

三、涉及价款的问题

在合同中，写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

四、写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

五、违约责任

明确出现何种情况时即视为违约，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等)；

六、写明合同生效、中止、终止或解除条款；

七、合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款

另外，补充一些条款时，一定要落实在文字上，并要求中介方在上面加盖公司公章。

八、观察房屋的内部结构

户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。

九、考察房屋的实际情况

要具体查看房屋的周边配套，房屋是否老化，房屋水电煤气供应是否齐全，房屋是否有物业管理，小区环境好不好等问题，看看周边邻居好不好相处。

十、考察二手房房屋房龄审查居住历史

哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案。

十一、存在阴阳合同的情况下，应以哪一份的效力为准？

通常有两份相冲突的合同，一般判断是以后形成的合同为准，但是在阴阳合同的条件下，并不能这样简单判断。

很多真实价格的阴合同是签订在前，用于备案的阳合同是签署在后。所以，并不能简单地认为以在后且经过官方备案的以哪份的效力为准，要看哪份能体现双方的真实意思表示。

首先看双方发生争议后对哪份合同有效的主张，如果双方对此主张一致自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要看具体合同内容判断了。

目前房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草处理的，通常是有以一个低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款或补充协议的内容来形成整个的交易价格。而办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。

对于哪份为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

对于土地证我们应该也有所了解吧，这也是房产的一种证明，在我们进行交易的这时候这些证件都是需要用到的。所以如果我们把土地证不小心弄丢了，就需要马上来进行补办。下面小编来介绍上海回购房土地证丢失后补办要多少钱？上海补办回购房土地证要哪些证件？

上海回购房土地证丢失后补办要多少钱

1．丢失补办缩时减费。此前，办理土地证的费用是48元，其中包括测绘费30元、登记费是13元和工本费5元。但该证丢失补办的时候，按照规定需刊登两次公告，第1次是遗失公告，第二次是注销公告，费用约是4000元至5000元，都是由丢证的个人负担。

2．深入贯彻落实全市窗口的单位深入开展“贴近群众、服务群众”的作风建设的专项活动的会议精神，创造护民、便民、利民的政务环境，该局土地的登记管理将丢失土地证补办的两次公告内容合二为一，一次性地公告载明遗失、补办的信息。

3．结合实际的情况，已对办理的土地使用证的程序和方法进行了大幅度的改革和调整。拿到房屋的权证和分割转让的许可证的产权人，都应该到所在国土资源的部门，审领城镇住房的用地登记证。

上海回购房土地证丢失后补办要带哪些证件

1．带着本人的身份证明到（土管部门）房管部门的档案室查取档案；提交补办土地证的申请；填写土地证遗失的具结书；土地证的复印件（加盖出具复印件单位的公章）。

2．带上身份证明和复印的档案的材料到当地的报社发丢失声明，并且保留登载声明的材料。土地权利人的身份证复印件，须委托的应提供委托的人身份证的复印件；遗失土地证的原因的说明。

3．其三个月后带着登载丢失的声明的材料和身份证明填写的申请审批表，申请补发。（土管部门）房管部门受理之后依法公示，若是无人主张权利的话则进入审批的程序，缴纳工本费之后，就可以补发了。

上面是有关于上海回购房土地证丢失后补办要多少钱？上海补办回购房土地证要哪些证件的相关问题，看过了之后我们应该会了解一些吧。我们如果要补办土地证那么需要事先准备好相关的证件，这样办理起来会更加快捷一些，不至于临时再去准备。

随着房价的不停的上涨，购买二手房成了很多家庭为了节省开支并且改善住宅环境的较好选择。然而一次性拿出全部房款肯定会给家庭带来很大的生活压力，这时申请购买二手房银行贷款也是不错的选择。购买二手房银行贷款会给您的生活减轻一定的负担，但在购买银行二手房贷款之前，也有一些需要注意的事项的细则，请您仔细阅读。

购买二手房申请贷款的主要流程

1、提交二手房贷款所需材料

买房人需提供：身份证、户口本、结婚证或离婚证＋离婚协议或法院判决书（仅限已婚或离婚人士）、收入证明、6个月内银行流水、贷款银行储蓄卡，同时也要提交购房合同，即《存量房买卖合同》。

这里需要注意的有以下3点：

（1）银行会查未成年子女名下的房产情况，假如购房人户籍在北京，其未成年子女名下有1套房产，购房人名下也有1套房产，就超出了限购要求，银行将不予贷款。

（2）银行对借款人的收入也有明确要求，假如借款人名下还有其他贷款，那么月收入要求如下：

月收入＝（原有贷款还款月供＋现申请此笔贷款还款月供）X2

（3）若购房人已经离婚，其离婚协议上的房屋地址与实际贷款房屋地址不一致，需要到小区所在物业开具证明，证明为同一套住房的地址。

2、银行对申请贷款房屋进行估价

一般，银行会交由专业的机构进行评估。

3、银行审批

审批通过后银行会出具批贷函，向卖方证明银行同意放款给购房人，卖方可放心将房屋过户给购房人。

4、将不动产权证交给银行做抵押

到不动产登记部门办理《不动产登记证明》，用以证明此房产上有银行的抵押权，一般银行会交给专门的机构代办房屋抵押事项。

5、银行放款

经贷款行同意发放的贷款，办妥有关手续后，贷款行按照借款合同约定，将贷款一次或分次划入售房人在贷款行开立的存款账户内。

6、过户

在实施了不动产登记制度后，现在过户时，仅需要买卖双方本人到不动产登记机构将原来的房产证换成不动产权证，不动产权证上直接登记购房人的名字就可以了。

以上是一些申请购买二手房时银行贷款需要注意的事项，希望可以给您在办理购买二手房贷款时提供一些参考和帮助。

如果说起购买房屋大家都很关心的就是首付问题,其实购买房屋的首付要多少与大家所购买的房屋是不是首套房有着很大关系的。那么购买首套房首付比例是多少以及首套房首付计算方式是怎样? 下面我们就一起了解一下首套房首付那些事。

首套房

所谓首套房就是指只购买并且只拥有一套住房。中国人民银行规定我国每个城市居民购买第一套住房都应该享有按揭贷款利率优惠。

首套房必须同时满足一下三个条件才能叫做首套房:

1.购买房屋的人必须年满18周岁;

2.购买的房子是90平方米及90平方米以下的普通住房,90平方米及90平方米以下的普通住房是享受房屋契税税率1%的优惠;

3.购买房屋的人名下没有单独或与他人共同购买的住房,也就是说在此之前没有与其他人有过房屋共有权。不过国家规定与父母一起购买的房屋、按照现在房改政策购买的房屋、通过继承遗产或拆迁安置获得的房屋除外。

首套房首付比例

1.在不实施房屋限购措施的城市,当地城市居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,在法律原则上低可以交付首付款比例为25%,当地城市各地可向下浮动5个百分点。这也就是说首套房首付比例低可以降低至20%。

2.对于北京、上海等少数实施房屋限购措施的城市来说,个人住房贷款政策按照原来规定执行也就是说不变。你所购买的首套房首付降低到20%以后,如果你再买一套房屋300万就会变成第二套房屋,每一个月的月供就要增加1818元,整个房屋整体利息支出就会多了14.25万元。

首套房首付计算方式

央行、银监会在2016年2月2日联合发布消息称:在不实施房屋限购措施的城市,居民家庭首次购买个人普通住房的商业性个人住房贷款时,在原则上房屋低首付款比例为25%各地可向下浮动5个百分点,购买二套房且贷款未结清的家庭低首付比例不低于30%。

首套房屋首付款=首套房屋总房款-首套房屋购买者贷款额

首套房屋购买者贷款额=房屋合同价(房屋市场价)×80%(如果你是首次贷款高额度可达80%)