对于想要购买房产的新手，了解下买房流程必不可少，这样可以帮助你运筹帷幄，节省一定的房屋交易时间。来看看我们整理的上海一二手房买房流程图。

房票：确认购房资格

预算：首付+税费+装修款

用途：自住（刚需/改善）or投资

类型：一手or二手，期房or现房

（请结合实际情况确定）

挑选房源

区位、生活配套（医疗、教育、商业、公园等）、交通、价格、面积、开发商资质等。

实地看房

小区环境（容积率、绿化率、总平面图）、户型、公摊面积、楼层、物业、车位配比等。

1. 资格预审

①购买资格

②贷款资格

2. 费用估算

①首付

②税费（契税、公共基金等）

3. 缴纳筹金（诚意金/订金）

4. 明确折扣优惠、选定房源

进行最终砍价，直接选定或等待集中选房

5. 认购（筹金转定金）

签订认购协议（锁定房源、折扣、确定付款节奏）

6. 付款

①付清首付

②准备按揭资料（贷款购房）

7. 签订合同

①《商品房买卖合同》

②《前期物业合同》

③补缴公共基金等

8. 网签备案

物业登记于买家名下，开发商不可能卖给其他人了

9. 银行放款（贷款购房）

开发商收到全部资金

10. 验收交付

11. 交房

业主开始缴纳物业费

12. 完税办证

①缴纳契税（税局）

②产权证（不动产登记中心）

1. 了解买房政策

2. 选定房源

3. 支付意向金

①支付意向金给中介，表示诚意

②价格谈判

4. 双方达成交易意向

谈妥价格、确定付款期限

5. 相关情况核实

房屋产权调查（查档）、配偶意向（如有）

6. 签订合同

①签订《房屋买卖合同》

②支付定金

③网签（防止一房多卖）

7. 按揭申请、付首付（贷款购房）

①房产评估（审批贷款额度）

②支付首期房款，办理资金监管（确保“货到付款”）

③申请贷款

④面签初审

⑤审核批贷

8. 赎契、涂销、递件（卖家房贷未还清时）

9. 过户、完税、领新证

①过户（不动产登记中心）

②缴纳契税、个人所得税、增值税（税局）

③领新房产证

10. 办理抵押（贷款购房）

11. 银行放款（卖家收到全部资金）

12. 房屋交接

①付尾款（如有）

②物业交割

③户口迁移等

意向金是买房者有购房的意向，以便表达这一份意向所付款的一笔额度，与定金最立即的区别取决于：意向金都还没变为定金以前，购买人随时随地能够拿回意向金。假如房东查收买家的意向金后，意向金全自动变为定金，即使有别的顾客出的价格对比你高，房东也不可以悔约，不然就需要二倍退还，这对房东是一种经济发展权益上的牵制。

很多人 会搞混“预付款”和“定金”2个词语的意思，相较来讲，定金二字的实际意义就需要严苛很多，简易而言，预付款能退，可是定金没退。在二手房买卖全过程中，买家付款定金是以便确保买卖方合同的效力而同意承诺的一种贷款担保方式，交易中，店铺买家合同履行后，定金理应抵作合同款或是取回；若店铺买家不合同履行，没有权利规定退还定金，商家不合同履行的，应二倍退还定金。

意向金与定金的区别？

在二手房产交易中，意向金是店铺买家交到中介的一笔钱，以表达对房子的购买意向，它不能够管束到卖家是不是想要卖房子，小区业主的房子還是能够售卖给别的产权人，而产权人还可以购买别的房子，不涉及到毁约等难题。可是定金则会管束买卖方，若有一方悔约，那麼定金未予退回、或是二倍退还。

02表达形式不一样

意向金并不是立即交到屋主，是向中介交的一笔钱，另外也要签署一份称为《委托支付买卖协议书》的合同书。此外，意向金是给中介并附带条件授权委托中介公司去跟屋主就价钱等标准开展商谈，假如谈妥则变为定金，谈不成退还顾客。而交定金需要签署《定金协议》，定金是交到屋主的。

意向金和定金全是要交一笔额度而且签订，可是二种的签订行为主体却有不一样，意向金是中介服务与店铺买家中间立即签定的协议书，商家不参于，而定金需要买卖方和中介服务相互签署。因此从协议书的签定方式上，也可以显著的辨别清晰，意向金与定金中间的区别。

1.购房成本差异：

一般而言，同一套房子，一期开盘的价格会比二期开盘的价格稍低，因为在一期开盘的房子，无论是从整体小区的建筑风格，周边环境，还是内部户型，装修或毛坯都是处于萌芽阶段。一期房销售较好，市场反响良好，入住率较高，这样的房子才能吸引更多的顾客，前期做好了，那开发商就会开始建二期房，二期房的价格就会比一期房高。

2.不同的居住环境：

尽管说都在同一小区，但一期的房子入住时间较早，如果购房者收房后马上装修入住，相对于二期的房子，一期的房子在配套方面还不够完善，生活的便利远不如二期的房子，从居住体验来看，二期还是优于一期的。由于一期出售后，开发商会将回笼资金用于二期的建设，那么一期的周边配套、噪音污染、停车位不足等都会出现一些问题。

3.不同的施工技术：

如果开发商想要房子卖得好，想要赚钱，就需要把楼盘的知名度做出来，而楼盘的知名度一般表现在房子的质量和舒适度上，所以一期的质量相对来说是可以保证的，而且由于建造技术的不断发展，二期的房子在户型、面积和基础设施方面都会越来越好，也许一期的房子仅仅是楼梯，到了二期三期就变成了电梯，户型、小区环境、基础设施等等都变得更加方便，在居住舒适度方面也会更有保障。

买房子主要需要注意的指标

第一，楼间距：楼层间距越大，质量越好，隐私也越好。大多数楼盘的沙盘模型没有呈现出实际的楼间距，所以，要问清楚。

第二，车位比：车位比现在是最不可忽视的，一般小区的车位比为1:0.6就可以了，如果是高档别墅，一般在1:2以上。

第三，绿地率和绿化率：最容易混淆的2个概念，必须要强调是的绿地率不低于30%，而不是绿化率。一些开发商说“绿化率”，因为绿化率的计算很模糊。

第四，进深：市场上大多数户型的进深都在12米以下，这个比较合理。一般而言，板式多层或小高层住宅的进深最好在10.5至12米。

第五，租金和公摊面积：多层住宅的得房率普遍在80%左右，高层住宅由于公摊面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊面积太小的话，舒适度也会有所降低，电梯变得拥挤，楼道黑暗狭窄。多数情况下，高层建筑的公摊系数要大于多层建筑。高层住宅公摊系数为0.18~0.26，多层住宅为0.11~0.16。

第六，开间：开间指采光面，当然是越宽广越好。普通住宅80平米，客厅不超过3.9米；120平米住宅，客厅不超过3.9米至4.2米。

购买二手房先“过户”还是先“付款”？

甚至有购房者还问，二手房的“过户”和“付款”能不能同时进行？有一点大家要明白，就是这两个步骤是没有办法同时进行的，肯定会有一个先后顺序。首先，要搞清楚买二手房，是全款买的还是贷款买的？

一般情况下，不管你购买的是新房还是二手房，购房的方式主要就是两种，一种是贷款买房，还有一种是全款买房。

若是全款买房，在过户之前要先把钱给业主，同时双方签订的合同要写清楚；

若是贷款买房的，那么先要交一笔定金，过户之后，再将剩余的款项交给业主。

只有拥有完整产权的二手房才能办理房屋过户手续，所以大家在办理房屋过户手续之前，一定要先确定房屋产权是否真实可靠，比如小产权房是没有国家认可的房产证书的，属于乡产权不能办理过户手续。还有一种比较常见的情况大家也要注意，房屋的共有权人如果不同意转让房子也是不行的，如果房屋有好多个共有人，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

购房者只核实清楚房屋产权没有问题也不能完全放心，购房者还需要了解清楚房子目前的状态，买方需注意所购买房屋是否在抵押状态中，如果没有结清银行贷款的话，也是办理不了房屋过户手续的。还有一种情况就是，目前二手房时出租给他人使用的，而根据买卖不破租的规定，如果租客没有放弃购买这套房子的话，买卖双方也是不能办理房产过户手续的。

留下尾款等到房产过户手续办理完之后再结清，这种方式对于购房者来说更有保障一些，因为在办理过户手续的时候，还有可能会出现一些其他的意外情况，如果在税费缴纳，或者是其他费用缴纳上面出现争议，比如说水、电、有线电视、煤气等未结清，没有事先约定，无缘无故让购房者承担的情况下，购房者可以拒绝，对方如果不依的话，也有尾款作为保障。

办理二手房过户手续的时候最好将户口的问题一并解决了，毕竟买卖双方互不认识，在二手房交易完成之后基本上就不会存在再联系的情况了，但如果事后再要求卖家将户口迁出去的话，很多卖家都是不配合的。在一些大城市是有落户限制的，虽然并不是买了房子就一定能迁入户口，不管买房子的时候自己能不能落户，首先要确保原房主户口是迁出了的。

什么样的户型才能算做是好户型？

面对看不懂的户型图，如何才能选择合适的好户型呢？

什么样的房子居住的舒适？

其实在选房子的时候有很多小窍门，通风和采光好坏都是有标准的。

在影响房子的居住舒适、房屋价值的相关因素中，户型所占的比重十分重要，对于很多购房者来说，都有疑惑，到底要如何来选择户型？什么样子的户型才算是好户型？

户型必须要实用 具有良好的采光通风效果

好的户型首先要满足实用性强、通风采光好、具有均衡性等要点。

户型首先要实用，能满足家庭自用的要求。比如有孩子的家庭要考虑儿童卧室朝南，且能有独立的游戏区。老人的卧室配有独立卫生间，避免夜间起夜进出房间麻烦。

良好的采光通风宜挑选面宽相对大、进深相对小、比较方正、朝向好的户型。面宽大、进深小的户型，可以保证户型局部相对比较简洁、通畅，自然通风条件比较好，房间要方正，避免多边形。好的户型都能做到全明。不过现在很多开发商过分追求高容积率，导致小面宽大进深套型的出现，这种套型往往走道很长，有很多的暗间，经常将卫生间和厨房布置在中间，通风窗很小，甚至没有窗，对通风、采光都很不利。

动、静分区明确，具有私密性客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的”动”区要放在进门的前半区；书房、卧室等”静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。

前厅后卧是一种典型的户型结构，客厅、餐厅形成独立的空间，能提升整个户型的档次。卧室、卫生间处于与客厅相对分离的位置，大人与小孩卧室、老人卧室要拉开距离。有不少户型设计过分追求流行风尚，不考虑实际使用要求，出现圆形房间、八角形房间，或者有的照搬欧式，出现无意义的装饰窗格、柱子等，影响了房间、阳台的合理利用及采光通风。

均衡性，不管是大户型还是小户型都要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。住宅是一个长期的消耗品，如果能有一间面积不大的”百变房”，是很不错的；可以是游戏室、儿童房、保姆间等，以不变应万变。目前市场上的户型能兼顾到上述其中的几点就可以算是比较理想的户型，如果全部能做到那就是好户型了。
 

在100平方米以上的大户型中有一个重要的概念——流线，流线属于建筑学住宅设计的概念，是指日常活动的路线。

一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。流线合理要在分区合理的基础上进行，进门要能方便进入厨房，厨房和餐厅好相邻，家庭储藏室好能面向过渡走道，洗衣和晾晒直接相连，避免从客厅或者餐厅直接进入卧室。

比如家务流线中，由储存、清洗、料理这三道程序出来，来对储藏柜、冰箱、水槽、炉具的安置顺序进行规划，就能得出轻松的下厨流线。家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间，目前流行在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间。至于访客流线，主要指由入口进入客厅区域的行动路线。

访客流线不应与家人流线、家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。

目前，各家开发商都以创新户型来争夺购房者的眼球，但购房者选房时仍应注重个人的实际需求。

一般来说，户型面宽大会增加采光通风面，但面宽过大，要么造成户型总面积偏大，要么造成户内交通面积的增加，算下来综合性价比不一定好。而且有些开发商过分要求朝南客厅、大开间客厅，导致卧室反而位于北侧，并且面积也小，这就本末倒置了。

总而言之，户型图要一目了然，那些看了半天还没看懂的户型多半不会是好的户型设计。好户型总是能一目了然，了解房子的功能分区和存在的优缺点。

买房这件事，还真的是不容易，尤其是对于新手而言，最容易踩坑了，一不小心买到不好的房子，赔钱不说还容易砸在手里。

如今房价这么高，买错一套房的代价可能是要你付出几年的辛苦工作才能换来的，所以这里提醒大家遇到以下五类房子最好留个心眼再上车。

第一，买到特价房不一定是运气好

经常在朋友圈，我们能刷到房产销售发的消息，售楼部新放出了几套限时限量的特价房源，确实比自己之前看房的时候，单价低了成百上千元，于是就有一些人被诱惑匆匆交钱定下了房子，甚至还觉得自己抢到了便宜，其实特价房要么是房子楼栋、楼层、户型各方面都不好，要么是房子已经抵押给了银行或者承建商，房子的产权归属有问题，买了这类房子之后，将来住着不舒服，万一遇到购房纠纷，购房者还容易钱房两失。

第二，买不起市区买郊区  往往后悔莫及

很多人觉得房子就是用来住的，买不起市区就买郊区，自己每天多辛苦一些也没关系，但其实郊区房虽然偏僻，但是因为有发展空间，开发商会无节制的给你画饼，宣称周边将来会有商场，有名校，有地铁站，有政府单位落地，将来房价还会涨，这就是典型的地基还没打起来，房价就已经被吹起来了，这样的房子房价泡沫很大，万一将来口头承诺没有兑现，已买房的业主面临的就是房子贬值和砸手里的问题。而且郊区本就没什么配套，如果将来开发商规划的配套没落地，业主孩子上学的问题将会很难解决。

第三，全款买小产权房 纠纷多不好出手

小产权房的价格比商品房低很多，不少人为了避免还房贷的压力，就拿手头的全部资金全款买了小产权房，但这样做有钱房两失的风险，建造小产权房的土地，没有经过正规的土地拍卖流程，如果开发商占用违规用地建造房子，或者将来城市发展扩张政府需要用到这片土地，那么小产权房将会被无偿拆除。另外，小产权房属于偷偷摸摸建造的，房子建造和交易的过程不受政府的监督，如果将来房子有质量问题，或者交易过程中有纠纷，购房者只能自己吃闷亏。所以小产权房绝对碰不得。

第四，被商住精美装修所吸引

现在年轻人买房就图一个方便，怎么简单怎么来，最好是可以拎包入住，所以商住公寓成为很多人第一选择，不仅方便入住，精美装修，而且价格也便宜，几十万就可以全款买一套，但是这样的房子坑最大，一是你买的区域是否好出租，二是房子的使用年限比较短，所以如果有能力还是尽量购买70年产权的住宅。

遇到以上四种房子，你一定要考虑清楚自己是自住还是投资，是否会有转手的需要，因为以上这些房子虽然价格上相对便宜，但是和市面上热销的房子相比，却不好转手买卖。

楼层和楼间距放在一起观察才能更直观的观察房屋的采光情况。一般塔楼的楼间距标准是楼高：楼间距=1：1.2，板楼的楼间距标准则为楼高：楼间距=1:1.7，比值越小，楼间距越大，采光就会较好，如果楼间距连基本标准都达不到会造成中低层住户无法保证足够光照时长，影响生活质量。

在楼间距相同的情况下，楼层越高采光越好，被遮挡的部分越少，一天的日照时间越长。但是楼层过高也不好，因为夏天阳光照射严重，高层住户室内温度会比中低层室内温度高，需要的空调制冷费用相对也会更高一些。

外物遮挡也是影响采光的重要因素。小区内部除了楼栋之外，还会有其他规划设施，如果不慎遮挡了某些房间的采光面，也会造成阳光无法顺利照射进房屋。如果房屋位于小区外围楼栋，还应该观察小区外部是否有过高的建筑物遮挡住光线。

依照采光优劣来分，人们选购房屋应该按照南向、东南向、东向、西南向、北向、西向的顺序买房。对于现在的高层塔楼住宅来说，基本做不到室内的每一个房间都朝南，那么该如何选择才好呢？恰当的方式是根据户型整体格局进行布置，由于一家人长时间呆的地方为客厅，因此要首先保证客厅的采光，其次是卧室，然后才是其他生活空间。

同时还要注意整个居住区域的规划，有些房屋朝南，但街道规划不是正朝向的，所以房子即使朝南，也有可能被遮挡。

面宽可以从两方面解释。一个是指可用于采光的外墙面的长度，可称作“采光面宽”。另一个是指房间的宽度，和进深相对应，房间的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也就是开间。对于购房者来说，对一个面积确定了的房间，进深小，采光面宽大，采光越好，居住起来越舒适。

对住宅而言，合理的设计应该符合三个方面的要求：一是一定要保证有“采光面宽”；二是“采光面宽”朝南较好；三是“采光面宽”要和房间有一定的比例。在“采光面宽”保证的前提下，“房间面宽”有三种指标：起居室的不宜低于3.6至4.2米，卧室不宜低于3至3.9米，厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4米。

即便一套房屋的楼层、楼间距、户型都很好，没有合理的窗户也是无法顺利采光的。在窗户的布局方面，购房者应该观察窗户大小以及是否充足（例如厨房、卫生间等区域）。购房者可以通过户型图上的窗户标识来判断相关信息。

签购房合同别闭着眼睛，这6处地方万万要看准，都是“陷阱”

买房别乱买，购买者在买房时要考虑很多东西，例如，要挑选楼层，户型，小区等引起的要签一系列的购房合同，非常的繁琐。也正是因为这样，购房者在签合同时，销售人员指哪里就签哪里，只是寥寥草草的看了一下。

但是购房合同真的不能乱签，要好好的看，因为你一旦签了自己的名字，意味着你是清楚并且明白合同里的信息的，是要负责任的，若是后期交房时出了什么问题，那就非常麻烦了。所以要注意一下几点：

第一点，注意房屋建筑面积。需要看清建筑面积，房屋内部建筑面积，以及公共部分面积。不要到了交房时才发现套内面积严重不足，合同却签了名，这是巨大损失。尤其要注意电梯房。当然，当面积差与绝对值比超过3%，购房者有权退房。

第二点，看清开发商具体信息。一定要看清楚，你是和谁签的合同。甚至可以上网查开发企业的信誉和企业资格证书号等。

第三点，注意交房日期。现在买现房是比较好的，但如果你买的是期房的话，一定要注意，避免迟交房。

第四点，注意付款期限。无论何种付款方式，都要与开发商确定支付的首期金额以及支付时间，因为购房者受贷款利率，银行货币机制的控制，会存在推迟放贷款的可能出现，所以购房者要确定好时间，避免付款期限的限制。

第五点，违约处理的方法。这点是维护自身利益的方式，保护着购房者的利益。如果开发商不能按期交现房子或者房子质量不过关，存在相关矛盾，购房者可以维护自己的利益让自己得到合理的赔偿。

第六点，定金与订金。定金是不能够退的，如违约可要求双倍赔偿。而订金是可以退的。购房者要分析好两者的区别。

以上就是需要注意的几点，大家可以了解了解。

“买房买地段”这句话是亚洲首富李嘉诚说的。这句话一出，很多人都把它当作衡量房产的标准，很多房产经纪人还有有关房产的电视剧中都很多次出现这句话。

近几年，地段这个词在房地产界非常火热，被捧得非常之高！你家房子地段好不好？ 如何选择优质的地段一直都是购房者最关心的问题

只要地段够好，你的房子基本上是不用担心以后出手的问题，即使你的装修不好，地段就已经打上了对号。

但是，真正的好地段并非传说中那样，什么以后发展地区、新区，在短期之内，这些都无法判断房子地段的好坏。因为以后发展这个概念并不是百分百精准，很多人只是听说，听说哪里以后怎么怎么，并没有人可以确切地说以后一定就会怎么怎么样。那么，怎么样判断我们购买的房子地段好不好呢？我们要观察以下五个方面，只要占3条以上就算合格！

第一、步行五分钟之内是否有公交、地铁。（交通便利）

好地段交通是首要因素，有道是地铁一响黄金万两，靠近地铁公交等交通优势区域，出行便捷，不管房子是自住对于自己出行来讲可以省下不少时间，还是说你的房子打算出租，对于大多数租客来说也更愿意选择距离地铁更近的房子；

第二、步行十分钟之内是否有超市、便利店、饭店、商场、银行等。（购物方便）

配套是其次，居住体验感和配套息息相关，如果你买到的房子配套越齐全说明其地段越好，往往越是优质的配套越会选择在中心地段；

第三、步行三十分钟之内是否有医院、学校、（生活需求）

尤其是家里有小孩和老人，这个条件必不可少，老人生病看病房子附近有好的医院会更加方便，小孩子上学学区划分很多时候都是根据你所在区域房子的分布；

第四、周边是否有政府重大规划项目。（升值潜力）

买房子买的是升值潜力，有道是买房一定要跟着政府规划走，这样才能让买到房子有价值，多看看政府三年五年对区域规划设计，所有城市地段都是随着规划在不断发展变化的；

第五、是不是方便开车进入主路或者是城市的环路。（出行方便）

买房子千万不要买太偏的区域，看看你买的房子是否方便开车进入主路或者城市环路，这样以后上班工作才能省出更多的时间精力。

如果能占到3条的话，基本上就是一个地段比较好的房子了，如果全占，那你的房子就算得上特别好的地段，不但自己住着舒适便利，往后转手也不会有问题，升值潜力也非常大。

当然了，如果你买的房子是用来自己住，没有投资的打算，主要还是看自己的需求，比如有孩子肯定选择有学校的，有老人的一般会选择距离医院不会太远的地方，年轻人一般选择上下班方便，或购物方便的地方。