7月16日政府出台关于上海加强容积率管理的一些实施细则。

文件中提出上海纯住宅的项目容积率不会高于2.5。

上海要控制容积率了，容积率究竟是大还是小好？

其实他是决定了你的居住舒适度一个重要指标。

一、容积率大好还是小好？

容积率是城市规划中的一个重要技术指标，它间接反映了单位土地上所承载的各种人为功能的使用量，即土地的开发强度。人口众多的地区往往建筑容积率较高。

对于开发商来说：容积率高省钱

容积率决定地价成本在房屋中占的比例，高容积的住宅项目意味着小区内房子建得密杂，而这类的住宅必定会带来高密度的居住人口。

通常情况下，容积率越高，该地块的用地强度越大。也就是说，容积率越高，小区的建筑楼层就越高，容纳的居民越多。同时，共用小区的公共设施、停车位等配套设施的居民就越多，小区会显得越拥挤。

对购房者：容积率小舒适

容积率越小，小区的总户数越少，所对应的总人数就越少，居民居住的舒适度就越高。因为在一个小区，无论是出入还是在房间里，人少比较方便且安静，减少了很多纷扰。

容积率小的小区对健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及电梯、消防通道的压力比较小，购房者不必太过担心这些基础设施的老化率。

另外，容积率小，所在的小区绿化率也较高。总而言之，容积率小对即将住房的购买者无非是益大于弊。

其实住宅容积率一般在土地拍卖时已确定。从理论上讲，对同区而言，容积率较小，则房价较高；容积率较大，则房价较低。

二、不同项目容积率标准是多少？

1.别墅类

高档的独栋别墅：容积率应低于0.3

一般独栋别墅项目：容积率应保持0.3~0.5

双拼、联排别墅：容积率应保持0.5~0.8

2、多层、高层

多层：容积率应保持0.8~1.5

多层+小高层：容积率应保持1.5~2.0

小高层：容积率应保持2.0~2.5

小高层+二类高层：容积率应保持2.5~3.0

高层（楼高100米以内）：容积率应保持3.0~6.0

3、摩天大楼

摩天大楼：容积率6.0以上

上面是容积率的解释以及容积率大小的好坏的分析，对于购房者来说，住宅品质虽然不是和容积率呈线性关系，但一般情况下，低容积率也就意味着小区的高居住品质。对于购房者来说，为了自己及家人以后的生活环境，很有必要仔细了解容积率以及容积率大小与居住舒适度的关系。

对于很多初次置业的年轻适婚一族来说，如何在琳琅满目的楼盘中选得一套适合的“婚房”很重要。据相关专家建议，购买婚房要全面考虑，只有这样，不仅要看房子的基本功能，还要关注每月所还房贷，不能让家庭太有压力，否则会影响日后的生活质量。

具体应该做到以下几点：

1、合理预算月供别超过总收入的30%

婚房需求群体多是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。需要注意的是，除了买房的首付款外，婚房需求群体还需要支付接下来的装修、结婚费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。

2、先定地段再找房源注重配套设施

地段首先关系到实际居住的便利度，对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源。关于地段的选择，新人们可以参考两人的上班地点，尽量挑选距离两地的车程相差在半小时内的地区。在环境配套方面，除了生活必须的超市、菜市场外，尤其要考虑将来孩子入园、上学的问题。如果接老人来同住，小区周边至少要有一家社区医院。

3、选户型不要贪大 注重户型功能设计

在选购新房户型时，新人们要尽量做好5年规划，不要过分贪大，要量力而行，尽量选择两居室的户型。在购买小户型时应注意：一是小户型的功能设计,客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间都要设置合理;二要注意密度,一梯多户的小户型不可取，因为楼内的交通会对生活造成影响，也不利于防火防盗;第三要注意户型小不等于小区配套差，要多考察配套。

4、慎买纯小户型社区的房子

小两口在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等问题。

5、注重保值性和增值性 缓解二次购房资金压力

婚房置业时，其保值性和增值性也不可小觑。所购房屋如果具备一定的区域升值潜力，到时候如果新人想换房，也可以以更高的价格再出售，进而缓解第二次购房的资金压力。

买房对于很多家庭来说是件大事，大家都非常重视，所以，在选购房屋时都十分谨慎。但对于没有购房经验的购房者来说会经常犯一些不该犯的错误。今天小编就为大家总结了一些首次买房常犯的一些错误，一起来看看吧。

一、房子的价格越低越好

可以说用低的价格买到好房是每一个购房者的心愿，但是低价的房子肯定存在一定的缺陷，它可能是由于地段不好，也可能是由于配套不全，所以房子价格并不是越低越好，而是要根据实际情况挑选适合自己的房子。

二、只要准备好首付就可以了

现在一套房子涉及的金额很大，大多数人都没办法一下子凑齐这么多钱，相对之下，首付款准备起来就显得没那么困难，这就让很多人产生了“买房只需准备好首付”的想法，但事实并非如此。因为，在买房的过程中会产生许多除了首付款之外的费用，比如税费、物业费、保险费、贷款手续费、装修费等，这些费用加起来也不少，因此不能把所有积蓄都拿来交首付，而应该适当预留一笔钱来支付其他费用。

三、不需要学习购房知识

很多购房者认为购房知识不必花精力学习，只需要在看房的时候选好房子就好了。殊不知，在买房的过程中会碰到很多专业名词，比如容积率、绿化率、楼间距、公摊面积等等，这些直接决定着未来的居住体验。所以，买房前学习一些购房知识是很有必要的，特别是对于第一次买房的人来说。

四、不需要提前确认可贷款额度

小编在这里需要提醒大家的是，购房者只知道自己有申请住房贷款的资格是不够的，建议在开始找房子之前去银行确认一下自己可贷款的额度，这会帮你将注意力集中在那些你能负担得起的房子上，从而避免找到理想的房子后不能买的情况。

五、买房一定要一步到位

许多购房者买房都想要一步到位，其实完全没有必要，因为你的要求可能会随着收入和经济情况的变化而变化，到时候想要再换新房也未可知。所以，买房的时候还是要根据当下的收入水平和实际需求来选择，如果你目前的经济情况不是很理想，那么更加不能一步到位地买房了。

六、在房产证写子女的名字

有一些购房者想直接将房子写在孩子的名下，认为反正房子早晚都要给子女的，以后再改太麻烦。实际上，在房产证上直接写子女的名字存在一些缺陷，比如孩子独立买房时可能多付首付、孩子婚后买家庭第二套房时可能要交房产税。

希望购房者在买房时一定要小心谨慎，避免犯以上错误。

时间过得真快，一年一度的毕业季又到了。每到这个时候，住房问题成了毕业生要面临的第一个难题。如今越来越多的年轻人毕业后选择留沪发展成为了魔都的新鲜血液，同样也要承受高额的租房压力。

那我们在租房时需要考量哪些要素？

1. 考虑租住时长

当你决定在一座城市租房工作的时候，你得先问问自己，这份工作你会做多久？

很多人通常喜欢在公司周围租房子，步行5-10分钟内为最佳。但很多年轻人在工作中稍有不顺就辞职、跳槽，试用期都没过就裸辞。同样，对于工作变动频繁的人来说，辞工作方便，换房子却不易。

在付三押一的市场行情下，当你决定换工作而房子又没到期的情况下，你可能面临一个尴尬的选择。除非你跳槽的工作恰好仍在你租房的周围，不然势必会对下一份工作造成影响。因此当你租房前，首先要想清楚，你的这份工作是否稳定？你能否接受一段时间不跳槽、不辞职？想清楚之后再考虑租多久、租哪里。

当你想清楚上一个问题后，房租的价格又是你必须面对的大问题。

假设同样两套面积相同的房子，一套是公司附近的老公房，走路10分钟就能到公司，每个月房租4000块；另一套是市郊的次新房，交通还算方便，坐地铁半小时到公司，每个月房租2000块。你会怎么选？

先想清楚一个基本问题，你愿意每月在房租上花费多少钱？给你一个建议：每月房租的费用不要超过你当月税后收入的1/3。当你确定好你的预算后，再决定哪些是你最看重房子的因素，这个是因人而异的。有的人经常加班到很晚，容易错过末班车，那只能租在公司附近；有的人注重小区品质，老公房肯定不适合你。

租房时到底是地段重要还是环境重要？

回到最初的问题，租房时到底是看地段还是看环境？小睦君建议，相比买房，租房其实不用过多地考虑地段问题。毕竟地段决定了房价升值空间，这是房东考虑的事情，不是房客考虑的事情。当然，很多人会反驳，如果好地段的房价涨了，房租势必也会水涨船高。没错，但相比房价的涨幅，租房的涨幅不会有太大的波动，能影响到你也得到下个租房周期了。

其次，好地段不意味着交通方便。市中心地段好不好？好！如果旁边没地铁，你还会选择市中心吗？答案是否定的。如果你决心在一座城市打拼三五年，建议你尽量租地铁房。首先，地铁交通便利，运营时间长，运营有规律，很少出现晚点、堵车的情况。其次，如果你换工作了，也不至于完全没有调整的余地，以上海为例，只要上了地铁，你可以相对轻松地去上海99%的地方。（这当然是个夸张的说法，但坐地铁真的相当方便）选一个通勤时间在30分钟左右的地铁房，是给你的第一个建议。

谈完地段，再说环境。一个良好的居住环境不仅能让你时刻保持一个好心情，更能保障居住人的生命安全、财产安全。哪些算好的环境？良好的物业、质量过关的房屋、配套完整的周边环境、没有污染及远离噪音的居住空间，这些都是考量因素，只是在有限的预算下，你需要做一些取舍。拿支笔，把你心目中最看重的三个因素写下来，再对照符合要求的房价进行抉择。

1、可以选择小户型：单身女性可以选择一个配套好靠近市区的小户型，这样上班比较方便。如果选择郊区的房子在安全考虑上和出行成本上是不妥的。

2、可以选择二手房：如果确认选择买房那就综合考量是买新房还是二手房，一般单身女性买房是为了自住那么二手房在房价上和配套商就有优势，有的人为了购买改善型户型而出售的小户型价格上也比较合理。

单身女性买房需要注意哪些问题

1、自我需求分析：

单身女性购房者在买房前要先从自身情况出发，大致圈定购房范围，要考虑清楚购房是为了转手获利还是为了居住、总房款预算额度是多少等。如果在购房前没有对自身的需求做一个大致的分析，就很有可能在楼盘置业顾问或是房屋中介的“诱导”下买了不是那么如意的房子。

2、准备好购房资金：

买房是一笔大的支出，单身女性购房者如果是按揭供房的话，首付和月供是多少将直接关系到未来数十年的生活品质，所以要提前计划并准备好。一般来说，首套房首付为总房款的30%，而月供则需根据家庭的收入情况来决定，小编建议将还款额度控制在家庭月收入的30%～40%。

3、看开发商资质等级及证书：

开发商的资金实力、开发项目的能力和开发商的资质等级有直接的关系，同时还要看开发商的“五证”和“二书”是否已经齐全，齐全了才可下手。很多购房者就是没看或者无视这一点，到最后开发商跑路了才后悔不已。其中，”二书“包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》;“五证”包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房销售(预售)许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。

4、安全与商业配套应重点关注：

单身女性购买房产这类大宗物品时，首先要注意的就是安全问题。如社区物业是否规范、防盗措施是否配备等都需考虑。除了居住环境要轻松舒适外，周边商业氛围是否成熟也很重要。现代女性业余时间喜欢美容、美体、健身、瑜珈等。因此，单身女性购房者在买房时要将自身喜爱的这部分因素也考虑进去。

5、上网了解房源信息：

单身女性购房者在买房前应多浏览一些值得信赖的权威房地产网站了解房源信息，因为通过网站可以首先了解到项目的一些正负面新闻，也可以从众多楼盘中筛选出几个比较有优势的楼盘;然后再到售楼处进行实地考察，了解楼盘的具体情况。这样做不仅能降低购房风险，节约购房成本，而且还能让您选到高性价比的房子。

6、楼盘细节要细打量：

单身女性购房不应只选择把大部分注意力放在漂亮的楼外观、景色怡人的小区上。虽然这方面的因素很重要，但是小编建议女性买房还是应该把精力更多地放在室内细节上。例如：室内整体空间、布局是否合理;卫生间功能是否设计规范;采光与通风是否满足居住要求等，这些都是买房时应当考查的重点地方。

随着城市发展越来越快，楼层也越来越高，选择楼层已经成为了很多购房者纠结于心的问题。在高层住宅中，有些楼层是不受大家欢迎的，你知道都有哪些？都是为什么吗？

不受欢迎的楼层：顶层

如果发生火灾，热气和火一般往上升，顶层一般是最难逃生的；此外，顶层的水压最低，最容易渗水，不少人选择了顶层的购房者都面临了漏水问题。但由于顶层大多售价较低，很多购房者产生购买的念头。这个时候切记查看屋顶的隔热防水性能是否良好，也要注意配套消防设施是否完备。

不受欢迎的楼层：楼对楼的高层

一般来说，高层采光较好，视野也比低层要开阔，所以很多人宁愿多花钱也要买高层，但为什么还有人不喜欢呢？这是因为如果买的是楼对楼的高层，周围并没有风景可言，打开窗户只能看到前面楼座的“后脑勺”。虽然买的价格明明比低楼层或顶层的高，但并没有享受到高层的优势。那购房者如何应对这个问题呢？最好的办法就是买高层之前要先观察下四周风景，注意楼间距，最好选择前方没有遮挡物的一栋。

不受欢迎的楼层：设备层

设备层就是有供暖、供电或供水枢纽设备的那层。因为设备的噪音、机械振动等会给居住环境带来负面影响，所以很多人都不喜欢购房这一层。为了避免不小心买到，建议购房者买房之前询问清楚设备层在哪一层，设备层或其下一层都要尽量避开。一般来说，设备层多位于中间的楼层，如32层的设备层多为16层。

不受欢迎的楼层：低楼层

选择的房屋楼层过低，购房者不仅受外界干扰较多，房屋的采光条件也较差，如果房屋靠近路面，居住者会听到各种噪音让人心烦，且低层空气循环减缓、阴影和湿度大，通风不好的楼区污染也比较严重。如果购房者选择了二手房，有些小区过老，地下室会返来潮气，易受到蚊虫的侵扰。

当然如果购房者家有老人或小孩需要购买低楼层，切记装修时防水施工一定要认真到位，有必要在有噪音的一面做隔绝噪音的措施。

如何选择最佳楼层？

据说每一栋楼都有它的最佳楼层，这部分楼层既开拓了视野也保障了采光，而且有非常好的私密性，因此这些楼层总是最受欢迎。但有两点值得特别关注：

一是这些最佳楼层一般都是中高层，但其实中高层对电梯的依赖性大，一旦电梯发生事故停止运行，对于一些年纪较大或者行动不便的人来说，出行就会变得极为麻烦；

二是高层空气相对稀薄，患有某些疾病的人（慢性支气管炎、心脏病、心绞痛、心脑血管疾病患者）容易产生不适症状；因此家中有老人或身体患有某些疾病的人并不适合这些楼层。

1. 看渗水

看是否存在渗水问题,主要查看窗户、外立面、天花板、阳台等位置,每个地方又有独特的查验方法。

窗户，查看窗户的四个角，因为密封不严导致出现渗水现象。

屋顶，是否有水渍，对于顶楼的房屋，如果防水措施不到位，肯定会出现渗漏现象。

外立面，查看外墙凹槽处对应内墙位置，外墙凹槽处多起排水作用，如果存在裂纹，则会导致雨水渗透进来。

阳台天花板、厨房、卫生间墙体，能否发现霉斑，因为墙体内埋有冷热水、下水管道，可能会出现漏水现象。

2. 看防潮

如何快速检测出室内湿度过大，最简单的办法就是使用变色硅胶。有业内人士表示，一般情况下，变色硅胶在湿度较大的情况下，会迅速变色。此外，还可以查看墙体四周，如发现存在返潮发霉现象，其防潮处理肯定有问题。

3. 看通风

室内通风顺畅，不仅能够起到排湿的作用，还能够带走室内浊气，保持室内空气新鲜度，因此，选择室内通风状况较好的的房屋，其居住舒适程度显然会大大提高。

一般情况下，南北通透、楼间距合理的房子，即便没有自然风吹进，也会因为空气对流而产生气流。

4. 看排水

在雨天走访一下小区及周边，查看下水设施是否完好，以及道路是否有严重的积水。尤其是购买一些老小区一楼房屋的购房者尤其要仔细。

另外，如有可能还需看看附近马路是否一下雨就积水，这会影响到日后通行。

选房子有哪些技巧？

1、注意购房时机
买房子也是讲究购房时机的，购房时机选得好，这对于购房者而言，就能以一个比较合理的价格买到自己心仪的房子。购房者在判断购房时机的时候，要注意观察银行信贷政策的变化，银行放贷宽松的情况下，说明市场看好，客涌动，房价一般呈上涨趋势。

2、地段为王
大家要明白一个道理，那就是地段对于房子的重要性，决定地段好坏的活跃因素是交通，选房首选要确定一个大致的区域，把家安在自己工作的区域或者是一些交通枢纽附近。出门就离不开交通，不管是自己开车还是搭乘公共交通，都要考虑交通的便利性。

3、合理安排预算
每个人的情况不同，适合购买的房子也不一样，如今贷款买房的人居多，大家在买房之前要有一个合理的规划。首付款仅仅是买房费用中的一部分，购房者应对自己手中的资金有所规划，购房费用除了首付款之外，还包括房屋后期的装修费用，购房税费等等。另外家庭的日常开支、老人的赡养费用等，都需要提前做好预算。

4、选好中介
选择好中介很重要，放眼市场上的中介公司频繁众多，大小中介让人眼花缭乱。因此，买房通过房屋中介来交易的第一步，当然就是先挑选一间合适的房屋中介公司。安全中介选中原！真房源，你可信赖的置业专家。

应注意哪些问题？

据了解，房产证上注明的面积为房屋建筑面积，而房屋建筑面积是套内面积和分摊的共有面积之和。

那么什么是套内面积，什么是公摊面积？具体包括哪些部分？

接下来就给大家普及一下相关概念：

套内面积：
全程房屋套内建筑面积，是由房屋套内使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成；

套内使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算：

a.套内房屋使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等空间面积的总和。

b.套内内部楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。

c.不包括含在结构面积内的套内内部烟囱、通风道、管道井计入使用面积。

d.内墙面装饰厚度计入使用面积。套内建筑面积计算公式：套内建筑面积=套内使用面积+阳台面积+墙体面积。
公摊面积：

公摊面积指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。

公摊范围：
a. 各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、配电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋。

b. 套(单元)与公共建筑空间之间的分隔墙，以及外墙(包括山墙)墙体水平投影面积的一半。独立使用的地下室和作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。高层在建设时，为了保证电梯以及消防设施安全，开发单位一般会在低于9层以下公共区域安装散热器或地热，这些公共设施单元楼所有居民都能享受到，因此在计算公摊面积时，用户均摊采暖设施面积。

【相关公式】

在当今发展迅速时代，房价也在持续上涨，很多人都在为房子而烦恼。而小户型就成了很多购房者的选择。因为小户型一般都集中在商业区，又功能相对齐全、配套相对完善，而且交通发达，这就对于经济能力不足的人来说是很好的选择。下面，小编就带着大家一起来看看小户型房有哪些优点，以及适合哪些人群吧！

小户型房有哪些优点？

1．总价低、首付低、月供低

  在房价日益飙升的今天，小户型低总价、低首付、低月供的优点，使得“居者有其屋”这一美好愿望不再那么遥远。

2．过渡性强

  小户型作为刚需时期一个过渡性产品，在若干年后，有了更大、更舒适的房子，小户型可以出租或出售。

3．投资风险小

  一是由于小户型总价低，其投资门槛相对不高。既可以自住，将来也可以用来出租，相比大户型，其更容易租出去。

小户型房适合哪些人群？

1．两口之家

  对于还在热恋中的小情侣或者刚刚新婚的夫妇，在资金不是很充足的情况下，小户型是个不错的选择，可以用来过度，而且也是非常实用的住宅。

  因为小型住户的面积较小，所以每个房间面积要控制在一定范围内。同时为了保证日常生活质量，购房者在选择小户型住宅时，需要对房型开间十分注重，通常卧室、卫生间、厨房、客厅，要进行恰当的分配，这样就会有更舒适的空间供过二人世界。

2．单身人士

  单身人士如果租房居住，每月租金也会是一笔不小的支出，还不如买房，按月还贷，多年之后房产还是自己的。但很多单身人士经济能力有限，购买大户型住宅非常吃力，而小户型的出现就满足了他们的需求。

  一般购买小户型的单身人士主要是比较年轻的首次置业者，为了不耽误工作，在购房时注意选择住宅附近的交通便利区域，这让单身人士不仅有了个方便安稳的住所，而且也一定程度上也减少了压力。

3．买房理财者

  相信大家也应该知道，在一二线城市中，由于小户型的总价都是比较低，而受到消费者的喜爱，因此小户型也有一定的理财价值。

  对于手中有部分闲钱，又没有其它好的投资渠道的人群来说，买小户型房是很好的投资渠道。在目前市场情况下，很多理财者就看准了小型户的需求，选择出租或转手卖给别人赚取利润，再加上如今房价呈上升趋势，因此投资风险比较小。非常推荐买房理财者在商圈内购房，因为商圈的经济繁荣、商务氛围浓厚、区域内消费能力强大，可以为小户型投资价值的实现提供良好的基础。

  房子的选择有很多，有大有小，但是选择的能力不是谁都有的，量力而行很重要，小型户的选择是为了实用性强，房子的氛围和舒适度跟房子的大小没有太大关系，重要的是是否适合自己，所以大家在选择的时候要谨慎，希望能够帮到大家！