上半年疫情爆发后，上海停工停产两月共同抗疫，讲道理呢，缺失的这两个月楼市影响是非常大的，那现实状况是怎样呢？我直接抛出报告的结论：

市场韧性十足，二季度回弹强劲！

上半年市场主要有以下特征：

1、土拍政策松动，优质地块频出，舒缓市场压力

2、土地成交大涨，全国总价地王刷新

3、高端住宅成交火热，新房均价直逼6万，上海市场趋高端化

具体来看一下

首先说一下全国政策环境

上半年至少超过5个城市出现了政策一日游现象，例如河南驻马店将公积金首付比例从30%下调至20%，广州取消酒店式公寓限购等，但都是隔天被约谈，维持原有政策。这个现象其实是地方政府对中央的不断试探，试探一下中央的底线、边界到底在哪里。那中央也是给出了强有力的反馈，那就是房住不炒，你休想在这个方向有任何投机行为。

而且，“不将房地产作为短期刺激经济的手段“，所以行政调控政策非常稳定。

上半年出台的政策，主要是以放宽落户、提高购房补贴金额这类的人才政策为主。

上半年，上海唯一松动的政策是土地拍卖政策，部分地块取消了15%的租赁自持，也就是说这些地块最终的销售面积可以多出15%，利润更高。在这样的环境下呢，那地窗口期，房企纷纷出手拿地，加之政府大量供地，造成了上半年土地市场大热。一起看一下数据

上半年土地供应843万方，同比大涨了141%，成交729万方，同比大涨154%，徐汇滨江310.5亿地王刷新全国总价地王记录！

住宅市场表现韧性十足，虽然上半年供应量同环比降幅比较大，但是从成交数据可以看到，成交降幅有限，同比2019年上半年仅仅是微降4%。

上半年均价涨幅比较明显，58951，创下2015年至今的新高。今年接近6万的价格呢，主要是因为上半年市区豪宅成交火热导致。一起来看一下供求结构。

首先可以看到，上半年城郊的供应格局有所转换，今年城区供应明显上涨，也就是高价盘的量比以往多，可以看到内环内、内中环、中外环普遍上涨50%以上，而反观外环外郊区供求量呈现下降趋势。

从区域看，成交量的同比涨幅基本集中在普陀、徐汇、黄浦、虹口等中心城区，像青浦、松江等区受供应缩减影响，成交不及去年同期。所以说今年住宅均价上涨，主要是因为中心城区高价盘成交火热所致。

那为什么今年疫情下，高价楼盘反而卖的好呢？

在逻辑层面呢，主要有3点：

第一点前面说过了，上半年豪宅的量变多了。

第二点跟上半年金融环境有关系，上半年股市、原油、期货都是出现过跳水的，金融环境动荡，没有什么特别好的理财渠道，反观楼市政策方面、成交量价都是趋于稳定，这就导致了有钱人将房产作为资产配置，对冲动荡的金融环境，实现资产保值。

第三点，疫情下购房逻辑是有变化，大家会更加注重物业服务、产品品质等方面。例如，物业好的楼盘小区人员出入的管理、电梯、门把手的消毒等等都会做的更好，业主更加放心。而且高价盘电梯入户、一梯一户都可以很有效避免直接接触，降低感染风险。所以在疫情大环境下呢，高端楼盘的物业、小区品质更加突出。

最后，学区也是影响因素之一，上海民办院校统一摇号，不确定性增加，相比之下公办院校对口学区则显的更加稳定，那好的公办院校在哪呢，一般都集中在市区。

所以综上4点因素，导致上海市场区域豪宅化。

对于下半年上海市场，我们预计会有以下几个方向

1、行政调控政策维持稳定，在土拍政策宽松的情况下，下半年土地供求量有望进一步提高，热点地块溢价率逐步走高

2、下半年住宅市场成交量优于上半年，全年预计与2019年持平。随着郊区成交回升，全年均价将会回落企稳。