在上海市中心的买套老破小能够享受便捷的交通以及优质的生活配套，但也因为房龄过老，衍生出一系列问题。例如不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题......

部分新房因开发商建成但迟迟不销售，同样存在着房龄、土地使用年限等问题，了解房龄的计算方式，避开房龄过老存在的深坑才是王道！

一、房龄如何计算？

房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算，可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。

举个例子：

1.    2005年房屋A建成并验收合格交付

2.    2005年老王买入新房A

3.    2017年老王将房屋A卖给老李

问：老李2017年买到手时房屋A房龄是多少？

答：2017-2005=12年

房龄从房屋A建成并验收合格交付之日算起

二、房龄太老会存在哪些问题？

房龄太老会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

影响房屋贷款

房龄过大会影响贷款评估值；同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。

土地使用年限短

房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。

居住成本增加

易出现电路、水管等工程老化，维修费用和物业维护成本增加。

影响再次出售

同等条件下，房龄较小的房屋折，旧率小，易进特再次转售。

注：房龄影响的大小还需综合房屋质量、所处位等因素。

房龄太老影响有四点

1.影响房屋贷款

房龄太老会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。

2.土地使用年限短

房龄太老意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前土地使用年限最多为70年，房屋所有权年限为永久。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

“两不一正常”即：

不需要提续期申请

即不需要专门申请。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满时，自动续期。

正常办理交易和登记手续

国家法律没有规定之前，市、县国土资源直管部门不收相关费用。即无前置条件，免费续期。

不收取费用

填土地使用期限事仍写原起始/到期日期，注明：据国土资厅函[2016]1712号办理相关手续。

两不一正常”过渡性办法

注：2016年温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免费续期。

3.居住成本增加

房龄太老意味着有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房龄太老的话，房屋维修费用相应的会增加，物业的维护成本会相应地增加，购房成本自然也就高了。房龄太老的还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，很容易发生上下水不通。

一条街的两边有两个小区，一个小区90年代建成，一个小区80年代建成，前后相差10年。由于两个小区距离比较近，配套设施大致相同，综合来看，虽然老一点的小区价格比较新小区价格便宜，但是算上因为房屋老旧而产生的维修费用，就不一定买哪个的成本高了。

4.影响再次出售

同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。