此次中兴地块出让备受市场关注，原因是进入10月之后，上海土地拍卖节奏有所放缓，近期成交的土地又以奉贤等远郊区域为主，很难激起市场的兴奋度。

中兴地块地理位置优越，又和地王做邻居，本身就具有光环效应，受市场关注度高成为了顺利成章的事情。除此之外，中兴地块还有两大亮点。

市区土地本身就是稀缺资源，更何况是纯住宅性质的土地。住宅地块优势明显，可以滚动开发，资金不会以资产的形式沉淀下来。

最近两年对于商业或者办公用途的土地，强调“全生命周期管理”，不希望开发商造完就卖，而是希望开发商通过运营，带动周边人气。所以最近两年出让的土地如果涉及商业或者办公，需要开发商自持10年或者更长时间后才能销售，提升房企开发难度，因此纯宅地非常受开发商欢迎。

从地块面积来看，中兴地块大小适中总价可控，总开发面积7万多平方米，按现在开盘节奏，开盘两次就能清盘，有助于资金回笼。如果地块面积低于5万平方米，规模太小，开发成本会比较高。如果太大，毕竟是市区地块，总价就特别高，对房企资金实力会提出更高要求。

在土拍要求中，开发商最担心的就是15%自持面积这一条。虽然对房企来说，房屋是资产，但这会沉淀房企太多资金，从而影响投入产出。

而中兴地块估计考虑到本身项目体量不大，再规定自持估计感兴趣的开发商就不多了，因此并没有15%的自持要求。

大家都非常关心中兴地块，会不会成为新地王？毕竟今年久违地出现了“金九银十”，市场预期一片向好，但大卢个人认为，中兴地块很难成为新地王。

首先，中兴地块有硬伤，从图上可以看出，地块紧贴3号线，并且被3号线包围，轨道交通带来的噪音、震动对项目有影响。不少紧贴轨道交通或者高架桥的房源，尽管有隔音栏，但是还会或多或少受到噪音影响，视线也会被遮挡住，如何解决好这个棘手的问题，需要在设计上花足够多的心思。

其次，时至年底，房企主要精力忙于冲销售指标，完成资金回笼。年底是偿债高峰，买地是花钱的事情，所以土地市场热度会有所下降。

此外，虽然上海没调控举措，但房企尤其是大房企是全国性布局，外地的政策收紧是信号，再拿高溢价拿地，有可能会亏本。而“三条红线”对房企的影响，会让开发商有意识控制拿地的价格。

考虑到目前“中兴路壹号”的销售均价约12万元/平方米左右，预计中兴地块能批到的预售价格可能也就在12万元/平方米左右，土地成本高低决定未来利润空间大小。地王当初的楼板价在10万元/平方米，项目目前并不赚钱。所以综合考虑下，中兴地块预计最后成交楼板价在9万元/平方米左右。

大家都知道，一旦出地王，最兴奋的是地块周边的项目。那么如果中兴地块成为新的地王，会带动“中兴路壹号”的热销吗？只有等12月15日，土地交易后就有答案了。