110亿的融信地王旁拍新地了!中兴纯宅地会成为静安新地王吗?
11月6日,上海土地交易市场发布的一则《上海市国有建设用地使用权出让公告信息》显示,将出让静安区中兴社区C070202单元268-01地块(下称中兴地块),该地块土地用途为居住用地,项目东至轻轨3号线,南至轻轨3号线,西至宝昌路,北至宝源路。
提起中兴社区,很多人最先想到的就是2016年轰动一时的110亿融信地王“中兴路壹号”项目,的确,中兴地块距离融信地王只有300米左右!那么,此次出让的中兴地块有哪些亮点?它会不会成为新静安的新地王?
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中兴地块有哪些看点?
此次中兴地块出让备受市场关注,原因是进入10月之后,上海土地拍卖节奏有所放缓,近期成交的土地又以奉贤等远郊区域为主,很难激起市场的兴奋度。
中兴地块地理位置优越,又和地王做邻居,本身就具有光环效应,受市场关注度高成为了顺利成章的事情。除此之外,中兴地块还有两大亮点。
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市区纯宅地
市区土地本身就是稀缺资源,更何况是纯住宅性质的土地。住宅地块优势明显,可以滚动开发,资金不会以资产的形式沉淀下来。
最近两年对于商业或者办公用途的土地,强调“全生命周期管理”,不希望开发商造完就卖,而是希望开发商通过运营,带动周边人气。所以最近两年出让的土地如果涉及商业或者办公,需要开发商自持10年或者更长时间后才能销售,提升房企开发难度,因此纯宅地非常受开发商欢迎。
从地块面积来看,中兴地块大小适中总价可控,总开发面积7万多平方米,按现在开盘节奏,开盘两次就能清盘,有助于资金回笼。如果地块面积低于5万平方米,规模太小,开发成本会比较高。如果太大,毕竟是市区地块,总价就特别高,对房企资金实力会提出更高要求。
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没有自持
在土拍要求中,开发商最担心的就是15%自持面积这一条。虽然对房企来说,房屋是资产,但这会沉淀房企太多资金,从而影响投入产出。
而中兴地块估计考虑到本身项目体量不大,再规定自持估计感兴趣的开发商就不多了,因此并没有15%的自持要求。
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中兴地址会不会成为新地王?
大家都非常关心中兴地块,会不会成为新地王?毕竟今年久违地出现了“金九银十”,市场预期一片向好,但大卢个人认为,中兴地块很难成为新地王。
首先,中兴地块有硬伤,从图上可以看出,地块紧贴3号线,并且被3号线包围,轨道交通带来的噪音、震动对项目有影响。不少紧贴轨道交通或者高架桥的房源,尽管有隔音栏,但是还会或多或少受到噪音影响,视线也会被遮挡住,如何解决好这个棘手的问题,需要在设计上花足够多的心思。

其次,时至年底,房企主要精力忙于冲销售指标,完成资金回笼。年底是偿债高峰,买地是花钱的事情,所以土地市场热度会有所下降。
此外,虽然上海没调控举措,但房企尤其是大房企是全国性布局,外地的政策收紧是信号,再拿高溢价拿地,有可能会亏本。而“三条红线”对房企的影响,会让开发商有意识控制拿地的价格。
考虑到目前“中兴路壹号”的销售均价约12万元/平方米左右,预计中兴地块能批到的预售价格可能也就在12万元/平方米左右,土地成本高低决定未来利润空间大小。地王当初的楼板价在10万元/平方米,项目目前并不赚钱。所以综合考虑下,中兴地块预计最后成交楼板价在9万元/平方米左右。
大家都知道,一旦出地王,最兴奋的是地块周边的项目。那么如果中兴地块成为新的地王,会带动“中兴路壹号”的热销吗?只有等12月15日,土地交易后就有答案了。
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