迄今为止，上海上半年几乎没有出让多少地块，市场处于饥渴中。当三线、四线城市都在频繁升级调控政策的时候，政策洼地被填平。相比之下，一线城市拥有相当强的活力，在新的开盘规则下，绝大部分楼盘认筹率超过100%。甚至当不少楼盘“劝退”低分买家或者不是全款的客户时，仍然出现一定比例触发“积分制”的网红盘。

虽然一、二线城市新盘入市价格被限，但是不妨碍整体价格缓步上行。4月国家统计局数据显示，一线城市新房价格指数环比出现加速上行。

（图片仅为示意）

上海市场对土拍的期待，一方面是市场热销，去库存之后需要补库存，补库存需要及时购入土地。另一方面，今年以来，上海住宅用地几乎没有开闸，上半年就等这一波了。尤其是北京、广州等城市已经开始了土地集中出让，从这些城市土地市场结果来看，房企购地热情相当高：北京多幅地块开拍后就触及价格上限，苏州拍地多个房企加快注册“马甲”。

市场的担忧可能也源于此，尽管为防止土地市场过热，有城市想到限价，但从房企的实际行动可以看出，土地市场还是处于高温中。房企会逆向思维，土地有了涨停板，不必像以前那样竞高价，为何不参与？这种高亢的情绪可能引来进一步的调控升级。

同时，为了控制地价，政府还会出台多种措施，比如自持比例、配建比例。为保证利润，房企会严控成本，这对房屋质量产生压力。最近几年有关房屋质量维权的案例不在少数，业主也会有此方面担忧。

上海是全国的上海，有多少房企想进入，因此预计土拍场面一定会比较热闹。参与的房企多，竞争自然越激烈。尤其是当其他城市土地拍卖进入尾声甚至结束时，房企可以调动资金屯兵上海。

当然，为了防止出现土地价格飙升，上海版的土地集中出让还是想了很多的技术手段。比如，土地价格设定“涨停板”，最高不超过起拍价格10%。当进入“一次性报价”阶段时，报价最接近平均价格的房企是第一顺位竞买人。这和以往价高者得有很大不同，需要房企做更精细的功课，对土地的估价最接近市场价。

（图片仅为示意）

另外，本次明确“房、地价联动”，每块土地都明确告知房企周边的房价，并且会附在土地出让合同内。以前虽然也推行房地价联动，但这次做了更透明，更精细。这招其实放眼的是未来1年到1年半时间的房价，既向市场发出信号“新房价格未来水平会有多高”，同时也让房企心中有底，不要盲目拍地，否则高企的土地成本会吞噬利润。

我们要对楼市调控政策有信心。好比此前是连续37度的天气，突然之间下场雨，可能大家对降温感受不强，但是连续多场雨后，温度必会下来。同样，一场土拍缓解不了此前的高温。一旦多场土拍进行下来后，房企资金可能跟不上，市场也就到降温的时候了。

在此，大卢也大胆预测下上海土拍的结果。从趋势来看，市场分化难以避免。

70%以上土地或被大房企承包

大房企资金实力强，可以参与的拍卖场次多，很大可能，70%以上的土地会被大房企或者国企、央企包揽。

中小房企拿下冷门土地 

在集中出让背景下，房企再大、资金实力再强，在那么多城市、那么多土地拍卖过后，再大量参与上海土地拍卖，还是会感到一定资金压力。因此不是所有土地都会有大房企扎堆的情况，一些质地一般和冷门的土地不排除由中小房企拿下的可能。