刚需不知道买哪里？来看看20万刚需客的选择

2021-06-03 09:46

来源:

上海中原

导语:

去年整个上海二手市场成交总量将近30w套，今年截止5月成交量已逾15w套，在市场活跃的背后，究竟是什么样的房子在领跑二手市场成交呢？

去年整个上海二手市场成交总量将近30w套，今年截止5月成交量已逾15w套，在市场活跃的背后，究竟是什么样的房子在领跑二手市场成交呢？

PART 1：

近一年二手成交数据显示：

上海二手成交逐步外移！

上海二手住宅市场，去年在一季度市场受疫情影响，暂时性“冷冻”之后，二季度开始市场快速回温，随后便一直保持高活跃，成交量一路高涨，今年1月更是创造近五年以来单月最高成交记录，年后也再现市场“金三银四”小阳春。

但从实际的直观感受，尤其是近几个月，总感觉市场开始“降温”，这种情况在市中心区域感受更为突出，究竟那么多的购房客都跑到哪里去买房了呢？

从2020年一季度以来的数据显示，近两年上海二手住宅的成交结构以外环线为界，呈现出“内减外增”的形态，即外环以内成交占比全部下滑，其中中环以内最明显，跌幅都在2%左右，相反，外环以外的成交占比一路增长，其中外郊环间占比增长最明显，涨幅达2.23%。

可能你觉得这个数字并不明显，但是作为成交量一直占全市总量40%左右的外郊环来说，哪怕占比增加0.5%，背后都意味着庞大的交易量。

小编粗略计算，从2020年1月起至2021年5月，外环以外成交占比达到51%，这就意味着近一年以来，上海有将近23w套的成交发生在外环以外！

PART 2：

近一年二手成交数据显示：

外郊环大型动迁基地和传统居住区最受追捧！

虽说“外围”成交火热，但购房不可能是毫无方向的分散开来的，客户购房时还是会结合交通便利、配套相对完善，房屋满足需求，以及总价控制等方面去选择合适的置业区域。

上海虽然外围区域大，但结合以上几个置业因素的板块，掰着手指就能数出来。

自2020年4月至今，二手成交量位列TOP10次数最多的板块分别是：

这些热点板块，近一年以来月均成交量几乎都在500套以上，像南桥新城、周康、三林、浦江这几个板块月均成交量全部在600套以上，每个月都妥妥跻身前十。

从各热点板块的布局来看，除彭浦、金桥、三林（部分）位于中外环间，其余的热点板块几乎位于外郊环间，而且这些热点板块主要就是三大类：动迁基地、五大新城、传统居住社区。

PART 3：

近一年二手成交数据显示：

居家型房源才是外围二手成交主力军！

虽然都知道热点板块结合了交通、配套以及总价控制等因素成为大多数客户的置业首选，但作为上海二手购房主力大军刚需客户，究竟最终买的都是什么样的房子呢？带着这个问题，小编筛选了几个最具代表性的板块，研究了它们近一年以来的成交结构......

1.周康板块：

传统与次新相结合的浦东中部大型社区

周康板块包含周浦、康桥两个镇，北接张江自贸区板块，板块内有11号线、16号线，交通配套目前已在浦东乃至整个上海的同等区位中名列前茅。板块内拥有多家高端国际医院、周浦万达、绿地缤纷广场等多个购物中心及在建的上海第二家Costco超市，还有康桥生态园、周浦文化园，以及临近的迪斯尼乐园，可以满足居民生活娱乐等各项需求。

周康作为浦东近外环的板块，已经是一个成熟便捷的居住板块。

周康板块，近一年以来成交主力面积段集中在50-70平、70-90平等刚改面积段，一直以来成交占比稳定在70%左右，自从去年起板块受到更多刚需首套客户的青睐，50平以下面积段占比也在逐步提升。

周康板块主力户型成交热门小区分布

小编选取了其中几个高能楼盘，分析了其相应面积段的户型及价格：

2.三林板块：

由世博会带动的浦东最早一批动迁基地之一

三林板块位于浦东新区西南部，西临黄浦江，北至川杨河，与世博板块，北蔡、康桥板块接壤。板块内 6、8和11号线三轨交让这里的居民通勤方便，作为一个位于内中环且有多轨交的板块，三林是十分宜居。

济阳路，中环路以及外环路又将板块分为前滩、凌兆、世博家园、三林城和杨思等几个片区。

前滩目前是上海最火板块之一，三轨交交汇，高端商业的入驻，九年一贯制华二学校的落地都吸引不少人群前来置业。

不过就二手房成交量而言，板块内成交量最高的地方主要集中在世博家园和三林城区域，代表楼盘有三林世博家园和杉林新月家园。成交面积段集中于50-70平、70-90平和90-110平，占比一直在80%以上。

三林板块主力户型成交热门小区分布

三林世博家园和衫林新月家园是板块内成交量最大的两个盘，楼盘主要的成交户型及价格情况如下：

3.罗店板块：

北上海大型动迁基地的代表

罗店镇位于宝山西北部，轨交7号线开至板块内，有美兰湖、罗南新村两站，通过沪太公路自驾，或坐7号、15号线地铁，都可以直接到达市区，随着大型居住社区美罗家园的成熟，整个社区生活机能也逐步完善，目前板块内拥有的美兰湖妇产科医院、罗店医院、罗店宝龙广场、宝山U天地、美兰湖景区等生活设施能满足不同人群的各类生活需求。

罗店板块，近一年以来成交主力面积段集中在50-70平、70-90平面积段，且占比逐步增大，其余价段的成交占比均不同程度下滑，这其中主要是由于美罗家园及年吉路100弄等大型动迁基地项目影响。

罗店板块主力户型成交热门小区分布

罗店成交热盘几乎都是动迁项目，其中年吉路100弄去年起满足上市交易条件，集中网签，小编选取了几个以二手成交为主的楼盘，分析他们的户型情况：

4.嘉定主城板块：

上海早期外郊新城的领头羊

嘉定主城板块位于嘉定区的中部，与安亭、南翔，宝山罗店板块接壤，板块内11号线直达市区，可以与多轨交换乘，嘉闵线规划的确定使未来版块内居民出行更加便捷。11号线嘉定北站旁的日月光中心以及澄浏中路上的嘉定百联购物中心等商业都可以满足居民购物生活需求。

嘉定主城板块，近一年以来成交主力面积段集中在50-70平、70-90平等刚改面积段，成交占比最近一个季度在65%以上，且这个数字有逐渐上升的趋势，其余价段的成交占比均不同程度下滑。

嘉定主城板块主力户型成交热门小区分布

嘉定主城高成交楼盘大都集中在11号线嘉定北站附近，其中几个代表楼盘的房型和价格大致如下：

5.泗泾板块：

一站式直达市中心的近郊新兴板块

泗泾北临大虹桥，西接佘山旅游区，南望大学城，东接上海城区，属于松江上游板块，地理位置优越，乘坐9号线可一站式到徐家汇，板块内还有松江特有的有轨电车，经过这些年的不断发展，配套上也较为完善，三湘商业广场、汇泾商业广场等多个购物中心提供居民购物生活需求，也有上海师范大学附属初级中学、泗泾实验中学等多所优质学校，整体来说板块的宜居属性还是很强的。

回顾近一年成交，泗泾成交主力面积段集中在50-70平和70-90平，两个面积段成交占比几乎都在71%以上，其中70-90平目前为止还是区域内市场需求最高的面积段。

随着近几年次新房的逐渐上市，板块内90-110平、110-140平的大户型也成为购房者的关注热点。