今年2月，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。

在这22个参与土地集中出让的城市中，上海是其中之一。不过相对其他城市4月开始土拍，上海一直到6月18日才开拍，时间相当靠后。从其他城市表现来看，土地市场高温不减，比如重庆土拍最高溢价率超过100%，土地市场高温背后也出现了各种乱象，例如苏州短时间内多个公司集中注册“马甲”。

上海是重点地区，也是房企重要利润来源，因此对土拍市场寄予很高关注度。路边社消息，至少有40家房企报名参加此次土拍。不过总体来看，市场平稳度过“拍卖周”，6月18日土地拍卖当天，开局相对平稳，4幅市区内的重要地块顺利出让，原本市场预计每块土地会有多人竞争，但事实上每块地最多只有3家竞拍，其中万里地块甚至只有1家房企报名。

此后，5大新城所在的区域宅地受到市场重点关注，部分地块报名人数在7家以上。宝山区美罗家园大型居住社区地块报名参拍人数甚至达到了18个。

（美罗家园大型居住区周边商业配套——旭辉U天地）

最后土拍成绩出炉：土地出让54幅，土地成交金额856.82亿元。所有土地中只有1幅地块溢价率超过12%，其余均不超过10%。

上海控地价的手法多，为了本次土地集中出让，提出了禁止“马甲”参与、房地价联动、设立最高成交价等等举措。最为厉害的一招是“一次性报价”。土地拍卖价格中设定一个中止价，一旦到达这个价格，拍卖进入一次性报价环节，哪家房企报价最接近所有参拍者报价的平均价，谁就是胜者。

最后一天也是最热的宝山美罗0110-02地块，有18家房企报名。中止楼板价：22154元/平方米，最高楼板价：22549元/平方米。中止价和最高价的平均价是22352元/平方米，最后成交楼板价是22340元/平方米，溢价率8.97%，低于平均价0.05%。

“一次性报价”中，取的是平均数，谁也不会报最高限价，当然也不会报中止价，这样偏离平均值太多，直接出局。而成交价格会低于“平均值”是因为规则规定，谁离平均价格越近，谁就是第一顺位，而在价格相等的情况下，低的那家是优胜者。

比如3家房企报价的平均楼板价是50000元/平方米，那么谁报价最接近50000元/平方米谁就是获胜者。比如A房企报价50000元/平方米，B房企报价50200元/平方米，C房企报价40800元/平方米。明显A房企报价是平均价，自然A获胜。如果出现一家房企报价50100元/平方米，另一家报价49900元/平方米，两家和平均价的差距相等，那么报价49900元/平方米的房企就是获胜者。

这种方式和拍沪牌有得一比，最后出价阶段，是在平均数上加三百还是减三百靠的是临场发挥、判断这次参与人数多少、大家购地意愿强烈等等，可以说三分靠运气七分靠技术。

从这次土地拍卖的结果可以看出，大房企拿地上还是占大部分优势。比如金地、碧桂园等等都拿下了3幅度地块。坦率的说，大房企资金多，多多参与，培养拍卖的手感，用钱买经验。中小房企资金有限，只能一块块拼。当然，上海还是比较友好的城市，机会还是比较公平的。至少从拿地结果来看，像卓越，大名城等等一大票中小房企也在其中。

第一轮集中拍地刚开始时，上海又挂出10多幅住宅地块，预计后续土地拍卖市场结果应该和第一轮一样。场面可控，温度可控。总价二、三十亿元的地块参与度会比较高，进入最后一次性报价环节也是意料中的事情，但最后溢价率应该会在8.9%左右上下波动。