金九银十二手房价格持续下跌，后续是否反弹？！

2021-11-15 17:15

来源:

上海中原

导语:

二手房价格持续下跌，后续是否反弹？！

国家统计局今日发布了2021年10月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，70个大中城市商品住宅销售价格环比总体延续略降态势，同比涨幅继续回落。

数据分析：

二手房持续下跌调整趋势难以避免

特点一：

各线城市新建商品住宅环比呈略降态势。

10月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平。二线城市新建商品住宅销售价格环比由上月持平转为下降0.2%。三线城市新建商品住宅销售价格环比均下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点。当房价上涨速度减缓时，市场弱的城市率先由涨转跌。三线城市是典型代表。不少城市为防止市场大跌还出台“限跌令”，但城市本身需求力不足，加上房企需要回笼资金，限跌未必能“止跌”。

（图片与本文无关仅供参考）

特点二：

64个城市下跌，最大跌幅增加。

10月二手房环比下跌的城市增加到64个，比9月多了12个。此外还有2个城市涨幅为0，如不出意外，下月很有可能出现下跌。10月房价最大跌幅为0.9%，而上个月最大跌幅为0.8%。虽然大部分城市跌幅在0.3%以内，但从趋势来看，一些三线城市跌幅普遍较大，比如南充跌0.9%，牡丹江跌0.8%。这些城市多以新房为主，存量市场尚未占到重要地位，一旦新房价格不能坚守住，市场心态和预期快速转变，二手房先下跌是必然结果。

特点三：

一线城市二手房持续下跌。

一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。诸多调控政策剑指存量市场，量、价下挫难以避免。一线城市存量市场占据重要交易比重，一旦发生趋势性变化，包括市场预期等等都会发生转变。目前来看，标杆城市已经发生重大变化，楼市下降通道已经确立打开。

上海市场分析：

银十表现平淡二手房价格持续下跌

金九成色严重不足对市场信心是挫伤，事实上，对于楼市运行市场各方都有预期。10月新房成交数据虽然比9月有所回升，但市场情绪进一步降温。体现在第四批认筹触发积分的项目比例上和前一批相比所有下降，已经不到50%。当月市场成交以首次改善产品为主，因此签约速度比较快，加上市场供应恢复到相对正常节奏，帮助成交恢复正常。10月新房成交面积达到92万平方米，也回补9月份部分亏空。基于成交产品结构上没有太多变动，因此房价呈现微幅上涨0.1%。

10月二手房成交1.3万套，比9月略有增加，但整体来看，成交仅是正常流量的6成左右。市场处于低位盘整格局，“三价就低”政策持续发挥作用。虽然成交量止跌，但买卖双方心态都在发生为妙变化。买家表现出观望姿态，入市也不急，甚至因为“三价就低”转而考虑新房。房东挂牌价格上预期也在调低，此外，价格谈判中议价空间也逐渐打开，一些高总价房源议价空间能达到3%。从房价指数来看，10月继续下跌，跌幅为0.4%，已经连续2个月出现明显下跌。

后市展望：

消息面释放暖意下跌速度有望放缓

近期消息面在释放暖意，包括外资在投资中国资本市场，受此影响地产股连续反弹，对修复市场信心有帮助。但也要看到，在房住不炒的调控大基调下，政策不会出现趋势性改变，房地产去金融化的过程不会改变。因此短期成交量能止跌、企稳已经是很好的结果。当然，眼下的成交量还不足以支撑趋势改变，后续2个月跌幅减小已经是不错的结局。