上海新一轮楼市调控“沪十条”中，有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘全部采用积分制。

上海新房摇号推出积分制五大计分项公布！

读懂上海买房积分制

10分 夫妻(包括未成年子女)

 0分  成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

户籍

10分 上海户口

 0分  非上海户口

认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

20分 上海无房

 5分  上海有房

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

20分 无房，5年内无购房记录

 5分  有房，5年内无购房记录

 0分  无房，5年内有购房记录

 0分  有房，5年内有购房记录

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身：视个人情况

家庭：参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

新政后最新认筹还有几大重点

▶ 新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。

▶ 每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

对于想要购买房产的新手，了解下买房流程必不可少，这样可以帮助你运筹帷幄，节省一定的房屋交易时间。来看看我们整理的上海一二手房买房流程图。

房票：确认购房资格

预算：首付+税费+装修款

用途：自住（刚需/改善）or投资

类型：一手or二手，期房or现房

（请结合实际情况确定）

挑选房源

区位、生活配套（医疗、教育、商业、公园等）、交通、价格、面积、开发商资质等。

实地看房

小区环境（容积率、绿化率、总平面图）、户型、公摊面积、楼层、物业、车位配比等。

1. 资格预审

①购买资格

②贷款资格

2. 费用估算

①首付

②税费（契税、公共基金等）

3. 缴纳筹金（诚意金/订金）

4. 明确折扣优惠、选定房源

进行最终砍价，直接选定或等待集中选房

5. 认购（筹金转定金）

签订认购协议（锁定房源、折扣、确定付款节奏）

6. 付款

①付清首付

②准备按揭资料（贷款购房）

7. 签订合同

①《商品房买卖合同》

②《前期物业合同》

③补缴公共基金等

8. 网签备案

物业登记于买家名下，开发商不可能卖给其他人了

9. 银行放款（贷款购房）

开发商收到全部资金

10. 验收交付

11. 交房

业主开始缴纳物业费

12. 完税办证

①缴纳契税（税局）

②产权证（不动产登记中心）

1. 了解买房政策

2. 选定房源

3. 支付意向金

①支付意向金给中介，表示诚意

②价格谈判

4. 双方达成交易意向

谈妥价格、确定付款期限

5. 相关情况核实

房屋产权调查（查档）、配偶意向（如有）

6. 签订合同

①签订《房屋买卖合同》

②支付定金

③网签（防止一房多卖）

7. 按揭申请、付首付（贷款购房）

①房产评估（审批贷款额度）

②支付首期房款，办理资金监管（确保“货到付款”）

③申请贷款

④面签初审

⑤审核批贷

8. 赎契、涂销、递件（卖家房贷未还清时）

9. 过户、完税、领新证

①过户（不动产登记中心）

②缴纳契税、个人所得税、增值税（税局）

③领新房产证

10. 办理抵押（贷款购房）

11. 银行放款（卖家收到全部资金）

12. 房屋交接

①付尾款（如有）

②物业交割

③户口迁移等

1.购房成本差异：

一般而言，同一套房子，一期开盘的价格会比二期开盘的价格稍低，因为在一期开盘的房子，无论是从整体小区的建筑风格，周边环境，还是内部户型，装修或毛坯都是处于萌芽阶段。一期房销售较好，市场反响良好，入住率较高，这样的房子才能吸引更多的顾客，前期做好了，那开发商就会开始建二期房，二期房的价格就会比一期房高。

2.不同的居住环境：

尽管说都在同一小区，但一期的房子入住时间较早，如果购房者收房后马上装修入住，相对于二期的房子，一期的房子在配套方面还不够完善，生活的便利远不如二期的房子，从居住体验来看，二期还是优于一期的。由于一期出售后，开发商会将回笼资金用于二期的建设，那么一期的周边配套、噪音污染、停车位不足等都会出现一些问题。

3.不同的施工技术：

如果开发商想要房子卖得好，想要赚钱，就需要把楼盘的知名度做出来，而楼盘的知名度一般表现在房子的质量和舒适度上，所以一期的质量相对来说是可以保证的，而且由于建造技术的不断发展，二期的房子在户型、面积和基础设施方面都会越来越好，也许一期的房子仅仅是楼梯，到了二期三期就变成了电梯，户型、小区环境、基础设施等等都变得更加方便，在居住舒适度方面也会更有保障。

买房子主要需要注意的指标

第一，楼间距：楼层间距越大，质量越好，隐私也越好。大多数楼盘的沙盘模型没有呈现出实际的楼间距，所以，要问清楚。

第二，车位比：车位比现在是最不可忽视的，一般小区的车位比为1:0.6就可以了，如果是高档别墅，一般在1:2以上。

第三，绿地率和绿化率：最容易混淆的2个概念，必须要强调是的绿地率不低于30%，而不是绿化率。一些开发商说“绿化率”，因为绿化率的计算很模糊。

第四，进深：市场上大多数户型的进深都在12米以下，这个比较合理。一般而言，板式多层或小高层住宅的进深最好在10.5至12米。

第五，租金和公摊面积：多层住宅的得房率普遍在80%左右，高层住宅由于公摊面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊面积太小的话，舒适度也会有所降低，电梯变得拥挤，楼道黑暗狭窄。多数情况下，高层建筑的公摊系数要大于多层建筑。高层住宅公摊系数为0.18~0.26，多层住宅为0.11~0.16。

第六，开间：开间指采光面，当然是越宽广越好。普通住宅80平米，客厅不超过3.9米；120平米住宅，客厅不超过3.9米至4.2米。

技巧一：看户型图

购房者在观看样板间的同时，可以向销售拿户型图加以对比。一来，可以更清楚的了解户型的设计，二来，也可以根据户型来明确承重墙的位置，注意不能随意更改。

技巧二：带尺

开发商往往会在样板间内安放特定尺寸的小床和家具，以便给人以宽敞的感觉，但是大多数购房者生活中要安置的床和家具要比这大得多。如果购房者在看房时忽略了这个细节，买房添置家具后发现空间狭小，寸步难行。因此购房者要在看房时带把尺子，边看边量，不被假象诱惑。

技巧三：关灯看采光

大多数买房者都会觉得样板间很明亮，大气，但这其实和灯具是有关系的。样板间一般都是采用橘黄色又明亮的灯具，给人以大气明亮的感觉，且永远不关灯。而我们在居住时，并不会一直都开着灯。所以购房者在看房时可以关掉样板间的灯，观察房间的采光情况并作后的决定。

技巧四：看好赠送家具

许多购房者为了便利，买点家具家电就直接入住。为了吸引更多的买房者，开发商通常会在介绍时说自己的楼盘是使用“大品牌”家具，后我们也无法得知家具的具体型号，所以理智的购房者要在买房时让开发商在合同上写明家具的具体型号，以便家具“缩水”。

技巧五：询问管线的具体位置

我们是不能在样板间中看到具体管线的走向，但购房者不能忽视这个细节。购房者在观察样板间时要注意管线可以安置的位置，以免交房后管线无处安放，或者是影响美观，那就是一笔不必要的损失了。

好看的样板间不代表实用，购房者一定要理智选择，实用又舒适的房子。

什么样的户型才能算做是好户型？

面对看不懂的户型图，如何才能选择合适的好户型呢？

什么样的房子居住的舒适？

其实在选房子的时候有很多小窍门，通风和采光好坏都是有标准的。

在影响房子的居住舒适、房屋价值的相关因素中，户型所占的比重十分重要，对于很多购房者来说，都有疑惑，到底要如何来选择户型？什么样子的户型才算是好户型？

户型必须要实用 具有良好的采光通风效果

好的户型首先要满足实用性强、通风采光好、具有均衡性等要点。

户型首先要实用，能满足家庭自用的要求。比如有孩子的家庭要考虑儿童卧室朝南，且能有独立的游戏区。老人的卧室配有独立卫生间，避免夜间起夜进出房间麻烦。

良好的采光通风宜挑选面宽相对大、进深相对小、比较方正、朝向好的户型。面宽大、进深小的户型，可以保证户型局部相对比较简洁、通畅，自然通风条件比较好，房间要方正，避免多边形。好的户型都能做到全明。不过现在很多开发商过分追求高容积率，导致小面宽大进深套型的出现，这种套型往往走道很长，有很多的暗间，经常将卫生间和厨房布置在中间，通风窗很小，甚至没有窗，对通风、采光都很不利。

动、静分区明确，具有私密性客厅、餐厅、卫生间和厨房间使用频繁的”动”区要放在进门的前半区；书房、卧室等”静”区放置在后半区，这样能保证日常生活井然有序。

前厅后卧是一种典型的户型结构，客厅、餐厅形成独立的空间，能提升整个户型的档次。卧室、卫生间处于与客厅相对分离的位置，大人与小孩卧室、老人卧室要拉开距离。有不少户型设计过分追求流行风尚，不考虑实际使用要求，出现圆形房间、八角形房间，或者有的照搬欧式，出现无意义的装饰窗格、柱子等，影响了房间、阳台的合理利用及采光通风。

均衡性，不管是大户型还是小户型都要讲究均衡，避免出现超大客厅和小卧室、超大卫生间和小厨房等不实用、不经济、破坏均衡的布置，看户型不仅要关注这个客厅是不是够大，更要考虑这个面积是不是都能为我所利用。住宅是一个长期的消耗品，如果能有一间面积不大的”百变房”，是很不错的；可以是游戏室、儿童房、保姆间等，以不变应万变。目前市场上的户型能兼顾到上述其中的几点就可以算是比较理想的户型，如果全部能做到那就是好户型了。
 

在100平方米以上的大户型中有一个重要的概念——流线，流线属于建筑学住宅设计的概念，是指日常活动的路线。

一般来说，居室中的流线可划分为家务流线、家人流线和访客流线，三条线不能交叉，这是流线设计中的基本原则。流线合理要在分区合理的基础上进行，进门要能方便进入厨房，厨房和餐厅好相邻，家庭储藏室好能面向过渡走道，洗衣和晾晒直接相连，避免从客厅或者餐厅直接进入卧室。

比如家务流线中，由储存、清洗、料理这三道程序出来，来对储藏柜、冰箱、水槽、炉具的安置顺序进行规划，就能得出轻松的下厨流线。家人流线主要存在于卧室、卫生间、书房等私密性较强的空间，目前流行在卧室里面设计一个独立的浴室和卫生间。至于访客流线，主要指由入口进入客厅区域的行动路线。

访客流线不应与家人流线、家务流线交叉，以免在客人拜访的时候影响家人休息或工作。

目前，各家开发商都以创新户型来争夺购房者的眼球，但购房者选房时仍应注重个人的实际需求。

一般来说，户型面宽大会增加采光通风面，但面宽过大，要么造成户型总面积偏大，要么造成户内交通面积的增加，算下来综合性价比不一定好。而且有些开发商过分要求朝南客厅、大开间客厅，导致卧室反而位于北侧，并且面积也小，这就本末倒置了。

总而言之，户型图要一目了然，那些看了半天还没看懂的户型多半不会是好的户型设计。好户型总是能一目了然，了解房子的功能分区和存在的优缺点。

时至今日，上海新房市场的发展已经十分成熟，市场上充斥着各式各样的全装修新房，上海市基本进入全精装房时代。

对于不同价段的楼盘，全装修标准不一...各个房企全装修标准化也有较大差异...

如何挑选全装修房，可能很多初次购房者并不十分清楚。

从业内专家的角度来看：

辨别全装修房的优劣势，主要从两大方面着手。

首先，看装标系数。

装标系数=对外装修报价÷销售均价×100%

可以直观反映开发企业在房屋装修上成本投入情况。

我们将装标系数分为以下5个等级，等级越高代表装修投入占比越大；

其次，看装标细节

比如是否配置中央空调、新风系统、地暖等全屋系统，厨卫配置是否齐全等等。

卧室，是这个世界上最私密的空间之一，在外辛苦劳动了一天的人们，回到家补充能量的充电站。卧室装修的好坏，不只会直接影响到体能康复和精力塑养的状况，并且还会影响到身体安康。

客厅代表一个家庭的脸面，而书房则代表家庭的气质。”古往今来，几乎所有家庭都会以拥有一个干净整洁、藏书丰富的书房为傲。

01｜卧室、书房装修里不可或缺的三件套:

新风+地暖+中央空调

三大件的使用率和覆盖率最能直观体现出装修标准差异，以北上广深四大一线城市为例，基本都会在卧室和书房安装这种全屋系统，但有的项目出于节省装修成本或价格考量在配置上有所差异。

02｜两面、门、花  学问大

（地面、墙面、门窗、天花）

由于卧室地面的磨损程度较高，常见的材料有以下四种： 实木复合—实木—强化复合—强化，而实木复合地板：是当下比较受欢迎的一类，它美观性高、外表有光泽、防火、防霉、防虫、耐磨、耐热、耐冲击，铺设后会使居室更加协调、完美，且价格比实木地板低，所以得到越来越多消费者的青睐。

墙面多以是乳胶漆、涂料、壁纸和液体壁纸为主，天花板则以普通石膏板吊顶和轻钢龙骨石膏板以及胶合板为主。

卧室、书房门窗中在品牌、材料以及功能性上差异较大，中高端项目会采用品牌定制钢木门以及双层中空LOW-E玻璃（内含百叶）来打造。

03｜上海全装修卧室、书房的配置情况到底如何？

我们精心选出全市15个项目作为样本，按照对外装修报价分类进行横向比较。

三件套基本均无配置；

地面以价格较低的强化地板为主；

天花多是采用涂料或腻子粉粉刷；

门窗以双层中空玻璃或局部双层中空LOW-E玻璃带百叶为主，隔音效果更佳；

部分项目飘窗台面为乳胶漆或人造石。

实景拍摄，版权归上海中原研究院所有

地暖和中央空调基本全覆盖卧室和书房区域；

地面多为实木复合地板；

门窗以双层中空LOW-E玻璃、铝合金以及木质门为主；

墙面、天花材料多为涂料和乳胶漆；

部分项目飘窗台面为乳胶漆或人造石，出现中等档次品牌。

实景拍摄，版权归上海中原研究院所有

基本配置地暖、新风、中央空调三件套；

地面普遍采用实木复合地板，墙面壁纸，天花局部石膏板与乳胶漆；

全屋配置铝合金双层中空窗户，南向窗户内部增加百叶，方便遮阳。

实景拍摄，版权归上海中原研究院所有

卧室、书房地面都是实木复合地板，品牌基本是圣象、安派森；

墙面是墙纸，床头墙面是皮质饰面；

窗户选用隔音效果好的铝合金双层中空窗，另外房间装有紧急报警系统。

实景拍摄，版权归上海中原研究院所有

敲黑板！！！

目前上海全装修报价低于3000元/㎡的中低端产品在卧室书房的装修上以功能实用为主，极少进行装饰，门窗亮点为双层中空玻璃或局部双层中空LOW-E玻璃带百叶为主，并且少量出现中档品牌；

装修报价在3000-4000元/㎡的中高端产品上，开始注重品质，更加追求居住舒适性，品牌以中高端为主，地面普遍采用实木复合地板；全屋配置铝合金双层中空窗户；

而豪华型装修报价在5000元/㎡以上的产品中，实木复合地板为主；配置，品质感、视觉效果追求极致，力求做到区域内标杆，房间装有紧急报警系统；配置铝合金双层中空窗户。

大家的小笔记做好了吗，下次实际情况中会考到的哦~

31岁的蒋先生于2018年在武汉购入一套53平米的绿地公寓，交了首付签合同才发现房子用途是办公，“不是开发商说的商住公寓”。今年交房又发现，套内面积严重缩水，公摊超过40%，开发商承诺的共享厨房等至今还是毛坯……

别让公摊面积吃掉你的血汗钱！

仔细计算一下，大家就会发现，在房款当中就有不少钱是给公摊面积所占了，之前有一新闻说，100平方米的面积就有30平方米的公摊面积，要知道，这30平方米的公摊面积也是大家的血汗钱啊。

那么，公摊面积是什么？简单来说就是建筑面积和入住后的使用面积的差额，例如电梯、楼梯这些就是公摊面积了，今天小编就来给广大购房者讲讲公摊面积，让大家全面认识它。

有些购房者很疑惑，虽然总是会听到公摊面积这样的词汇，可是，具体是指什么呢？公摊面积为：大堂、公共门厅、走廊、过道、电梯井、电梯机房、水泵房、消防通道、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。

上面写了那么多，以为就完了，其实，公摊面积还远远不止这些呢？一般来说，公摊面积还包括每套与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙，为墙体面积水面投影面积的一半。

在实际生活中，有不少购房者都上过公摊面积的”亏“，于是就觉得公摊面积越小越好，但事实是这样吗？其实在建筑面积一定的情况下，房子的公摊面积越小，实际面积就会越大，那么从个角度来讲自然是公摊面积越小越好。

但是，在这里要注意了，要记住这一行字：“在房子面积一定的情况下”为前提。也就是说，如果公共场合的空间比较小、比较窄也不是太好，这样会对大家的室外活动有一定影响。因此，公摊面积不宜过多也不宜过少。

有购房者问，要如何才能知道自己的房屋的公摊面积是多少才合适呢？难道要自己计算？其实，也不用，一般来说，小高层公摊系数约在10％至15％之间，如果有带电梯的小高层住宅，那么公摊系数应在15％至20％之间，高层建筑公摊系数一般在14％至24％。

在市场上，除了高层房以及小高层房之类，还存在着“别墅”这一类型的房屋。

在验房的时候，往往都是需要测量一下房子的公摊面积，那么该如何测量呢？它的计算方式是：建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积；公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积；公摊系数＝总公共分摊面积÷（套内建筑面积＊总套数）；套内建筑面积＝套内使用面积＋墙体面积。

楼层和楼间距放在一起观察才能更直观的观察房屋的采光情况。一般塔楼的楼间距标准是楼高：楼间距=1：1.2，板楼的楼间距标准则为楼高：楼间距=1:1.7，比值越小，楼间距越大，采光就会较好，如果楼间距连基本标准都达不到会造成中低层住户无法保证足够光照时长，影响生活质量。

在楼间距相同的情况下，楼层越高采光越好，被遮挡的部分越少，一天的日照时间越长。但是楼层过高也不好，因为夏天阳光照射严重，高层住户室内温度会比中低层室内温度高，需要的空调制冷费用相对也会更高一些。

外物遮挡也是影响采光的重要因素。小区内部除了楼栋之外，还会有其他规划设施，如果不慎遮挡了某些房间的采光面，也会造成阳光无法顺利照射进房屋。如果房屋位于小区外围楼栋，还应该观察小区外部是否有过高的建筑物遮挡住光线。

依照采光优劣来分，人们选购房屋应该按照南向、东南向、东向、西南向、北向、西向的顺序买房。对于现在的高层塔楼住宅来说，基本做不到室内的每一个房间都朝南，那么该如何选择才好呢？恰当的方式是根据户型整体格局进行布置，由于一家人长时间呆的地方为客厅，因此要首先保证客厅的采光，其次是卧室，然后才是其他生活空间。

同时还要注意整个居住区域的规划，有些房屋朝南，但街道规划不是正朝向的，所以房子即使朝南，也有可能被遮挡。

面宽可以从两方面解释。一个是指可用于采光的外墙面的长度，可称作“采光面宽”。另一个是指房间的宽度，和进深相对应，房间的长度叫进深，它的宽度叫面宽，也就是开间。对于购房者来说，对一个面积确定了的房间，进深小，采光面宽大，采光越好，居住起来越舒适。

对住宅而言，合理的设计应该符合三个方面的要求：一是一定要保证有“采光面宽”；二是“采光面宽”朝南较好；三是“采光面宽”要和房间有一定的比例。在“采光面宽”保证的前提下，“房间面宽”有三种指标：起居室的不宜低于3.6至4.2米，卧室不宜低于3至3.9米，厨房和卫生间不宜低于1.8至2.4米。

即便一套房屋的楼层、楼间距、户型都很好，没有合理的窗户也是无法顺利采光的。在窗户的布局方面，购房者应该观察窗户大小以及是否充足（例如厨房、卫生间等区域）。购房者可以通过户型图上的窗户标识来判断相关信息。