在上海市中心的买套老破小能够享受便捷的交通以及优质的生活配套，但也因为房龄过老，衍生出一系列问题。例如不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题......

部分新房因开发商建成但迟迟不销售，同样存在着房龄、土地使用年限等问题，了解房龄的计算方式，避开房龄过老存在的深坑才是王道！

一、房龄如何计算？

房龄是从房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算，可以通过查看房产证所依附房屋登记表的建成年代、询问小区居民等方式查询。

举个例子：

1.    2005年房屋A建成并验收合格交付

2.    2005年老王买入新房A

3.    2017年老王将房屋A卖给老李

问：老李2017年买到手时房屋A房龄是多少？

答：2017-2005=12年

房龄从房屋A建成并验收合格交付之日算起

二、房龄太老会存在哪些问题？

房龄太老会遇到不能贷款、居住成本增加、土地使用年限短等问题。

影响房屋贷款

房龄过大会影响贷款评估值；同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。

土地使用年限短

房龄越大意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。

居住成本增加

易出现电路、水管等工程老化，维修费用和物业维护成本增加。

影响再次出售

同等条件下，房龄较小的房屋折，旧率小，易进特再次转售。

注：房龄影响的大小还需综合房屋质量、所处位等因素。

房龄太老影响有四点

1.影响房屋贷款

房龄太老会影响贷款评估值，同等条件下，房龄越大贷款年限可能越短。

2.土地使用年限短

房龄太老意味着剩余土地使用年限越短，到期后需进行土地续期。目前土地使用年限最多为70年，房屋所有权年限为永久。一般来说，房龄大的二手房其土地使用年限也比较短，因为土地使用年限是从开发商拿地之日算起的。

目前，关于土地使用年限到期的解决办法还没有出台明确的法律规定。2017年两会明确在续期法律出台前，住宅土地使用权到期的，可采用“两不一正常”过渡性办法免费自动续期。

“两不一正常”即：

不需要提续期申请

即不需要专门申请。《物权法》第149条规定：住宅建设用地使用权期间届满时，自动续期。

正常办理交易和登记手续

国家法律没有规定之前，市、县国土资源直管部门不收相关费用。即无前置条件，免费续期。

不收取费用

填土地使用期限事仍写原起始/到期日期，注明：据国土资厅函[2016]1712号办理相关手续。

两不一正常”过渡性办法

注：2016年温州一批只有20年土地使用年限的住宅到期后已免费续期。

3.居住成本增加

房龄太老意味着有效使用年限的缩短，购房成本的增加。同时，房龄太老的话，房屋维修费用相应的会增加，物业的维护成本会相应地增加，购房成本自然也就高了。房龄太老的还会遇到上下水管道使用的问题，管道的老旧，很容易发生上下水不通。

一条街的两边有两个小区，一个小区90年代建成，一个小区80年代建成，前后相差10年。由于两个小区距离比较近，配套设施大致相同，综合来看，虽然老一点的小区价格比较新小区价格便宜，但是算上因为房屋老旧而产生的维修费用，就不一定买哪个的成本高了。

4.影响再次出售

同等条件下，房龄较小的房屋折旧率小，易进行再次转售。

贷款购买房子的话，一般第一笔费用交的都是首付款，虽然也有一些卖家会让购房者先交一笔定金，但是定金可交可不交，购房者只需要关注首付款就行。首付款的缴纳时间一般是在签订购房合同的时候，先签合同，后交首付，所以大家一定要在办理贷款手续之前确定自己是没有问题，能够申请到银行贷款的，不然购房者交了首付款，最后因为自己的原因办理不了贷款就属于违约了。

大家在选房子的时候不只是要针对房子进行选择，其实也是在挑选开发商的，因为房子是开发商修建的，房子的好坏也跟开发商有很大的关系，买房之前要先核实开发商的五证，最主要的是看国有土地使用证和商品房预售许可证，如果开发商的证件不齐全的话，最好不要买这样的房子，而这两证看准确了，一般没有问题，特别是预售许可证。

交首付款的时候要签订购房合同，所以购房者还要提前去了解一下购房合同的具体内容，签订之前仔细阅读一番，关于房屋买卖合同文本，一定要规范，虽然开发商提供的购房合同有很多人都签过了，但是也可能会存在有问题的一些条款，购房者要自己先审视阅读一遍，待签订合同时要在仔细阅读并认真填写。

由于现在购买新房子的话，基本上都是期房，期房就会存在延期交房的可能性，我们生活中，开发商因资金不足而延期交房是常有的事，开发商在预售合同上往往大做文章，所以购房者在交首付款的时候，针对交房日期还需要特别注意一下，如果开发商只注明竣工日期，而不注明交付使用日期，购房者可以提出异议，在签订合同时，一定要将交房日期准确无误地确定到某年某月某日。

有些朋友买房子是因为参观了样板间之后才决定购买的，可见样板间在大家选购房子的过程中起着多么重要的作用，我们在参观样板房时，必须保持冷静，多方观察。看户型不单单要看整体格局是否方正，房子通风、采光等情况。同样判断房型的好坏，从厨房就能看出来。

下面就从厨房的设计要求、设计原则、设计风水三个方面带大家全面了解你家的厨房。

设计要求

01 使用面积

1、由卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等组成的住宅套型，不小于4.0㎡；

2、由兼起居的卧室、厨房和卫生间等组成的住宅最小套型，不小于3.5㎡；

02 净宽

3、单排布置设备厨房净宽大于1.5m；

4、双排布置设备厨房其两排设备之间的净距大于0.90m；

03 位置

5、厨房宜布置在套内近入口处。

6、厨房应设置洗涤池、案台、炉灶及排油烟机、热水器等设施或为其预留位置；

7、厨房应按炊事操作流程布置。油烟机的位置应与炉灶位置对应，并应与排气道直接连通。

设计原则

01 厨房合理动线

厨房通常的操作流线是洗菜、切菜、炒菜，合理的厨房布置，可为主妇操作方便、提高效率、节约时间创造条件。

02 厨房设计细节

创新厨房高低台设计，依自己的身高来决定平台的高度。一般来说，灶台要低，大概在70-80公分，水槽台面要高，在80-90公分，也就是说两者高度差在10公分就可以了。

设计风水

01 不宜朝南

因为南面属火，厨房也属火。火上加火。则对居家不利，并且向南食物易腐化。所以厨房最好不要设在南方。

02 忌厨房门对着大门、后门与厕所门

厨房门对大门，很容易形成穿堂煞，是穿堂煞中破财最严重的一种。厨房门对后门，家中的钱财莫名其妙的花费会非常严重。厨房门对厕所门会造成消化系统及财务上的伤害。

03 厨房门不可正对卧室门

油烟熏冲，易致居者头昏脑涨，脾气暴躁。

04 厨房不宜在家的中央

因为住宅的中心最忌受污，而最适合的位置为住宅的东部和东南部，东与东南的五行均属木，与水、火都能和平共处，特别适合于作为厨房与吃早餐的好地方。

常见的厨房户型图

紧凑型户型——“一字”型厨房

“一字”型厨房适用于开间较小、狭长的空间，使储存、洗涤及烹调区一字排开，将清洗、配膳与烹调设置于同一工作面上，工作流线成一条直线，其操作流线过长。

紧凑型户型——双一字型厨房

双排型厨房，将工作区安排在两边平行线上，动线距离变短，且直线行动减少，但操作者经常需要转180°。由于设备增多，储藏量明显增加，且操作平面较多。

经济型户型——L型厨房

L型是将洗、切和烹调区依次沿两个墙面转角展开布置，是国内最为常见和最经济实用的类型。

改善型户型——U型厨房

U型是沿连续的三个墙面布置洗、切和烹调区，洗涤池在一侧，切和烹调区相对布置，这样能形成较为合理的厨房工作三角形，操作路线短，操作效率高。

下次看样板房时要注意，可以对比一下样板间的厨房是否是这样设计的。

不知道大家每次看到或者听到有些楼盘的名称时，会不会发出“来自灵魂深处的疑问” ？

怎么有些楼盘名称是暴发户即视感…俗到没眼看….

但是有些楼盘名称迎面而来一种诗情画意的清新之感….

楼盘名称之间差距怎么就这么大呢？

其实，这些都是KFS背后深深的套路，今天就来给大家捋一捋！

就像夫妻肺片里没有夫妻、猫鼠面里既然没有猫也没有鼠一样，不少楼盘在推广销售有名无实的现象十分普遍...

目前，我国许多城市都可以实现上午在“莱茵河畔”散步，中午到“曼哈顿公馆”小憩，下午就可以前往“威尼斯水城”度假。不用报团、不用签证、一天就能“走遍欧洲”。

随着“受骗”次数越来越多，现在我们再看到类似：东方曼哈顿、巴黎时一区、伦敦街区……的时候，就能够清楚的认识到，这些个楼盘和曼哈顿、巴黎、伦敦…并没有半毛钱关系.....

但是KFS还是喜欢取这些“洋气”的名字，到底是为什么呢？ 

“把买房者吸引过来”是一个非常重要的原因。

“与国际接轨”的风气让众多购房者们感觉到，起西方的名字就显得小区档次很高、设施环境很好。

但是实际情况如何，想必大家也都心知肚明。

90年代后期楼盘名称，中西结合，国际“混血”本土，成为一个时代的印记，但是从2014年开始，这类“国际化”名称被铺天盖地的“新中式”、“亚洲风”“冷淡风”取而代之。

房企们嗅觉敏锐的察觉到了，于是快速走上了楼盘改名之路。

以几家知名龙头房企为例，感受更加明显：

万科—在命名上，喜欢独树一帜，多用“未来”、“城”、“传奇”等词眼

以万科为例：

龙湖—浪漫到骨子里，意境优美，比较喜欢浪漫主义的名字，一看楼盘名称就知道是地产界的文艺之王。

让客户还没有看到房子的时候，脑海里就浮现出一幅唯美的画面，龙湖也是一家很有情怀的房企，光听名字就会让人有想去看的欲望。

KFS对于楼盘的命名也是有规律可循的，小编给您总结了以下4种命名方法：

1---KFS+小区名称命名法：A+B或者A·B（A为开发商名称，B是小区的名称）例如：碧桂园枫景尚院，就是碧桂园集团开发的，枫景尚院才是小区的名字。

2---KFS+城市/区域命名法：A+C或者A·C（A为开发商名称，C是城市/区域）例如：路劲上海派+，就是路劲集团开发的，加上了区域（上海）组成了楼盘的名称。

3---KFS+楼盘类型命名法：A+D或者A·D（A为开发商名称，D是合院/别墅等），例如：泰禾海上院子，就是泰禾集团开发的，合院类产品。

4---KFS+各地方管理规定命名法：A+E或者A·E（A为开发商名称，E是花园/知名景点等），例如：吉宝佘山御庭，就是吉宝集团开发的，位于佘山范围之内的项目。

另外，楼盘项目的名字还分为推广名和备案名（可以理解为艺名和真名），推广名要符合项目的立意和楼盘卖点，打广告的时候容易让人记住，琅琅上口，一般各种项目会随定位高低来取项目推广名，推广名只要不涉及到法律边界，都是可以用的。

近两年联姻盘也特别多，一家楼盘有两家KFS联合操盘，自然案名上少不了他的名字，这样就出现了楼盘案名巨长的结果，虽然名字长，但是楼盘已经把项目的主要功能作用全用名称显现出来，这也是一种成功。

不少知名KFS在取名的过程中，依靠其不同企业背景和企业文化都有独特性，更有不少楼盘的名字是和旗下产品休戚相关。太多的项目，从命名之初，就注定将来成为传奇！

楼盘取名背后的套路您了解清楚了吗？

随着建筑理念和方式的进步，越来越多的电梯房开始取代楼梯房，但是不少人也在对电梯房和楼梯房进行一系列的对比。到底哪个更有优势？两者有什么区别？跟着小编一起来见证楼梯房到电梯房变迁背后的故事吧。

住宅的面积包括使用面积和公摊面积，如果公摊面积过大，那么使用面积就会相应减少。就电梯房和楼梯房来说，同等条件下，电梯房比楼梯房多了电梯运行空间和等候空间，还有电梯的控制室，供电室等，这些都是要算到公摊中去的。当然，电梯房也是有楼梯房具备的楼梯间的。

由此得出，电梯房的公摊通常要大于楼梯房。

根据建筑的需求不同，电梯房和楼梯房的建筑标准也就不同。普通楼梯房一般为砖混结构，而电梯房为钢筋混凝现浇。这种构造方式不同的结果就是，电梯房的整体建筑质量要优于楼梯房，抗震性能更好。不过，近年来，楼梯房产品越来越少，即使偶尔有楼梯房建筑，也在建筑标准上向电梯房靠拢。

电梯房要对电梯进行维修维护，还设有电梯井等，和单纯的只有步梯间的楼梯房相比来说，电梯房的物业管理成本要更高一些。所以，前者的物业费也要更高。

而且，有电梯和无电梯的房子相比，业主日常支出的费用除了物业费之外，有电梯的业主，还要支付电梯使用费，电梯维修费。算下来，这笔费用也是不少的。

对于现在大家的生活习惯而言，得出的信息基本是电梯房要比楼梯房实用一些，不过大家对楼梯房的定义也一般存在于多层建筑中，这样的房子也实在是没有必要建电梯。

要说到实用性，可能更多的原因要归功于，电梯房的社区规模，居住环境，管理服务都要比传统的楼梯房好很多。而楼梯房在家中有老人小孩的情况下，就显得并不是十分方便了。

电梯房因为电梯的存在，极大地方便了住户的生活，所以楼层的单元和梯户比也是越来越多，造成的后果就是在户型的设计上，很难避免一些缺陷户型的产生，真正的南北通透户型也越来越少。如果是高端楼盘或者是梯户比合理的电梯房便可以减少此种遗憾。

对于电梯房来说，由于房间的使用面积大以及每层上的房间数少，整体可以保障户型的设计上要优于电梯房。

1、交通方便是关键：

购买小户型的购房者大多属于朝九晚五的工薪一族，因此房屋的交通方便与否至关重要。在挑选小户型住宅时，首先要考察周围路网是否完善、是否有轨道交通等，只有交通方便了才能大大节省日常的上下班时间。

2、小区环境要考虑：

选择小户型房屋的时候也不能够忽视居住环境，大家在看房的时候需要留意小区周边的马路是否干净、绿化环境如何，考察下周边居民的人群结构，选择在周边居民素质高的地方居住。

3、结构、户型很重要：

目前在售的小户型有些是明厨、明卫、赠送露台，在选择时一定要注意其户型设计是否紧凑合理。还要注意户型的各个功能分区的大小比例是否协调，这个空间是否够用。一般小户型的厨房不用太大，够用就可以了。主卧可以稍微大一点，次卧可以小一点，以符合自身需要为第一。

买小户型的常见误区

误解一：小户型=小面积

打算购买90平方米以下小户型的购房者首先要区别两个概念：“小户型”和“小面积”，这两个可不是一回事。一般来说，“小面积”主要是以产品面积为卖点，对它的使用功能没有严格限制，比如酒店式公寓，而“小户型”则仍要求保持住宅使用功能的完整性，对不同的功能空间有一定的面积范围要求，并不是一味求小。

误解二：东西朝向、南北不通风

假如单看户型设计图，有的小户型房型方正、全明设计、采光充足，看起来几乎十全十美，别急，下单前先把小区总平图拿来看看。

因为地理纬度、气候的关系，住宅朝南是比较理想的朝向，日照充足、南北通风，但为了小区整体规划，建筑的布置不可能都实现每幢都朝南，所以尽管户型一样，但朝向不同居住感受完全不同。有的尽管朝南，但北向却没有窗，或前排住宅比较高，前后排住宅之间的距离过近，这些都会影响到房子的采光和通风，而这些问题单从户型设计图上是看不出来的。

误解三：户型不方正，使用率低

小户型的得房率或许并不比90平方米以上的户型低，但有时候它的使用率确实比大户型低。因为有的小户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边很难利用。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。

误解四：露台、阳台、入户花园面积过大

一般看来送露台、阳台、入户花园是再好不过的事情，这些赠予面积甚至经常成为购房者选择某一个户型的主要原因。但是在挑赠予的阳台、露台、空中花园、入户花园等建筑空间也有讲究，面积不可过大、进深不可过长，否则有可能将视为非阳台建筑空间，全部计算建筑面积。

对于很多初次置业的年轻适婚一族来说，如何在琳琅满目的楼盘中选得一套适合的“婚房”很重要。据相关专家建议，购买婚房要全面考虑，只有这样，不仅要看房子的基本功能，还要关注每月所还房贷，不能让家庭太有压力，否则会影响日后的生活质量。

具体应该做到以下几点：

1、合理预算月供别超过总收入的30%

婚房需求群体多是年轻人，大部分人收入普遍不高，积蓄也相对较少，往往需要父母支援并且贷款才能买房。需要注意的是，除了买房的首付款外，婚房需求群体还需要支付接下来的装修、结婚费用等。因此在购房时一定要根据自己的经济情况作好预算，切忌盲目选择。建议年轻人在选择按揭贷款时，每月月供额度最好不要超过家庭月收入的30%，否则将会影响生活质量。

2、先定地段再找房源注重配套设施

地段首先关系到实际居住的便利度，对新婚夫妇来说，还关系到以后孩子的入学问题，其次关系到房屋的抗跌性。所以说，在自身经济条件允许的情况下，最好在选定置业区域后，再根据手头资金去找合适的房源。关于地段的选择，新人们可以参考两人的上班地点，尽量挑选距离两地的车程相差在半小时内的地区。在环境配套方面，除了生活必须的超市、菜市场外，尤其要考虑将来孩子入园、上学的问题。如果接老人来同住，小区周边至少要有一家社区医院。

3、选户型不要贪大 注重户型功能设计

在选购新房户型时，新人们要尽量做好5年规划，不要过分贪大，要量力而行，尽量选择两居室的户型。在购买小户型时应注意：一是小户型的功能设计,客厅、卧室、餐厅、厨房、卫生间都要设置合理;二要注意密度,一梯多户的小户型不可取，因为楼内的交通会对生活造成影响，也不利于防火防盗;第三要注意户型小不等于小区配套差，要多考察配套。

4、慎买纯小户型社区的房子

小两口在选择小户型的时候，最好挑大、小户型都有的社区，尽量不要选择全部都是小户型的社区。这是因为当整个社区都设计成小户型时，容易造成人均占有社区资源的不合理性：上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等问题。

5、注重保值性和增值性 缓解二次购房资金压力

婚房置业时，其保值性和增值性也不可小觑。所购房屋如果具备一定的区域升值潜力，到时候如果新人想换房，也可以以更高的价格再出售，进而缓解第二次购房的资金压力。

很多人在购房时，总会给楼盘定位为刚需盘还是改善盘，且将房屋户型也会分为刚需户型还是改善户型。那么刚需户型到底是什么意思？面积小价格低就是刚需户型吗？

其实，刚需户型的存在只是一个虚幻的，只是某一类特性的户型非常受购房者的青睐。

那么这类户型到底具备哪种特点呢？

户型设计合理实用

“刚需族”是楼市购买力最真实的群体，对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法。不会接受过高的楼价，当楼价调整到可承受的范围内，他们就会入手。刚需一族大都具有年轻、适婚、无自有住房的普遍特征，一般只能选择小户型的楼盘，要是有长期计划，打算买大户型，则需选择低价位的楼盘。

也就是说，对于刚需来说，要么在满足房间需求的前提下，房间数不变，减少房间面积，从而降低房子总价；要么在总价不变的前提下，增加房间数量，提高空间的使用效率。

所以，刚需房的特点就是：户型紧凑，即压缩无感知面积、消除长过道；户型空间方正，即没有异型空间、优化开门方式；空间分配合理，即主次空间面积得当、充分使用朝向和景观面、通透……。

除此之外，还要能够充分利用空间。在此介绍市面上最常见的刚需房设计，供大家选择。

第一种户型设计：N+1的小三房

所谓N+1户型，即在相同面积条件下，增加功能房间，使两房变三房、三房变四房，也就是俗称“偷面积”。这种做法的好处是为客户提供了实实在在的三个房间，使空间使用率达到最大化。

第二种户型设计：层高较高的复式设计

有的房子层高较高，比如层高达到了3.5m,可以通过利用层高完成了立体空间上的小三房改造，并利用层高“多”出来的空间完成收纳储物，增加了房间的空间使用率，弥足了小户型在面积小方面的弱势。

第三种户型设计：便于居住的面积赠送

对于刚需客群来说，赠送面积能够增加房间的面积，但此面积却不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，否则也只能是浪费面积。

比如一半面积赠送的，可引入入户花园，改善户内环境；赠送阳台改为可使用房间。全面积赠送的，可以扩大房间使用面积；赠送凸窗或倒凸窗，与居住空间紧密集合，形成真正能使用的空间；通过奇偶数楼层相错，赠送露台的，也可以扩大与室外环境的交流空间等。

保证较高生活品质

所谓生活品质，对于刚需而言，就是所谓的“小而全”，考虑到位、户型空间的合理利用、功能上的细分、完善与分区，是提升户型品质的关键。干湿分区、动静分区、储物空间专门化、书房等工作空间营造、客厅起居分离等，这些都是最基本的。

高品质的户型结构布局，还应该具有以下特点：

1、少居室户型，削减非必要功能间，如主卫生间、独立餐厅等；

2、将各功能空间环绕布置，高效率使用通道面积；

3、将厨卫放置进深处，不占用南、北面价值比较高的面宽；

4、客厅、卧室尽可能多的朝南向；

5、充分利用收纳空间。

在玄关、餐厅、客厅、走道等设计收纳空间，一方面将所有隐性的使用空间利用起来，另一方面保持家中整洁不凌乱。

满足上述户型，基本就是就是刚需户型了，且各功能全齐备，居住品质也不会差，非常适合居家人群。

买房时要问什么问题

1、问房子多大：

买房询问房屋的面积时，实际上你想要知道的是房屋的实际使用面积。房屋的建筑面积包含公摊面积，而套内实际使用面积不包含公摊面积。

2、问差价：

同一楼盘内不同的区域，甚至的不同的楼层都存在差价。我们想要知道差价，可以先装成是新手，询问均价过后再表明想要居住别的楼层或其他区域的意愿，并叫置业顾问分别计算价格，这样我们就能知道同一小区存在的差价了。

3、问产权所剩时间：

很多人都知道国家规定的住宅地使用年限为70年，公寓为40年，在买房时应该更细化地拿地的时间，或者问楼盘是什么时候开始建造的等等，从侧面来了解实际拥有的土地使用年限，避免拿到只有很少土地年限的房子。

4、问物业归属：

物业管理费是很多人都关心的问题，但物业归属也是比较关键的。一般来说，最好是选择物业公司是属于开发商的，因为如果物业是外包的的，房子住上三五年之后，物业公司也许就换了一拨又一拨，等到房屋真的出了问题，开发商和物业就会互相推诿，给居住者带来很多麻烦。

5、产权证的办理：

有些开发商考虑到全方面服务，会提供为业主代办产权证的服务，相关税费是由业主自理的。因为是代办，想必会收取相应的代办费用，代办费是多少可要留个心眼问清楚。