不但挑你的征信，你的积分，还挑你的魄力、品味、认知和远见...

要找十全十美的房子说实话很难，适合自己的才是好的！

今年不同往年，且买且珍惜！

很多客户朋友在买房时，总是犹豫不决。一方面担心房价是涨是跌，自己会不会买贵了；另一方面，又在对比房子的优点缺点。

下面来听听专业的房产经纪人是怎样说的？

注重需求最重要 

买房只需要考虑两个字：需求！

结婚：看女方的需求，环境和房龄相对比较重要；

自住：离工作不太远，或者交通便捷即可；

投资：周边的配套设施不完善，设施完善的短期的升值潜力也就基本没有了，投资也就没有意义了；

便宜：房子产权没有纠纷，能住人就行了。

真正要买房的时候，如果一定要综合考虑所有因素，是很难买到满意的房子的，所以，明白自己的真实需求很重要！

不要过分挑剔 

中国的楼市，一向都是卖方市场，而只有在调控期中，才会利好买房人，尤其是刚需客。为什么要说买房不要过分挑剔呢？

第一，好的房源，你觉得好，当然别人也会觉得好，过了这个村就没这个店，看中就下手是最好的解决办法。

第二，买房买的不是最好的，而是在经济所能承受的范围内买到最合适自己的。

第三，目前市场，好的房源基本上都是房子挑人，你可能犹豫一会，房子就是别人的了。

第四，一片空地，那叫投资！配套都有了，那叫追涨！社区成熟了，那叫结盘。 

朋友说：这房子太偏，你就不买了！当年说浦东那么不好，今天不也照样是牛逼的价格吗？聪明人相信自己的判断，不要因为朋友一句话，把自己初衷否定了！

没有十全十美的房子 

很多人购房者都有这样一个心理，想以最便宜的价格，买到最好的房子，左看一套右看一套，犹豫不决，一直观望，不知道要不要买。

要知道没有十全十美的房子，大部分人对房子的要求有，楼层好、朝南好、户型方正，光线好、绿化好、交通方便、小区安静，其实这些要求都是可以理解的。

但要知道，这种房子绝对有个共同的特点，价格会比同类型的稍高。如果你想要价格合适，可能就要接受它可能是朝向不好，或者采光不好。

这是很多人买房的真实写照：

房子规划前，20000元/平，你觉得太偏了，

房子建设时，30000元/平，你觉得配套不成熟，

房子交付后，60000元/平，你发现你已经买不起了！

于是就这样，你错过了一次又一次的买房机会，再回头来看时，后悔当初为什么没有买房？！

在这个时候，你才能深深的体会到选择大于努力！

无论是买房还是租房，很多人在选房子的时候都只看重房子本身质量的好坏，而对房子周边的其他因素看得不是很重，这就导致了大家在选房子的时候选到了一些环境不是那么好的房子，安全性堪忧。现在买房子可不只是针对房子进行挑选了，大家在选房子的时候还应该多关注跟房子有关的其他因素，比如说小区物业，那么，怎么判断小区物业的好坏？

1、看门卫态度

大家在实地考察一个小区的时候首先应该观察到的就是小区大门处的门卫，现在的小区大多数都设有门禁，而门禁处大多都有门卫在看管，购房者在看房时可以看看门卫对陌生人的态度如何，如果不是小区内的业主，门卫往往都会对其进行一番盘问或者要求其进行登记。小区物业服务质量高的话，那么物管处的工作人员自然也是严谨而规范的，门卫对待陌生人的态度也就不会差到哪里去。

2、看小区安保情况

小区的安保都是物业公司在负责的，安保措施一定要做的合理，不只是针对小区的保安巡逻，还包括一些安保设备，因此小区安排防卫级别是判断小区物业好坏的一个重要因素。购房者在看房时可以了解一下该小区是否有安保巡逻，每天巡逻几次，围墙是否有倒刺、电子脉冲防盗系统、闭路监视是否无死角、是否能够做到24小时监控等等。

3、看小区清洁

小区的清洁对于小区的业主来说影响非常的大，大家都不希望住在一个不是那么清洁和干净的小区中吧，购房者在观察小区清洁程度时，可以看看小区里面的垃圾桶是否早晚清理，绿化草坪是否整齐，小区的人行道和车行道上有没有垃圾等。如果小区里面每天都有环卫人员在打扫落叶，每晚都有更换垃圾桶的垃圾车，这样的小区物业一般不会差。

4、看设备状态

一个小区的物业比较好的话，小区内的设备都是能够正常运行的，这关系到业主的基本生活，小区里面会有一些大型机电设备，如果物业定期会对这些机电设备进行维修保养，使这些设备可以保持正常运作，那么这样的小区一般不会太差，购房者看房时还需要看看防盗门是不是能正常开合，电梯按钮和灯具是不是完好等。

大家在选房子的时候如果能够实地看房的话，就便于判断小区物业的好坏了，如果是购买期房的话，购房者在选房子的时候就要注意看物业公司的资质等级，还要参考其他业主对物业公司的评价，以上就是关于如何判断小区物业好坏的介绍了。

时间和精力上

开发商的楼盘通常是单个，最多也就是2—3个楼盘同时开发，也就是说，你自己去售楼部买房的话，顶多也就只能了解2—3个楼盘详情，可供选择的余地小。

但是中介可以同时代理几十个甚至上百个楼盘，到时候你可以从中精挑细选，同时还能对多个楼盘进行比较，直到满意为止。

房屋售价的优惠

开发商为了能够尽快的把新房源卖掉，除了借助自身的销售力量之外，同时还会联系一些具有较大规模的中介机构帮忙销售。

要是售楼部的售价比中介的售价还便宜，最终的结果就是无人再找中介买房，那么开发商找中介帮忙销售就成了多此一举，所以找中介买房会更便宜一些。

规避潜在的购房风险

众所周知，开发商必须具备销售许可证才能卖房，要是你只注重买房，而不留意开发商是否拿到该证件，那么购房风险就会大一些。

但是如果新房已被中介代理，那么就说明开发商的证件齐全，而且如果房子有问题，中介也不会进行代理，因为这是要承担法律责任的。

代理可帮你与开发商谈判

如果你直接去售楼部买房。没有中间人帮忙，是很难申请到较大折扣的，若是有中介人员介入，就能起到一定的润滑作用。

在买房过程中，房产中介会帮你跟开发商进行洽谈，为了促成交易，会竭尽全力的帮你争取到折扣。

坐北朝南是中国人对于房子的传统认知，都喜欢房间里接收上午的阳光，这就导致了东户的受欢迎程度在西户之上。然而近些年，这个趋势似乎有了不小的变化，西户也开始变得受欢迎，不像以前都是最后被选择，这是什么原因引起的呢？

西户西晒得到改善

对于西户来说，之前一直有着西晒的问题，这也是西户之前不受人们欢迎的主要原因。因为在夏天的时候，午后的阳光非常炙热，而西户在午后的采光效果较好，这就使得西户的房子，在夏天的时候非常闷热。平时都需要一直开着空调，每个月的电费也是不小的开支。

但随着房地产行业的不断发展，现在的建筑材料也有了很大的改善。比如说隔热层、双层中空玻璃、防晒膜等等，都能有效地隔绝热量进入到室内当中，使得西户的房子不再这么闷热。这对于西户来说，无疑是非常好的消息。

而对于东户来说，渗水的问题一直难以解决。因为对于我国来说，处于亚热带地段，这就使得我国常年多雨，而且常年刮东南风，导致在下雨的时候，东户的房子经常被雨水冲刷。

久而久之，东户的房子就会出现渗水的现象。就算现在的防水材料有了很大的改善，但在雨水常年的冲刷下，东户的房子依旧会出现渗水的问题。这就使得东户的缺点难以改善，而西户的缺点却得到了很大的改善。

西户受日照时间长

对于西户来说，采光效果无疑是非常好的。因为按照太阳东升西落的规律，在午后的时候，西户的采光效果无疑是最佳的，而午后的阳光也是时间较长的，一直到太阳落山，西户都有着充足的采光。

因此，对于西户来说，日照时间无疑是最长的。这就使得西户的室内比较明亮通透，室内也不容易潮湿。

而且对于很多家庭来说，都喜欢晒被子、晒衣服，而午后的时候，无疑是晒被子的好时机。这就使得西户的房子，在晒被子方面有着很大的优势。

尤其是在冬天的时候，阳光不是很充足，只有在午后的时候，才会有不错的阳光，这就使得西户有着很不错的采光效果，使得西户在冬天的时候，依旧可以晒被子。而且冬天的时候，可以坐在阳台上晒太阳，也是非常不错的事情。这都是西户的优点，可以说采光方面有着很大的优势。

西户性价比较高

对于西户来说，价格一直要比东户的价格便宜一些，即使是同一栋楼，同样的户型，东户和西户的价格都能相差几万元甚至是十几万元。因为对于东户来说，有着紫气东来的寓意，所以在风水方面来说的话，无疑东户的房子更好一些。但对于大多数购房者来说，也不会在意风水方面的问题，而是更注重实际的居住体验。单单为了一个风水寓意好的房子，多掏几万、十几万，大多数都不愿意接受。

而且西户现在西晒的问题也已经得到了改善，而东户渗水的问题依旧存在，长久来说的话，还是西户的房子居住体验更好一些。从这些方面来对比，无疑是西户的性价比更高一些，这也是现在购房者都愿意选择西户的主要原因。

7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，其中支持租赁住房建设的内容备受关注。

夏季买房五大技巧奉上：

技巧一：关注小区及周边的卫生

来到售楼处或者直接能看到现房的地方之后，一定要留意生活垃圾的处理和大排档小吃店等是否影响居住。另外还有光污染，现在很多高层住宅、写字楼的外墙装有反光玻璃，好能远离反光玻璃所反射的眩光。

走进去之前也要同时留意下小区里面的卫生条件，比如有死水构造的水景经过一定时间水质就会变坏，加上炎热的夏季小区青草绿叶繁茂，若管理不好，夏季可能会滋生细菌、蚊虫、苍蝇等，破坏生活环境。另外，注意观察垃圾是否及时清理，清洁的生活环境更利于身体健康。

技巧二：雨水和防潮是否到位

夏季的一个重要特点就是雨水多，前段时间全国各地都因为下雨受到了或大或小的影响。所以，雨后赶紧去看看你想买的房子，如果有问题，便可以及时发现。

重点要看周边的交通情况和道路环境设置是否良好，是否有由于夏季特殊的天气情况带来的交通拥堵或者出行不便的情况，以及雨水难排影响出行和生活问题的情况。

能看到现房时还可以检查下楼房的雨水管道是否完好，能否保证雨水的及时排放，避免雨水渗入屋内。一般底层接近地面，周边管道较多，墙皮与楼板防潮问题更为重要。对于底层管道返水问题，要仔细察看底层管道是否加粗或进行了其他技术上的处理。

技巧三：通风和采光怎么样

看通风效果一定要去工地，一是看看楼间距、楼体分布，是否有利于在夏季引进主导风，能否保证风路畅通，会不会形成漩涡风和风向死角；二是看户型，是否为敞开型的户型，周围有没有遮挡物，会不会挡风等。夏季多为东南风，冬季多为西北风。如果住宅有南北两个朝向，夏季能有穿堂风。

如果您真的想选购一套的房源，那好选一个晴天，在早上9:00之前和傍晚各去看房一次。上、下午各看一次房，为的是观察房屋的采光及日照情况。早上可考察房屋的自然采光，而傍晚看房则是查看房子是否有西晒的好时机。

技巧四：隔热设施是否完善

夏季天气炎热，购房时关注住房隔热问题也是必不可少的一个环节。现今大多数的住宅都在顶层设有隔热层，但是如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面，窗户面积大或者数量多都会影响到隔热效果。

所以在此提醒购房者，选择顶层住宅的购房者要关注顶层隔热层是否完善，采用蓄水池隔热的要检查蓄水池有无裂缝可能导致屋顶漏水现象，是否需要在住宅的窗户上增加安装隔热膜的额外费用。隔热问题处理不好，即使增设屋内空调，电量消耗大，也将是一笔不小的开支。

技巧五：看看电容量是否够用

夏天是用电的高峰期，各种家用电器的使用频繁，如果住宅的供电容量太小的话，许多方便日常生活的家电用品就只能歇业，变为生活的累赘。因此，购房之前必须先弄清楚住宅供电容量的问题。

上海楼市调控持续升级，截至2021年7月26日上海新房限购政策的更新状态都在这里。

看看你是否被限购了？

公司买房限购

2018年7月3日起，企业购买商品住房必须同时满足设立年限已满5年、在本市累计缴纳税款金额已达100万人民币、职工人数10名及以上且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年等条件（已缴纳税款金额满500万元以上的企业除外）。同时，企业购买的商品住房再次上市交易年限从“满3年”提高至“满5年”。

离婚买房限制

2021年1月21日晚，上海楼市调控新政出台，夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数。

法拍房限购

自2021年3月8日起，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。

新房摇号资格限制

2021年5月27日起，在上海已取得产证，已网签备案，已取得新房入围获得认购资格等3种情况，在购买二手房查询名下套数中，均认定为购房套数。

二手房挂牌价格核验

2021年7月16日起上海在已实施的房源挂牌核验基础上，增加价格信息的核验，进一步规范二手房市场秩序。

赠与房屋限制

2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

七方面任务举措，包括：
一是全力做强创新引擎。面向世界科技前沿、面向经济主战场、面向国家重大需求、面向人民生命健康，加快关键技术研发，打造世界级创新产业集群，深化科技创新体制改革，打造自主创新新高地。

二是加强改革系统集成。聚焦基础性和具有重大牵引作用的改革举措，创新政府服务管理方式，强化竞争政策基础地位，健全要素市场一体化运行机制，激活高质量发展新动力。

三是推进高水平制度型开放。推进上海自由贸易试验区及临港新片区先行先试，加快共建辐射全球的航运枢纽，建立全球高端人才引进“直通车”制度，在浦东全域打造特殊经济功能区，增创国际合作和竞争新优势。

四是增强全球资源配置能力。以服务共建“一带一路”为切入点和突破口，进一步加大金融开放力度，建设海内外重要投融资平台，完善金融基础设施和制度，积极配置全球资金、信息、技术、人才等要素资源，服务构建新发展格局。

五是提高城市治理现代化水平。创新完善城市治理体系，打造时代特色城市风貌，构建和谐优美生态环境，提升居民生活品质，开创人民城市建设新局面。

六是依托强大国内市场优势促进内需提质扩容。培育打响上海服务、上海制造、上海购物、上海文化、上海旅游品牌，以高质量供给适应、引领、创造新需求。

七是统筹发展和安全。以金融、公共卫生、安全生产等为重点，建立完善与更大力度改革开放相匹配的风险防控体系，守住不发生系统性风险底线。

新房公积金贷款（以期房为例）

一、所需材料：

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、已缴纳的自筹首付款凭证，通常是首付；

4、申请人及配偶的收入证明；

5、申请人及配偶的婚姻状况证明（含单身证明）；

6、其他要求提供的材料。

以上资料需要提供复印件，申请和签合同时需携带原件以便查验。

二、公积金贷款步骤

1、测算贷款额度和期限。

申请公积金贷款的职工可以通过开发商、贷款承办银行或住房公积金咨询办理事宜。

2、提出贷款申请

购房职工须向公积金贷款承办银行提出贷款申请，并提供上述所需资料的复印件，并携带原件以备查验。

3、签约

贷款申请获批后，按要求去公积金办事大厅签订借款借款合同等。

4、办理购房交易和抵押登记手续。

5、银行放款

完成抵押手续后，贷款承办银行按《借款合同》约定向申请人放款，资金直接划拨至开发商指定账户。

二手房公积金贷款

一、所需材料

1、申请人及产权共有人的身份证和户口簿；

2、《商品房买卖合同》；

3、所购二手房原有房产证和国有土地使用证。

4、申请人及配偶的收入证明；

5、房地产价格评估结果

6、卖房人出具的划拨账户证明

7、公积金其他要求的材料。

二、公积金贷款步骤

1、二手房公积金贷款申请人可去公积金管理或者贷款承办银行咨询有关事宜，评估贷款额度和期限。

2、贷款申请人领取申请表格等并认真如实填写，并提交相关申请材料。公积金管理和贷款承办银行审核通过后，出具评估结果。

3、价格评估

贷款申请人须委托公积金管理指定的房地产价格评估机构评估所购房产。

4、缴纳首付款

评估结构出来后，贷款申请人须将可贷款额度之外的自筹首付资金存入指定账户，取得存款凭证后交公积金管理或贷款承办银行。

5、公积金对贷款申请审查。

6、签约

贷款申请人到指定公积金办事大厅完成借款合同签订工作。

7、办理二手房产权过户、抵押登记手续

8、贷款承办银行按《借款合同》向申请人放款，直接划拨至卖房人指定账户。