买房 | Page 8 | 上海中原地产

买房

了解优劣先，置业loft不是问题！

2017-07-24 14:52

来源:

上海中原

导语:

想要买房的人都希望能用最少的钱买最好的房。那么选择总价低的lof这种房型有哪些优劣势呢？

想要买房的人都希望能用最少的钱买最好的房。但是房价的年年上涨却让很多人的买房计划有所改变，其中选择总价低的loft房源成为了诸多青年的置业“新宠”。那么该种房型有哪些优劣势呢？

Loft的劣势

1、loft的土地性质属于商业用地，一般年限在40年或者50年。

2、一般loft户型的设计都会比普通住宅差一些，，另外因为公摊面积大，得房率较低。

3、一般loft首付比例在50%以上，并且不能使用公积金贷款，并且商业贷款利率也高于公积金贷款。

4、一般情况下，loft不会有天然气管道或者煤气管道。因此要设置厨房的话，只能使用罐装煤气或者电磁炉。

5、loft的水电费、税费都是按照商业用地的要求来缴的，比较高。

loft有它独有的优势也有它本身的劣势。但是，就目前的上海市场来说，loft还是比较受欢迎的。它有不好之处，当然也有优势的地方，下面就来说说loft的优势。

Loft的优势

1、面积

如果是要在上海买loft，那么它的面积基本控制在40平左右，挑高基本在4.5米的样子。因为分上下两层，你实际拥有的面积就增加了一倍。置业青年买个40平左右的loft，相当于买个80平的普通住宅。显而易见，在面积上很占优势。

2、总价低

loft有上下两层，但是总价是按照一层的面积来算。上海的loft大部分的总价都控制在100万以内，也有超过100万的，但是都比较少。就loft来说，超过100万性价比就不那么高了。因为loft总价低，首付的比例，和贷款的利息对于你买个总价高的普通住宅来说也相对低了。

3、不限购不限贷

Loft的土地性质属于商业用地，因此既不限贷也不限购。如果你是上海本地人，你可以买来投资。如果你是外地人，想在上海发展，可以买来过渡一下。等以后有了经济基础，再置换新房，然后将loft转手卖出去。

4、位置好升值空间大

Loft的土地性质是商业用地，一般商业用地会选在人口比较密集，人流量比较大的地段，地理位置完全无可挑剔。随着商业的繁华，升值空间特别大。你也可以选择出租，loft的租金一般是以日算，回报率还是蛮不错的。

5、设计空间大

上海的loft挑高基本在4.5米左右，一般是2层的格局。因此装修时设计的空间性很大，没有那么大的限制。上层和下层的功能可以分开来。如果有老人，可以老人住一层，年轻人住第二层。还可以将上层设置成静区：卧室、住房等；下层设置成动区：厨房、客厅等。

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户型挑选

购房指南

房屋面积，有哪几个不被算入内的？

2017-07-24 14:51

来源:

上海中原

导语:

买个房子太累，要关心注意的她地方很多，今天要教的就是关于房屋公用面积，到底哪些项目是不被算入房屋面积里面的？

买个房子太累，要关心注意的地方很多，今天要教的就是关于房屋公用面积，到底哪些项目是不被算入房屋面积里面的？

一、以下这些不能计入房屋面积

1、层高小于2.20米的房屋部位。

2、突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的玻璃幕墙、飘窗、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷、烟道、壁炉等。

3、房屋之间无上盖的架空通廊。

4、建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。

5、骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；临街楼房挑廊下用作道路街巷通行的部分，不论其是否有柱，是否有围护结构。

6、独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线。

7、电梯下方的电梯机坑。

8、户室或阳台中由栏板、护栏等分隔的空调机位

9、露台

二、共用面积包括哪些

现在规定，房屋共用面积包括这些

共用面积是指业主共同占有或共同使用的建筑面积，分摊的共用建筑面积可分为4类：

1、建在幢内为本幢服务的水、电、气、暖通等相关设备用房。

2、建在幢内为本幢服务的警卫室、信报间、消防控制室等管理用房。

3、墙体部分，包括外墙、套与共用空间之间的分隔墙中，未计入套内墙体面积的其他墙体水平投影面积。

4、本幢内的水平通道、垂直通道、大厅、门厅等公共通行建筑部位。

三、房屋面积的测量

是指住宅中以户（套）为单位的分户（套）门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、起居室和客厅（堂屋）、亭子间、厨房、卫生间、室内走道、楼梯、壁橱、阳台、地下室、假层、附层（夹层）、阁楼、（暗楼）等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

我们在签订购房合同时，合同上都会写明房屋的公用面积以及房屋面积等等。这些数据的来源均是根据房产测绘师所测量的，其测定的特定范围是房屋以及与房屋相关的土地。

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购房知识

房产攻略：二手房产权调查，请分三步走

2017-07-24 14:37

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上海中原

导语:

二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在购买上海二手房时，购房者对于二手房产权应该如何调查呢？

二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在购买上海二手房时，购房者对于二手房产权应该如何调查呢？请看下文相关介绍。

Step 1：了解房屋的产权状况

购房者要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

比如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；要查验中奖通知单和相应的证明等。

Step 2：向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

1、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；

2、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者在上海中原房产中介查询相关房源信息时，应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；

5、其它内容，如房屋平面图等。

Step 3：查验房屋有无债务负担

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后应提醒购房人注意的是，购买上海二手房时，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

一定不要选这6个户型，坑爹啊~

2017-07-24 14:18

来源:

上海中原

导语:

买房需谨慎，挑房有妙招

对与大多数人们来说，房子可能是一生中买的最贵的物品。所以在买房千万要慎重再慎重，三思再三思。影响居住舒适度的主要因素就是户型，所以挑选到好户型非常重要。那么怎么才能挑选一个称心的好户型房源？小编结合了多位买房者的购房经验，为大家总结出挑选户型的六大禁忌。

　　禁忌一：缺角、尖角型户型

　　自古以来,我国民间在建造房屋时就有“天圆地方”的理论依据,也就是说房屋一定要中正,不能有任何一方的缺失。从房屋风水来说，任何不规则的户型都暗藏着不利的因素。

　　装修支招: 可以选择绿植摆放在房屋的缺角处，或是打造玄关将户型分解形成不同的功能区。

　　禁忌二：大而无当的户型

　　大户型不能简单地理解为中小户型的放大版。它应是一种全新理念上的房屋设计，房子整体功能要相应的增加；房屋高度的合理增加；新型的采光设计、装修效果等也应该有改进和提高，切忌大而无当。从我国目前家庭结构来看，长时间内都将是三口之家。主导的户型至少在十年内仍会以三室一厅或者两室一厅为主。

　　装修支招：对一些大的空间重新进行格局改造，划分功能区。

　　禁忌三：穿堂煞或者空气流通不好的户型

　　“穿堂煞”是指气流从入户门能直接吹到窗户或者阳台的格局，这种户型空气对流太旺，室内会一直有风，会造成磁场的不稳，容易让居住者情绪不稳定，没有安全感。

　　有的房子由于窗户少或者小，导致室内外空气流通不畅，通风不良，使肮脏污秽的气流不能排出，新鲜洁净的空气难以进入。长此以往，身心都会受到损伤。

　　装修支招：在穿堂的中间置屏风、大门处设玄关，或者在气流最强处摆放木本的绿色植物，使原来的气流速度因弯曲行走而减慢，增加气场在房中停留的时间，达到藏风聚气的效果。

　　禁忌四：采光不好的户型

　　房屋的采光朝向很重要。朝向的选择通常以朝南为最佳，朝东西次之，朝北的最次。除了朝向，窗景也很重要。楼房西端居室夏天西晒会使室温很高，楼房北侧房间严冬室温很低，所以西外墙和北外墙应作些隔热保温处理，这对于保持正常生活和节省空调的能耗是必要的。在选择住房时要尽可能的重视卧室的采光效果。

　　有的房子，形状狭长，阳光无法照射，使得整个房子阴暗潮湿。这样的情形，对居住者的健康会产生严重影响。这种户型基本上采光和通风都只存在于靠近窗户的第一间房，整个户型阴暗潮湿，长期居住对人的身体是有损害的。

　　装修支招：吊顶越简单越好，太过复杂的吊顶不仅显得压抑，而且会影响光线。灯光选择方面应以自然光、白光为主，在视觉上有开阔空间的作用

　　禁忌五：厨厕扎堆的户型

　　有不少蹩脚的户型设计中，厨房和卫生间紧连在一起，随着人们生活品位的提高，这种设计应该弃用。如果套房的面积较小，两者难以保持较长的距离，其房门也最好别设计成相对或者并列的形式。在起居室最好不直接看到卫生间的房门。

　　装修支招：通过套房的整体户型设计的层次和曲折巧设卫生间，厨房由于多和餐厅相连，可以设在靠近户门的位置。

　　禁忌六：利用率低的户型

　　矩形或者非方正型户型不方便布局。有些户型住宅在做建筑立面设计的时候单单考虑到美观，使用一些大弧线、斜边形的设计，外立面非常的大气漂亮，但实际上在做户型设计的时候，这些弧线、斜边是很难利用的。买了这样的房子，实际上就增加了套内使用面积的折合单价，可能总价里有5%甚至10%就打了水漂。

　　装修支招：可以把一些不规则的角落改成小型衣帽间或者做一些收纳，可起到意想不到的效果哦。

买房：从无到有需要经历的几个阶段

2017-07-24 14:16

来源:

上海中原

导语:

买房就是交钱给房，这么简单？

我以前认为的买房就是交钱给房，其实远没有那么简单的。交钱给房这只是其中的两个部分而且。具体买房是需要经历一下几个阶段的。

一、确定买房目的

为了自住买房可优先选择交通便利的郊区房，价格不算贵，上下班也能保证出行。

为了投资买房，则应该重点关注周边配套。成熟的商业配套让房子更易出租。

二、买新房还是二手房

新房的优点是首付较少，房子全新；缺点是位置较远，配套待完善。

二手房的优点是配套完善、可做到拎包入住；缺点是房子老旧，价格高昂，贷款额度较低，首付比例高。

三、准备资金

1、首付

首套房一般要准备20%-25%首付，一线城市可能需要30%，二套房普遍30%。

2、税费

新房的税费含契税、房屋维修基金、前期物业管理费、房产登记费、面积补差（多退少补）、印花税。

二手房一般需要承当中介佣金、契税（需区分城市和首套、二套房）、个税（非满五唯一住房）

3、装修支出

装修费用由业主自行确定，所以要事先把这部分资金考虑在买房总额度内。

四、选楼盘

购房者应优先选择大品牌开发商的楼盘，这类开发商对资源的运用更为合理，各种配套也更为完善。

五、配套设施

配套设施十分重要，比较理想的小区至少应满足：3公里以内有完善的日产生活所需设施。比如菜市场、中型超市、公交站、地铁站点等。

六、确定房屋面积

房屋的面积要参考人口数量和税费支出。人口比例一般来说分为三种类型，单身公寓，婚房和三口之家。买房契税是主要的支出项，非北上广深城市90平米以下契税为1%，90以上为1.5%，二套房均为3%。北上广深则规定90平米以下1%，90-144平米为1.5%，超过144平米为3%，二套房均为3%。

七、选户型和楼层

中低层适合有小孩的家庭，孩子活泼好动，住在这些楼层不觉得封闭压抑；低层适合老年人居住，出行方便；普通人则不必太过纠结楼层，可根据自己喜好任意选择。至于所谓的“扬灰层”，并未有官方说法证实。

户型方正不缺角、动静分明、明厨明卫和南北通透的户型是好户型。选择你最关注的几点，满足了就可以买了。

八、核实五证二书

五证是房子合法的标志，没有五证的房子无法上市交易，无法取得产权证。二书是开发商的承诺，新房通常保修两年。

九、签合同

签合同要注意以下几点：

1、是否规范的制式合同，

2、补充协议是否有不利于购房者的内容，

3、“不可抗力”的认定是否合理

4、确定违约责任。

十、收房

收房要查验两书：《住房质量保证书》和《住宅使用说明书》。收房发现的各种问题要在房屋验收单上面详细写明。另外，各种费用要在此时缴纳了，比如契税、房屋维修基金等。

购房知识——选房时切忌“四不要”

2017-07-24 14:15

来源:

上海中原

导语:

房价那么贵，千万不要选错房

对于购买不熟悉的东西，很多人都会提前去学习或知晓一下。对于房子，更是需要好好学习一下，毕竟价格太太贵了！这次要讲的就是买房选房时需要注意的四个要点。

一不要：听别人一面之词，务必亲自去看房子

买二手房时，你可能会遇到别人可能跟您说这个小区的房子不好，这个小区的位置不好，您就会单方面的认为这个房屋周边配套设施差，出行不方便。其实当您亲自到现场看过之后，会发现和别人说的截然不同。一定要亲自到现场去看看房屋的实际情况，以免步入误区之中。

二不要、把目标锁定在固定的小区

如果总是把目标锁定在几个固定的小区，那么会让您错过很多好的房源。首先这个小区不一定总有房源，如果有价格也一定不会便宜，假如价格合适也会有很多人抢，那样业主肯定会趁机涨价。所以不建议大家只针对固定小区看房，要多针对几个小区，全面考虑，这样一来您会有更多的选择，更多的机会!!

三不要、看房过程中跟业主谈价格

这个很重要，买二手房看房的时候该说什么?不该说什么?看房的时候可以问业主周边的配套设施，供暖情况及停车费、物业费怎么收？但是切忌不要直接在房子里和业主谈价格，那样的话很难实现您的目标，价格方面最好是能坐下来慢慢谈，也许商量的余地会更大也讲不定。

四不要、看完房后只想总价不考虑税费

如果您觉得房子不错可以考虑，那么最好请专业的中介公司帮您先做一个费用清单，让您明白自己花多少钱可以买到这个房子。因为在房屋买卖过程中会产生许多附加的费用，总价能接受，但是也得考虑买房过程中产生的其他购房成本，不要仅仅只把眼光放在价格上从而忽略了税费等其他购房成本。

买卖上海二手经适房的正确姿势，你会吗？

2017-07-24 14:14

来源:

上海中原

导语:

普及一下经适房那些事！

在《购买上海经适房要小心！产权并非百分百》一文中，讲述了一个关于买卖经适房纠纷的案例。那么问题来了，经济适用房是否可以出售？可以买卖的年限是几年？自2009年底在徐汇、闵行开展试点工作以来，经济适用房（共有产权保障住房）申请已经历了7个年头，不少想购买，或者手中持有经适房的人可能都有这样的疑问，今天小编就来给你们普及一下经适房那些事。

经济适用房可以买卖吗？

据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经在松江新凯家园住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是已购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。

已经住满5年的经济适用房

对于已经住满5年的上海经济适用房买卖，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。

例如：一套面积为50平方米，原购房价格为7000元/平方米的经济适用房，若按现市场10000元/平方米进行出售，则需按7000×50×10%计算，补交35000元的综合地价款。

出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。购买此类经济适用房不需要符合购买上海二手经适房的特殊条件，任何购买人群都能购买。

尚未住满5年的经济适用房

尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

例如：同样一套面积为50平方米，原购房价格为7000元/平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以7000元/平方米或低于7000元/平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。

出售提醒：以原价将三林士韵家园二手房出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到相关机构办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。

以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

买房必知 4类专业术语大解析

2017-07-24 14:07

来源:

上海中原

导语:

解析买房知识中的4类专业术语

说实话，如果没有接触过房产这行，小编我还真不知道什么叫容积率、公摊面积等等。为了广大的菜鸟同仁，在此，我们好好解析一下买房知识中的4类专业术语！

一、现房、期房

现房：是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。

期房：即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证(大产证)止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。人们习惯上把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房，一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，但由于是先付款后交房，因此购房消费的过程和结果要依赖于购房合同约定的权利义务的履行，而购房合同的履行，不仅受开发商自身经营的影响，还受到许多客观因素的制约。

二、款项类

所谓的“认筹金”是开发商的一种营销手段，在收取“认筹金”的同时，对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。另外，凭此确定购房者选房的先后顺序，维护购房秩序。如果购房者没有选中理想的房屋，开发商将把“认筹金”如数退还给购房者。

值得注意的是：具有预付款性质的费用有各种名目，与“认筹金”大同小异的还有“VIP卡”、“诚意金”、“会员卡”等等。从房产中介处得知一个事实，当购房者递交数万元申请成为VIP后，这笔费用在选不到房源的情况下开发商也不予退还，并且还被开发商要求在楼盘项目的收费运动场所消耗这笔认筹金。所以购房者在交“认筹金”时，切记要问清这笔费用与定金的差异，另外，在对方财务开具收据时，也要留意对方是否将“认筹金收据”掉包为“定金收据”。

三、楼盘类

容积率：是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例，容积越大，土地利用程度越高。而对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过4，多层住宅应不超过1.5，绿地率应不低于40%。

绿化率：是一个不准确、不规范的用词，是开发商最容易忽悠大家的地方。绿化率的准确提法应为“绿化覆盖率”，是项目规划建设用地范围内的绿化植物的垂直投影面与规划建设用地面积之比。(公式：绿化植物垂直投影面积/占地面积*100%)

绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%(不包括屋顶、晒台的人工绿地)。注意：绿化覆盖率>绿地率

公摊：所谓公摊面积，是分摊的公用建筑面积的简称，它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。需要分摊的共有建筑面积为整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除作为独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢服务的警卫室、管理用房，以及人防工程等之后的建筑面积。

四：房屋本身类

得房率：得房率=(建筑面积-公摊面积)/销售面积，是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。因为得房率越高，公共部分的面积就越少，住户也会感到压抑。一般，得房率在80%左右比较合适，公共部分既宽敞气派，分摊的面积也不会太多，比较实惠。

房屋层数：是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层(夹层)、插层、阁楼(暗楼)、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。

建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。

建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定。

开间：住宅房子的东西走向的宽度。

进深：住宅的南北走向的长度。