年轻人、老年人未婚同居，共同买房的情况越来越多。而一旦关系破裂，房产如何分割成了难题？该如何解决呢？

情况一：一方出资买房，房屋产权登记在购房人名下

此时，房产归出资一方所有。根据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”

双方并未进入到婚姻关系中，因此对于一方出资并登记在其名下的房产应当归属于出资一方。另一方无权主张就该房产进行分割。

如果这一方涉及出资则可视情况主张出资部分。

情况二：恋爱期间一方出首付买房，一方还贷，房屋产权登记在双方名下

双方共有，根据出资和贡献确定具体份额。

根据《物权法》的规定，不动产的设立应以登记为准，房屋产权登记在双方名下，则双方对该不动产所有权为共有的关系。由于恋爱的双方还未确立婚姻关系，故此等共有关系应当为按份共有。

在实践中，在没有约定的情况下通常会在考虑双方对房屋的贡献度，从出资额、贷款承担、恋爱时间、方便使用等多个维度进行考量的前提下，对房屋进行合理分割。

情况三：一方出资买房，房屋产权登记在对方名下

这时的房屋产权方应将房款及相应增值款返还实际出资方。

房产由于财产支出额度大，不被认为是一般性赠予行为。由于双方在恋爱期间出资买房一般是以结婚为目的的，因此，一方出资买房且将名字登记在另一方名下的行为可推定为附条件的赠予。条件就是结婚，那么在条件没有成就的情况下，赠与一方可以撤销赠予。故对于此类情况的不动产，如果涉及实际出资方无购房资格的情况下，按照公平原则，产权登记一方应当将购房款及相应增值款返还实际出资方。

不少父母买房子时会考虑是否将孩子的名字写进产权证，不少赞成的人认为，这样可以房子总归要留给孩子，因此提前写好名字，可以省过户费、规避遗产税等。但是不少人也认为产权证上写子女名字也存在不少弊端。那么你有没有这种困扰呢？那么把孩子名字写进产权证有哪些麻烦事？

生活中我们难免都会遇到意外或资金周转不开的情况，如果你的房产写了孩子名字那么想通过房屋变现的方式实现财务自由可就麻烦多了，一方面如果是成年子女必须得子女同意才能处理房子，另一方如果是未成年子女，那么卖房子必须提供相关证明，证明是涉及子女切身重大需要才可以，否则是不能卖房子、抵押房子的。

根据现在的规定，如果子女名下有房，再买房需要按照二套房处理。如果采取贷款的房子，二套房要比一套房的首付、利率都高出不少。这样的结果很有可能导致，子女成年后不符合买首套房的规定，增加很多的购房成本。如果房贷按揭20－30年的话，利息总额基本也有少则几万，多则数十万的差距。

即便不是热门城市，首套房二套房差异不大，但有一些购房福利，如购房补贴、契税优惠等大多只针对第一次购房的人群，因此如果子女想要再买房，这些福利也就享受不到了。

如果父母的房子上有子女的名字，那么在子女结婚后万一遇到意外，他（她）的配偶和父母一样都是第一顺序继承人，也是因为这个原因，不少关于房屋遗产的案例都存在不少纠纷。毕竟房子是父母出资购买的，只是写上了子女的名字而已，但毕竟房子属于资产，子女的配偶享受继承权就会提出要求。

近来年关于房产税的问题一直备受关注，虽然具体标准尚未推出，但是根据上海、重庆等地的房产税试点来看，房产税征收标准里应该会有一个免征套数或者面积，这就意味着产权证上有子女名字，他可能分配到身上的面积或套数更多，面临着更多的税费。

父母之爱子则为之计深远，但在产权证上写孩子名字这件事还是要再考虑一下的。也许父母无意之间的做法会给孩子造成更大的压力，所以如果你经济能力强，给孩子单独一套房子也无可厚非，如果经济能力有限，那么还是不要在产权证上写孩子的名字，而是让孩子自己奋斗，拼出自己的天地吧！

想要改动房产证上的名字有几种不同的方法，会涉及到产权、债权、税费等各种问题，而且房产证改名字对于婚前、婚后，是否有贷款未偿清有不同解释，不同情况的办理费用也不相同。

这些名字要分清

1. 购房合同

写几个人的名字都可以，但是注意购房合同上填写的购买人是谁，房产证就登记给谁。

2. 按揭贷款合同

只能写一个人名字，因为按揭购房只能按照谁贷款谁签字的原则进行处理，保证购房合同、贷款合同和房产证上签名统一，其原因是规避银行的贷款风险。

3. 房产证

上面只有一个人名字，要求是一人一证，第一业主持有，在占有房屋份额那栏填的是共有。

4. 房地产权共有（用）证

房产其他共权人持有，同样在占有房屋份额那栏填的是共有，这个证在法律上标志着房产的共同归属，同时双方约定各自的出资额或所占份额。


房产证改名有哪些方式？
在房产证上加名字，也就是增加这个房子的共有权人，共有三种方式：析产登记、买卖或赠与。

1. 关于析产登记

很多人不是很清楚，一般是指原本为一个人所有的房产，后平均分割变为两人或多人所有，就需要进行析产登记，较多适用于夫妻配偶。

2. 关于房产证减名字

类似于份额转让，流程和正常的房屋买卖类似，需要缴纳所占份额的契税。  （1）父母子女之间减名字，同样视为买卖交易，要收取契税。如果房产证办理时间不满2年的，还需要缴纳全额营业税。  （2）夫妻之间加名字或去名字，不收取契税。  

房产证加名分哪些情况？

1. 夫妻加名，婚前婚后各不同
婚前加名  按赠与、买卖方式依据双方申请办理。  (一)赠与，夫妻双方需先到公证处办理赠与公证书，夫妻一方赠与另一方一半产权，之后双方携带房产证、身份证、公证书到中心办理加名手续。  (二)买卖，双方需签订买卖合同，然后携带房产证、身份证、不动产完税凭证到中心申请办理。  
婚后加名  这种情况属于变更登记，市民只需提供夫妻双方身份证明、《结婚证》、《房屋所有权证》、《房屋登记申请书》等申请材料，共同到有管辖权的房屋登记部门进行面签后，即可办理相关房屋权属变更手续。免征契税、个税和营业税，仅收取房屋登记费和印花税等。  【注意】如果是之前签订购房合同时没有写上两人的名字，办理两证的时候不能加名，需要在办理两证后，还清贷款的情况下才能进行。购房合同的名字和房产证的名字是一致的。

2. 父母子女加名，选择赠与最合适
如果是父母、子女等这种关系间的房产要办理变更手续，就可以考虑二手房买卖或者是赠与。  赠与流程：  赠与人与受赠人订立房屋赠与的书面合同，即赠与书。按规定，房屋赠与一定要采用书面形式。  房屋赠与的当事人（受赠人）凭原房屋所有权证、赠与合同，按规定缴纳有关契税。  办理公证。根据规定，房屋赠与必须办理公证。  办理房屋所有权转移登记手续。房屋赠与当事人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠与书及公证书和契税收据。  赠与人将房屋交付受赠人。  直系亲属间赠与是不限购的，不需要做购房资格审查。 
赠予手续：  (一)赠予人与受赠人订立房屋赠予的书面合同，即赠予书。  (二)受赠人凭原房屋所有权证、赠予合同，按规定缴纳有关契税，办理公证。受赠人到房地产管理机构申请变更登记，应提交申请书、身份证件、原房地产产权证、赠予书及公证书和契税收据。

3. 兄弟姐妹加名，多数考虑买卖

虽然非直系亲属间房产加名也可以考虑赠与过户方式，但是由于税费比较高，同时限购未取消之前也要考虑购房资格，所以买卖方式比较合适。  买卖流程：双方或三方(中介)协商清楚后签订购房合同，之后在网上进行网签备案，去房管局办理购房资格审查，通过后，打印购房合同，办理过户手续。需携带双方身份证明、婚姻状况证明、房屋两证等资料。

4. 按揭中房产加名字【注意】上述前提都是房子贷款已经还清，否则需要先去银行还清贷款，注销掉之后，再拿着房产证去行政服务中心办理相关业务。  法律普及：婚前购买的房屋属于个人财产，婚后加名变为夫妻共有财产，房屋权属发生变更。由于房屋存在抵押贷款，借款人将由一人变成两人。《物权法》191条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。  


银行顾虑要求
一、签订按揭贷款合同时，一般银行都会声明不能随意更改借款人；

二、签合同时抵押人是一人，银行只对这一个人的征信等进行调查。如果产权人变成两个，银行就得对另一个人进行重新调查，如果此人的征信有污点，还会影响到贷款合同；

三、房贷合同涉及贷款利率等问题，目前一套房和二套房的利率是不同的，原来银行只调查一个人的购房情况，现在加了一个人，如果这个人已经有多套房产，那么房贷利率还得重新计。

因此，在房产证上加名须经过银行批准，一般银行规定：房贷没有还完是不能加名的。

在结婚之前买房的，该房产是否属于夫妻共同所有，这个要分情况具体讨论。

一、婚前的房子婚后属于共同财产吗？

在结婚之前买房的，该房产是否属于夫妻共同所有，这个要分情况具体讨论。

1、如果一方婚前全款买房，结婚后把另一方名字加上，这是一方对另一方的赠与，是算共同财产的。

2、如果一方婚前全款买房，结婚后也没有把另一方名字加上的，这显然属于一方个人财产。

3、婚前一方按揭买房，以该方财产支付首付款，婚后仍由该方以个人财产还贷，房屋登记于该方名下的，除非夫妻双方另有协议约定，否则属于该方个人财产，如果登记在双方名下，则就属于夫妻共同财产了。

4、婚前一方按揭买房，以该方个人财产支付首付款，婚后用夫妻共同财产还贷，房屋登记在该方名下的，除非夫妻双方另有协议约定，否则属于该方个人财产，尚未归还的贷款为该方的个人债务。婚后共同还贷款项及房屋增值部分，由该方给予另一方补偿。

二、共同财产范围是什么？

《民法典》（自2021年1月1日起施行）第一千零六十二条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有：

（一）工资、奖金、劳务报酬；

（二）生产、经营、投资的收益；

（三）知识产权的收益；

（四）继承或者受赠的财产，但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；

（五）其他应当归共同所有的财产。

夫妻对共同财产，有平等的处理权。

根据《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》中第二部分的规定，夫妻共同财产还包括：

（1）婚前财产与婚后财产无法查清的，或者属婚前个人财产，但已结婚多年，由双方长期共同使用、经营、管理的，均可视为夫妻共同财产；

（2）在婚姻关系存续期间，复员、转业军人所得的复员费、转业费，离婚时，如夫妻共同生活的时间较长，可按夫妻共同财产进行分割；

（3）夫妻关系存续期间从事多种经营和承包责任田的当年收益以及当年无收益的养殖、种殖专业投入的资金；

（4）结婚登记后，一方或双方父母赠给的金银、珠宝以及其他财产。

在我们的日常生活当中，夫妻共同财产对于人们来说是非常的重要的，尤其是离婚的时候是需要弄清楚夫妻共同财产的范围的，需要提醒大家注意的是，婚前所购买的房产不一定属于夫妻共同财产，也不一定属于个人财产，应当根据具体情况来进行判断。

对于大多数打工人来说，买房还是一件比较艰难的事情！因为现在的商品房，对于小编这种打工人来说，除了贵，也没有别的毛病了！商品房很贵，这时候可以考虑一下共有产权保障房。那么，什么是共有产权保障住房？上海共有产权保障住房申请条件？

共有产权保障住房，是指符合国家住房保障有关规定，由政府提供政策优惠，按照有关标准建设，限定套型面积和销售价格，限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权，面向本市符合规定条件的城镇中低收入住房困难家庭供应的保障性住房。

01上海户籍居民申请条件

同时符合下列标准的本市城镇户籍居民家庭，可以申请购买共有产权保障住房：

1、家庭成员之间具有法定的赡养、抚养或者扶养关系，且共同生活;

2、家庭成员在本市实际居住，具有本市城镇常住户口连续满3年，且在提出申请所在地的城镇常住户口连续满2年。

3、家庭人均住房建筑面积低于15平方米(含15平方米)。

4、3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元);2人及以下家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元(含8.64万元)、人均财产低于21.6万元(含21.6万元)。

5、家庭成员在提出申请前5年内未发生过住房出售行为和赠与行为，但家庭成员之间住房赠与行为除外。

6、列入区政府房屋征收(拆迁)范围，且未享受过居住困难户保障补贴的家庭，可以提出申请，但获得征收(拆迁)货币补偿款未自行购房的，五年内不得申请共有产权保障住房。

同时符合上述标准，具有完全民事行为能力的单身人士(包括未婚、丧偶、或者离婚满3年的人士)，男性年满28周岁或女性年满25周岁但不超过70周岁的，可以单独申请购买共有产权保障住房。

申请人的年龄、婚姻状况和户口等年限以2021年6月30日为截止时点前溯计算。

02非上海户籍居民申请条件

同时符合下列条件的非本市户籍家庭，可申请本市共有产权保障住房：

1、持有《上海市居住证》且积分达到标准分值(120分);

2、在本市无住房，且在提出申请前五年内在本市无住房出售或赠与行为;

3、已婚;

4、现工作单位应当在提出申请所在地注册连续满一年。

5、在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年;

6、3人及以上家庭人均年可支配收入低于7.2万元(含7.2万元)、人均财产低于18万元(含18万元);2人家庭人均年可支配收入和人均财产标准按前述标准上浮20%，即人均年可支配收入低于8.64万元(含8.64万元)、人均财产低于21.6万元(含21.6万元)。

7、申请人的年龄、缴纳社会保险或个人所得税等年限以2021年6月30日为截止时点前溯计算。

对于很多人来说，买房是人生头等大事，对于现在很多年轻人来说，在一座城市奋斗的最大目标，就是能在这座城市买下属于自己的房子。为了尽早把住上新房提上进程，大多数人都选择贷款买房，这也是当前人们买房的最主要的方式之一。

拥有一套房子最主要的证明那就是房产证了，不过最近有网友提出这么一个问题，妈妈房产证是绿皮的，而自己家的房产证是红皮的，这之间有什么区别呢？那么房产证分为绿皮和红皮，这之间有什么区别吗？

其实自2016年10月8日起，经上海市人民政府同意，上海全面实施不动产统一登记制度。上海市规划和国土资源管理局下设的上海市不动产登记局为本市不动产登记机构，各区县不动产登记事务中心受上海市不动产登记局委托，具体办理辖区范围内不动产登记事务工作。

本市全面实施不动产统一登记后，房地产登记由不动产登记替代，房地产权证书和登记证明停止发放，颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。按照“不变不换”的原则，实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明继续有效，权利不变动，证书不更换。为方便企业群众办事，按照“便民利民，充分利用已有资源”的原则，各区县现有的房地产交易大厅调整为不动产交易登记大厅，房地产登记受理窗口调整为不动产登记受理窗口，受理不动产登记业务。

依据民法典的规定，居住权是对他人的住宅的占有，使用权；应当采用书面形式订立居住权合同；应当办理登记，居住权自登记时设立；居住权无偿设立，另有约定的除外；居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅除另有约定外，不得出租；居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

举个例子，在生活中：老人一旦给保姆或亲戚设立“居住权”，老人去世后，即便房子为老人子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。如果“居住权”是终生的，保姆或亲戚可以住到自己去世为止，老人的子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得再次用于出租。

这是一种可能存在的应用场景。未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：比如婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所等。那么相应的，随着居住权的设立，未来房产交易，除需要核验是否存在抵押、查封、租赁外，还要看是否存在“居住权”。而居住权与抵押、租赁区别明显。

首先，居住权与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在租金收益，即便存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

而居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到居住权人死亡才会消失。新业主即便获得不动产证、取得所有权，也无法改变“居住权”已经存在的事实，没有权利赶走居住权人。

同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在收益。

其次，居住权与抵押也有着明显区别，抵押权设立的基础是债权债务关系，只要债权债务得以解决，抵押的解除水到渠成。

而居住权设立的基础更加复杂，且更多的基于爱情、亲情等情感，一旦设立居住权，可能只有等到居住权自行消灭，中途解除居住权的可能性较小、难度较大。

由此可以预见，居住权一旦存在，势必影响意向买方对于房屋的选择，如果居住权无法在交易前解除，可能大部分买家还是会放弃购买该房屋。

居住权的存在，能够保障部分弱势群体的权益，但也必然对房地产市场带来相当影响，让房产交易变得更加复杂。未来房产交易，必须考虑到居住权的存在，这是房产交易不容忽视的变量。