从原则上来说，婚前买房是个人财产，不不会算做是夫妻的共同财产，但是这里需要提醒一下大家的是，结婚是要按照领取结婚证的那一天开始算起的，不是婚礼哦，因此在未领取结婚证的前提下共同买房的，也是不能当做共同财产的。

若夫妻双方在婚前订立了财产协议，并经过公证，这样一来，婚后财产就按照该财产协议执行，但要注意有去公证部门进行了公证，这也就是说，当夫妻双方一方使用婚前财产协议里面约定好的个人财产买房时，房子就属于个人财产。

有些父母会在自己的子女结婚之后由自己出钱为子女购买房子，所以如果房子是由婚后其中一方的父母出钱去购买的，并且房产证上面也写的子女的名字，那么这种情况就视为父母只对自己子女一方的赠与，该房产不属于夫妻共同财产，如果是被认定为夫妻一方的个人财产，那么就算是离婚，房子也是完全属于其中一方的。

这也就是说，如果在结婚之后，男方把自己的钱给到自己的父母，再由自己的父母全款去进行购买，然后再赠与男方，购买行为是男方父母，房产登记的是男方父母的名字，然后再办理赠与手续，受赠人是男方，这样房子也属于个人财产。

4. 签订婚后买房协议的，算婚前财产

夫妻之间可以约定在婚宴期间，商定购买的房屋归哪一方所有。建议在买房前夫妻双方签订好协议，写明房屋产权归某一方所有，然后到当地公证处公证，办理房产证时把公证书交给不动产登记中心就可以了，房子就永远属于某一方。

上海新一轮楼市调控“沪十条”中，有关新房摇号的新规正式落地实施。“沪十条”实施以来首次新开的3处楼盘全部采用积分制。

上海新房摇号推出积分制五大计分项公布！

读懂上海买房积分制

10分 夫妻(包括未成年子女)

 0分  成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

在认购申请时，认购对象为夫妻（包括未成年子女）加10分，认购对象为成年未婚或离异、丧偶等个人的（无论是否包括未成年子女），此项不得分。

户籍

10分 上海户口

 0分  非上海户口

认购申请时，认购对象为上海市户籍的（若为家庭的，夫妻双方中至少有一方应为本市户籍），加10分；认购对象为非沪籍的，此项不得分。

20分 上海无房

 5分  上海有房

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下住房套数计算按照住房限购政策规定执行，无房的加20分；认购对象为沪籍家庭且名下住房为1套的，加5分。此外需要注意的是，认购对象在2021年1月22日（含）后赠予他人的住房，仍计入认购对象名下；承租的公有居住房屋的记入认购对象名下。

20分 无房，5年内无购房记录

 5分  有房，5年内无购房记录

 0分  无房，5年内有购房记录

 0分  有房，5年内有购房记录

认购申请时，认购对象（及其家庭成员）名下无房且5年内无购房记录，加20分；认购对象为沪籍家庭名下有1套住房且5年内无购房记录，加5分；认购对象5年内购房记录的，此项不得分。

自2003年1月起计算，每缴纳一月社保加0.1-0.24分

单身：视个人情况

家庭：参照夫妻双方中社保缴纳较多的一方

社保缴纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

新政后最新认筹还有几大重点

▶ 新房认筹比超过1:1.3，开启积分制，举例100套房，取分高的约130组入围。入围后，后续公证摇号。

▶ 每位参与认购的购房者都需要对照规则，首先自己申报分数，并填写承诺表承诺属实。提交后，上海市房管局、民政局、社保中心等将进行联网核查，确认每一个购房者的积分。认购积分审核时间预计为10天。

大部分购房者朋友只关注户型、朝向、价格等因素，常常忽略掉楼栋的选择。当然也有部分购房者更是乐天派，一切都是按照自己喜好来，正所谓千金难买我乐意。

事实上，买房选楼栋也是一门技术活。不知道大家有没注意这样一个细节：

即使同一个小区，同一个开发商，建房子的材料也都是一样的，可房屋居住体验却大有不同，那么，同一个小区究竟该如何选择楼栋？

01

对大型社区来说，从社区深处到社区门口距离较远，走路需要很长时间，所以对于经常外出的人来说，要考虑楼栋距门口的距离。

除此之外，购房者还应该考虑楼栋与小区主路的距离，对于一些配置机动车主路的大型小区来说，接近主路的楼栋可能会面临汽车尾气污染和噪音的困扰。

有的小区楼栋分布较为分散，且出口较多。那么提前了解楼栋距离每个出口的位置就显得十分重要。

此外，现在小区普遍设置地下停车位，你需要搞清楚所购买的楼栋，是否有地下车库。如果没有，那么最近的设置在哪栋，以后从入库到入户是否方便。

02

从朝向来看，坐北朝南的楼栋自然受欢迎，这样的楼栋采光通风效果比较好。不过往往，还有些楼盘在楼栋布局上，不是采用正南正北的，这时候南偏东或者南偏西的楼栋也不失为一个好的购房选择。

当然购房者还应根据自己选择的户型综合考虑。

从居住舒适度来讲，小区中绿化好的位置更宜居，因为植物可以净化空气、隔离噪音和粉尘，从而制造出良好的环境。

实际情况来看，目前有并列、围合、组团等多种布局，大体量的楼盘至少从沙盘以及规划上面来看，做得都比较不错。

从周边环境来讲，有的小区周边或者内部会设置幼儿园，离得近的楼栋可能会受到干扰，但业主孩子读书也会比较方便，这个需要辩证的看。

结合风向和地平线位置，给大家整理了下户型朝向的优劣顺序：正南＞东南＞东北＞西南＞正北＞正西＞西北（仅供参考）。

单独再次把这点拿出来说，是因为确实很多购房者在买房时，一般不会注意这个细节。

有的小区停车场分为地上停车位和地下停车场。如果购房者经常开车出入，在选房时要注意所选楼栋与停车场的距离，不然到了刮风下雨等恶劣天气时影响出行便利。

在整个小区内，开发商的配套设施建设并不一定可以完全满足每一栋楼居民的需求。例如垃圾点的布置、休闲运动区域设置、建设器材的设置、物业的位置等等，都需要购房者提前考虑到，以免影响到日常生活。

通常情况下，一栋住宅楼的公摊面积主要包括公共门厅和过道走廊、电梯井、管道井、共用墙体、楼梯间、设备间（水电表及其管道、电线）等等。总的来说，就是除去每家住户实际占用的面积以外，该楼栋内的其余面积几乎全部都属于公摊面积。而每一套房子的住户应该承担的公摊，即为套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）×公摊系数（公摊面积÷套内建筑面积），要注意的是，一般不封闭阳台是按其面积的一半计算，全封闭阳台要按全部面积计算。

另外，我们在这里所说的公摊面积是以一幢楼为单位计算的，购房者只需分摊本幢楼内部的公用建筑面积，比如小区内部单独设立的配电房、为个人独立使用的地下室、车库、统一为住户服务的警卫室、物业等，都不能计入购房者的公摊。所以有时候在同一个小区不同楼栋的话，购房者所要承担的公摊比例也有可能不同。

基本上在没有地下设备用房、没有底商、也不存在底层架空的情况下，大多数多层住宅的公摊比例会在10％-15％之间；配建有电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％左右；高层住宅的公摊比例则相对更高一些，在20%-25％之间。

看完以上差别较大的公摊系数，你是不是很想知道为什么高层住宅的公摊要比多层高呢？那些多出的公摊面积又是从哪一块产生的呢？

01电梯数量和大小

层数越高，居住的人就越多，住户对电梯的需求也就越大，所以楼层越高就需要配备越多的电梯，有些甚至连电梯大小都会受到影响，进而造成高层住宅的公摊面积增加。比如说，一般情况下6层以上11层以下的多层，只需配建一部电梯；12-24层的小高层住宅则需要配建2部电梯；24层以上的高层住宅，通常需要3部电梯来满足住户的需求，或者2部容量会大一些的电梯，当然所占面积也会更大。另外，电梯每增加1部，每层也会相应地增加一部分的过道，进一步加大了购房者的公摊面积。

02消防通道面积增加

高层住宅楼的楼层越高，住户越多，一旦发生火灾或其他紧急情况，需要逃离的人就更多，所以开发商在建设时必然会增加安全通道的宽度，这同时又会增加一定的走廊面积，公摊面积和住户所要承担的公摊系数也会随之增加。

03承重墙体投影面积大

高层住宅的整体高度较高，墙体通常需要承担更大的压力，所以一般高层住宅楼的墙体也是会比普通多层或者小高层的墙体厚，因为在计算公摊面积时，墙体投影面积的一般也会被计入，所以进一步拉大了高层和其他住宅之间的公摊系数差距。

1.购房成本差异：

一般而言，同一套房子，一期开盘的价格会比二期开盘的价格稍低，因为在一期开盘的房子，无论是从整体小区的建筑风格，周边环境，还是内部户型，装修或毛坯都是处于萌芽阶段。一期房销售较好，市场反响良好，入住率较高，这样的房子才能吸引更多的顾客，前期做好了，那开发商就会开始建二期房，二期房的价格就会比一期房高。

2.不同的居住环境：

尽管说都在同一小区，但一期的房子入住时间较早，如果购房者收房后马上装修入住，相对于二期的房子，一期的房子在配套方面还不够完善，生活的便利远不如二期的房子，从居住体验来看，二期还是优于一期的。由于一期出售后，开发商会将回笼资金用于二期的建设，那么一期的周边配套、噪音污染、停车位不足等都会出现一些问题。

3.不同的施工技术：

如果开发商想要房子卖得好，想要赚钱，就需要把楼盘的知名度做出来，而楼盘的知名度一般表现在房子的质量和舒适度上，所以一期的质量相对来说是可以保证的，而且由于建造技术的不断发展，二期的房子在户型、面积和基础设施方面都会越来越好，也许一期的房子仅仅是楼梯，到了二期三期就变成了电梯，户型、小区环境、基础设施等等都变得更加方便，在居住舒适度方面也会更有保障。

买房子主要需要注意的指标

第一，楼间距：楼层间距越大，质量越好，隐私也越好。大多数楼盘的沙盘模型没有呈现出实际的楼间距，所以，要问清楚。

第二，车位比：车位比现在是最不可忽视的，一般小区的车位比为1:0.6就可以了，如果是高档别墅，一般在1:2以上。

第三，绿地率和绿化率：最容易混淆的2个概念，必须要强调是的绿地率不低于30%，而不是绿化率。一些开发商说“绿化率”，因为绿化率的计算很模糊。

第四，进深：市场上大多数户型的进深都在12米以下，这个比较合理。一般而言，板式多层或小高层住宅的进深最好在10.5至12米。

第五，租金和公摊面积：多层住宅的得房率普遍在80%左右，高层住宅由于公摊面积大，一般在70%左右。得房率越高越好，但公摊面积太小的话，舒适度也会有所降低，电梯变得拥挤，楼道黑暗狭窄。多数情况下，高层建筑的公摊系数要大于多层建筑。高层住宅公摊系数为0.18~0.26，多层住宅为0.11~0.16。

第六，开间：开间指采光面，当然是越宽广越好。普通住宅80平米，客厅不超过3.9米；120平米住宅，客厅不超过3.9米至4.2米。

高容积率的住宅意味着小区内房子建得多，而高容积率的住宅必定会带来高密度的居住人口，会导致小区中业主的生活舒适度下降。

另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。

由于高容积率住宅对土地使用率的过分追求，小区内的楼层会比较高、绿地的比例也会相应的减少，从而影响居住区内的生活环境与品质。

另外，楼间距过近、小区内道路狭窄、停车位置不足也是高容积率小区经常遇到的问题。如何合理地解决这些问题不但是摆在开发商案头的重要工作，也是使购房者提高对小区的认可度的重要方面。

由于居住密度大，所以出入的人会较多，外来人员混入其中的机率也会相应地提高。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。所以高容积率的住宅安防系统一定要跟上，不仅要加大监控设备的密度，而且也需要更多的巡逻人员来保证住户的安全。

其他需要注意的问题

1、关注购买区域的容积率

在给出的楼盘信息中，开发商往往将多层的容积率和小高层、高层容积率混合起来，取其综合容积率，这样就大大降低了其他小高层和高层的容积率。所以买房的时候不仅要关注小区容积率更要关注自己购买区域的容积率。

楼间距通常会影响到采光、通风、隐私和防躁等，所以不能忽略，一般来说，6层以下的楼栋左右间距不少于6米，4-6层以下和12层以上的楼栋左右间距不应少于9米，而12层以上楼栋左右间距不应少于13米。

如果发现小区的规划有被变更的迹象要尽快与相关部门和开发商交涉进行维权。

“房屋产权70年”是整个社会都非常关注的问题，如果产权到期，该怎么办？

《民法典》则给老百姓们吃了颗“定心丸”：自动续期。 这部法律已于2021年1月1日起施行。

 房子70年产权到期怎么办？

【案例】：

小王在去年9月份购买了房屋一套，拿到产权证的那一刻满心欢喜，但细心的他发现“使用期限”一栏中显示：2020年9月7日起至2090年9月6日止。

小王不由得担心起来：我自己买的房子怎么还有使用期限？到期了还是我的吗？难道我还要再交钱吗？我的房子能住几代人？

《民法典》规定：

自动续期

【解读】：

《民法典》第三百五十九条提出：

住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

非住宅建设用地使用权届满后的续期，依照法律规定办理：

该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定。

没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

续期是否需要缴纳费用？

专家：暂未明确

有减免可能

对于住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

这意味着两个信息：

一是土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

二是续期是否需要缴纳费用暂未明确，有减免的可能。

不管是物权法还是民法典，对续期收费问题还都没有明确说法。对于自动续期的期限如何规定，是否缴纳费用以及费用标准如何确定等问题，交由其他法律、行政法规规定。目前，因绝大多数住宅建设用地使用权尚未到期，故法院面临的相关法律争议较少。

【划重点】：

房屋产权70年到期后会自动续期，但是否需要缴纳续期费用或者是否应该减免续期费用，还需要国家出台相关政策法规。

在房价的重压之下，现在大多数人都是通过银行抵押贷款来买房，通过贷款买房的确可以减轻很多压力，但是沦为房奴，每个月定期向银行还款，也让人们连连叫苦。

但当手里有一部分闲钱时，有人就会考虑：要不要提前把房贷还了？毕竟按揭买房，不可避免需要支付高额的利息。

那么，房贷可以提前还款吗？

答案是，可以。

目前有两种提前还房贷的方式

1全额提前还清

所谓的全额提前还清就是指借款人将所欠贷款，一次性全部还清。还清后需要到所属地的房管局办理撤销抵押手续，并按照房管局的要求提供相关资料，办理完后你就没有房贷了，房屋的产权也完全属于你了。

顾名思义就是先提前还完一部分贷款，而还款后又分为两种情况：一种是在每月还款额固定不变的情况下缩短还款期限；另一种是每月还款额减少，但还款期限不变。

第一种方法的好处在于可以减少利息，后一种方法的好处是可以减少月供，缓解每月的还贷压力。

事实上，是否提前还款因人而异。随着钱变得越来越不值钱，预付款可能会损失更多。当然，每个人的情况不同，如果你是一个不愿意负债的人，或者你在贷款时购房利率上浮，没有享受到利率优惠，你可以考虑提前还贷，少点利息，相对而言比较划算。

如果真的想提前还贷，也是有一定技巧的，掐准这3个时间点，能省下不少钱！

现在不少银行都会规定在按揭买房后半年或2年内不能还款，因为个人向银行贷款后是需要不少审核的资料和成本的，今天贷款明天就全还完，这样就是白折腾一场。

所以如果买房的人执意要在2年内还款的话可能要走特殊的程序或者交更多的钱才可以，所以不建议大家提前还款。

因为按照利息的计算方法，以贷款30年为例，在还款到15年的时候，本金就已经还了有60%左右，如果这时候提出提前还款就相当于还利息，所以这个时候提前还已经没什么意义了。

如果想提前还款的话最好把时间控制在15年之内，这样本金一还，利息自然也就省下不少了。

因为等额本金递减还款法，在开始的月份里，利息还的很多，所以也就不建议提前还。

我们在买房子的时候似乎对物业这个考虑因素表现得无足轻重，往往我们在买房的时候更考虑小区的地理位置、学区，总觉得物业没啥用还要收很贵的物业费。有的人会说“物业就是形同虚设”！

评价一个楼盘的好坏，物业服务常常是一个十分关键的标准。物业的好坏直接关系到居住舒适度的高低，在将来进行房屋交易时，也是影响房屋价值高低的重要因素。因此在选房时，千万不可忽略物业服务这一项。那么，如何判断物业的好坏呢？

物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。

简单来说，物业管理公司就是指受业主委托管理小区的服务性企业。物业服务包括保洁、安保、小区绿化和房屋维修。

购房者可以通过小区的安保水平来判断物业的好坏，比如保安对业主是否熟悉有礼貌、保安多久巡逻一次、小区的监控摄像头是否正常工作而不是个摆设、对于底层的住户，是否做足了安保措施。

小区绿化应有专业人员定期养护、及时修剪补栽补种、定期洒药预防虫害、设置警示避免损毁。

购房者对于电梯里是否有清洁、楼道的楼梯口是否有垃圾堆积、楼道里的灯是否能正常使用等小区的基础设施情况要格外留意，因为这些关系到以后生活环境的品质。

好的物业，一般每天都有人轮流值班，以确保及时登记并积极响应业主的各类诉求。

众所周知，一个小区居住上一段时间后，特别是年代久远的老小区，房屋势必会遇到一些需维修之处，比如管道堵塞或破裂等情况。好的物业能够热情并及时处理业主反馈，尽快帮业主解决燃眉之急；而差的物业，则拖拉、怠慢，迟迟不派师傅上门维修，或干脆不予理会业主的反馈。

通常业主表达对物业公司不满的直接行为就是拒缴物业费，所以我们可以根据物业费收缴率来判断这个物业的好坏。如果商品房小区物业费收缴过低，说明业主对物业公司的意见较大，对物业公司的服务水平就要打个问号。

选择一家责任心强的物业，就相当于为业主日后的居住生活提供了强有力保障。所以，各位购房者在精心选购房子时一定要注重小区的物业，擦亮眼睛进行全方位考查，为自己和家人选择一家让人放心、省心、安心的好物业。