“原来122平方米的房子，经验房师测量，实际使用面积只有62平方米左右”“公摊面积占比近一半，主卧甚至放不下1.8米的床”……等等案例也不在少数。

公摊面积包括什么？

近年来，关于公摊面积的讨论居高不下。

有人认为公摊面积计入房价不公平，应该取消；也有人认为取消公摊面积可能会导致房价大幅上涨，不可取。

公开资料发现，公摊面积包括电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房，还包括户与户之间的隔墙等。

据中介公司销售顾问介绍，房地产市场主要以公摊率和得房率来表明一套房公摊面积的多少。

“公摊率就是房屋公摊面积占房屋总面积（建筑面积）的比率，得房率指套内建筑面积占建筑面积的比率。”

不过公摊率并不是越低越好，因为公摊率低意味着小区公共面积小，居住环境和舒适度可能就难以保障。

“得房率能有80%就已经很不错了。现在新建的小区大多是高层，公摊率基本都在25%以上。”

层高也是对公摊率有影响的因素之一。

一般情况下，一栋6层高的住宅楼，其公摊率一般在18%至20%；一栋10层高的中高层住宅楼，其公摊率往往在20%以上；而一栋20层以上的高层住宅楼，由于楼梯高度、墙体厚度、强弱电井等公用设施等，公摊率会达到30%甚至更高。

公摊面积乱象多

买卖房屋时，卖方是否应当将公摊面积进行公示？

专家表示，目前没有法律法规规定房屋出售者需要公示公摊面积。不过，购房者可以要求出售者告知，也可要求在合同中约定，当然，这样的要求往往难以保障。

走访多地售楼处发现，没有一家楼盘介绍图中含有公摊面积内容，几乎没有销售人员会主动提及，购房者发问后也只是一带而过的简单介绍。

信息披露不公开透明外，公摊面积的计算方式目前也不太明确，将公摊面积计入房价容易引发诸多乱象。其中，公摊面积是否按照精装修收费引发的争议颇多。

公摊面积是否按照精装修收费，各地做法有所不同，但物业费、税费等都是以包含公摊面积在内的建筑面积为依据进行计算的。

全面取消 “难度很大”

尽管如此，对于是否应取消公摊面积计入房价的讨论仍有不同观点。

不支持取消的人大都认为，这样可能会导致房价大涨；而另一部分人坚持取消公摊是大势所趋，认为2019年住建部对《住宅项目规范》公开征求意见就是在释放相应信号。

对此，分析人士认为，房价的影响因素众多，与计价方式关系不大。对整套住房来看，总价或收取的物业费不会因为计量单位不一样而少收。

专家表示，《住宅项目规范》并非销售管理办法，而是工程技术规范，“套内面积”或“建筑面积”计算无直接关系，真要上升为国家标准并全面实施，还需修改相关法律规范，还有很长的路要走。

而对于全国层面上的取消公摊面积，专家则一致认为“难度较大”。

他们提出，若取消公摊面积，长远来看房地产商受到的损失最大，若其不再能从公摊面积中获取收益，在维持房价合理的情况下，对公摊部分的重视程度就可能会下降，小区环境、房屋整体建设质量也可能受影响。

通常情况下，一栋住宅楼的公摊面积主要包括公共门厅和过道走廊、电梯井、管道井、共用墙体、楼梯间、设备间（水电表及其管道、电线）等等。总的来说，就是除去每家住户实际占用的面积以外，该楼栋内的其余面积几乎全部都属于公摊面积。而每一套房子的住户应该承担的公摊，即为套内建筑面积（套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积）×公摊系数（公摊面积÷套内建筑面积），要注意的是，一般不封闭阳台是按其面积的一半计算，全封闭阳台要按全部面积计算。

另外，我们在这里所说的公摊面积是以一幢楼为单位计算的，购房者只需分摊本幢楼内部的公用建筑面积，比如小区内部单独设立的配电房、为个人独立使用的地下室、车库、统一为住户服务的警卫室、物业等，都不能计入购房者的公摊。所以有时候在同一个小区不同楼栋的话，购房者所要承担的公摊比例也有可能不同。

基本上在没有地下设备用房、没有底商、也不存在底层架空的情况下，大多数多层住宅的公摊比例会在10％-15％之间；配建有电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％左右；高层住宅的公摊比例则相对更高一些，在20%-25％之间。

看完以上差别较大的公摊系数，你是不是很想知道为什么高层住宅的公摊要比多层高呢？那些多出的公摊面积又是从哪一块产生的呢？

01电梯数量和大小

层数越高，居住的人就越多，住户对电梯的需求也就越大，所以楼层越高就需要配备越多的电梯，有些甚至连电梯大小都会受到影响，进而造成高层住宅的公摊面积增加。比如说，一般情况下6层以上11层以下的多层，只需配建一部电梯；12-24层的小高层住宅则需要配建2部电梯；24层以上的高层住宅，通常需要3部电梯来满足住户的需求，或者2部容量会大一些的电梯，当然所占面积也会更大。另外，电梯每增加1部，每层也会相应地增加一部分的过道，进一步加大了购房者的公摊面积。

02消防通道面积增加

高层住宅楼的楼层越高，住户越多，一旦发生火灾或其他紧急情况，需要逃离的人就更多，所以开发商在建设时必然会增加安全通道的宽度，这同时又会增加一定的走廊面积，公摊面积和住户所要承担的公摊系数也会随之增加。

03承重墙体投影面积大

高层住宅的整体高度较高，墙体通常需要承担更大的压力，所以一般高层住宅楼的墙体也是会比普通多层或者小高层的墙体厚，因为在计算公摊面积时，墙体投影面积的一般也会被计入，所以进一步拉大了高层和其他住宅之间的公摊系数差距。

不少购房者买房的时候都会遇见同样的问题，那就是不清楚自己买到的到底是哪个“面积”？是建筑面积？是使用面积？还是产权面积？对于购房小白来说，听这些名词就像听天书，分分钟就把人绕晕了，但如果不想吃亏的话，赶紧跟着小编一起了解一下它们。

产权面积

主要是指房屋产权人依法拥有的房屋建筑面积。

建筑面积

住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。

公摊面积

每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。

套内建筑面积

由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。

套内使用面积

又称“地毯面积”，指的是建筑物各层平面中直接为生产生活所使用的净面积之和。

套内墙体面积

套内使用空间周围维护或承重墙体、柱体所占的面积。

套内阳台面积

一般按照阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算，其中封闭的阳台按水平投影面积计算建筑面积，未封闭的阳台按投影的一半计算建筑面积。

因为产权面积主要还是根据房屋买卖合同中的面积计算方式来决定的。一般来说，普通商品房的产权面积指的就是建筑面积，但如果是别墅、房改房的话，其产权面积则可能指的是套内使用面积。

根据《房产测量规范》的相关规定来看，以下这些部分都属于公摊面积：电梯井、楼梯间、前厅及电梯、门厅和公共、管道井、走廊、垃圾道、堂门、消防通道、水泵房、配电室以及值班警卫室等，为整栋建筑服务的物业管理用房和公共用房等，以及每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙和外墙，一般公摊面积是墙体面积的1/2都属于公摊面积。

但是，需要注意的是，以下这些空间则都不属于公摊面积：楼盘卖房自己用的房子以及单位自己经营的房子;车道、非机动车库(或者是机动车库)、其他独立使用空间以及地下室;为多栋建筑服务的警卫室、包括物业管理的管理用房等。

另外，还需要注意一点：同一个小区的不同楼栋、不同楼层，公摊面积都可能有所不同。

一般住宅公摊面积大小

一般公摊面积可以住宅楼公摊系数为参考数值来计算：一般用各单元参加公摊的建筑面积乘以分摊系数，就可以得出各套房屋的公摊面积。当然，这需要公摊的面积要由产权部门测绘队实地测量。

公式：住宅楼公摊系数=需要公摊的共有建筑面积总和除以参加公摊的各单元的建筑面积总和。

1、国家在公摊面积上没有明确的规定必须控制在哪个区间范围内，普通多层住所楼，在没有地下设备用房、没有底层商铺、底层架空的情况下，公摊系数在10%-15%之间。

2、带电梯的小高层，公摊系数在15%-20%之间。

3、高层住所相对更高，在20%-25%之间。

4、为数不多的高层和小高层，房源面积公摊则控制在20%左右，具有双电梯、地下车库，而楼体宽度、公共走道等面积也严厉依照有关规范进行划分。

我国对房屋面积的划分比较详细，房屋面积可以分为很多种，很多购房者在买房的时候就能发现，自己不仅需要缴纳实际房屋面积的房款，还需要缴纳公摊面积的钱。很多购房者对于公摊面积还不是很了解，接下来小编来给大家介绍一下，什么是公摊面积？公摊面积越小越好吗？什么样的房子公摊面积大？

什么是公摊面积？

房屋的公摊面积就是指公共分摊的面积，是指由该房屋所在的整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

公摊面积越小越好吗?

房屋的公摊面积并不是越小越好，一般来说，公摊面积比较低的房子都是以牺牲小区和楼栋的居住品质为代价的，在不符常规的低公摊情况下，大家会发现社区的公共设施规模会大大缩减，而且公共的楼梯、过道、门廊等面积也会变窄，甚至可能还会影响正常的通行，反而给生活带来不便。

什么样的房子公摊面积大？

1、带底商的房子

有些楼房的一楼和二楼是商用性质的房屋，因为很多高层住宅的一楼和二楼不好卖，因此开发商采用这样的方式来建造房屋，就可以卖得起好的价格，还能完善小区的配套。但是如果有带底商的房子，那么就会造成公摊面积增大。

2、单层面积较小的房子

如今的房屋大多都是小高层住宅或者高层住宅，如果单层面积比较小的高层住宅与单层面积比较大的高层住宅相比较，而这两种住宅相应的电梯、楼梯尺寸是根据相关规定来进行设计的，而且都是2梯3户的设计，公共区域面积基本一致，而单层面积比较小的房屋公摊面积比较大。

3、外观凹凸的房子

一般来说，外观看起来凹凸面比较多的房子虽然外观比较好看，但是对于购房者来说，却不是很划算，因为这样的房屋公摊面积会增大不少，要知道外墙也是纳入公摊的，如果凹凸过多会增加墙体的总长度，那么算下来的公摊也就更大，所以不如选择外观规整的房子。

4、梯户比大的房子

梯户比就是指每层楼的住户数量和电梯数量的比例，如果梯户比越大，那么电梯、楼道、过道的尺寸也相应较多，这样也无疑会增加每个住户的公摊面积，而且居住舒适性也相对来说比较差。

以上就是关于公摊面积的介绍，相信认真阅读过上面内容的购房者对房子的公摊面积已经有了一定的了解，虽然开发商也在绞尽脑汁减少房屋的公摊面积，但是并不是说公摊面积越小就越好的，一般来说，公摊面积比较小的房屋都是以牺牲小区公共配套为前提的。

前段时间关于公摊面积的问题一度引起人们的热议，也有不少的消息都在说取消公摊面积，其实政策方向不是取消公摊面积，而是按照使用面积计算房屋价格。羊毛出在羊身上，即便是按照使用面积计算房价，公摊面积的部分其实也会折合到房屋总价里，于是就有人认为公摊面积越小越好，真相真的是这样吗？

公摊面积是不是越小越好？

公摊面积主要指的是大家共同使用的面积，例如楼梯、大堂、过道等等。因此公摊面积会影响到我们的居住舒适度，虽然房屋的公摊面积小，我们需要支付的房款变少了，但是建筑的美观度和我们的居住舒适度都会受到影响。因为降低公摊的方式无非几种：降低楼梯的宽度、降低走道宽度、缩小大堂、缩小电梯，甚至小区配套公共设施规模也缩水。

那么究竟有哪些因素会影响公摊面积的大小呢？其实因素有很多，例如楼盘、多层住宅的公摊系数大概在10％～15％左右，带电梯的小高层，公摊系数在15～20％之间比较合理，而高层住宅的公摊系数大约在20％～25％。

如何避免陷入公摊陷阱？

1、索要公摊面积数据

为了避免购房者遇到公摊风险，购房者应该在买新房的时候向开发商索要公摊面积的数据，他们应该出具详细的信息。一般而言如果公摊面积误差较小，按照实际面积计算房屋价格即可。但如果公摊面积出入过大，购房者完全有权利追偿。

2、查阅相关资料

有时候销售人员会告诉你公摊面积的数据，但是由于不同楼层、不同户型的影响，他们说的数额和你买的房屋面积会存在差距。因此建议业主自行查阅一下自己购买项目的资料，方式包括聘请律师向设计单位、规划单位、测绘部门等机构查阅所购房产的相关文件等。

3、在合同中约定公摊面积

根据我国法律的规定，购房合同中应该写清楚项目公共部位和公用房屋分摊建筑面积，因此购房者应该要求开发商在合同将这一部分内容写清楚，约定得越详细，对购房者就越有利。如果发生了纠纷，购房者完全可以根据合同来维权。

以上就是关于房屋公摊面积的相关知识了，小编要提醒购房者，公摊面积太大太小都不好。过大需要购房者需要花更多的钱，过小则会影响居住舒适度。购房者不能盲目的追求低公摊，在买房的时候为了避免遇到公摊面积应该多做准备，如果遇到违约还可以通过法律途径要求开发商进行赔偿。

很多购房者在买房的时候比较关心的就是房价的高低以及面积的大小，其实房屋面积可以分为很多种，其中一种就是公摊面积，有的购房者对于公摊面积不太了解，所以就不太在意公摊面积的大小，那么什么是公摊面积？公摊面积多少合适？

什么是公摊面积？

公摊面积其实就是公用分摊建筑面积，是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

公摊面积多大才比较合理？

不同的住宅性质，所产生的公摊面积和公摊率也是不同的，根据现在市场上常见的几种住宅，可以参考以下4种情况。

1、7层以下的住宅的公摊率是7％—12％

多楼层建筑的楼层数指得是在6层左右的磗混合的建筑，而其他的公摊部分的面积也包括外墙的水平投影的二分之一楼梯、楼梯间以及为每位住户所提供的服务业务的用房（热水交换站、水泵房、配电室等等）。一般情况下，这些会占我们住房建筑面积的13％—18％。

2、7层—11层的住宅的公摊率是10％—16％

一般情况下，小高层的公摊率取决于各楼盘的自己本身情况来决定的。因为，不同的小高层楼房的公摊是有差异的。如果在地下没有设备用房，而在底层也没有任何商铺和底层架空的情况下，小高层的公摊系数是在10％—15％之间的。而带有电梯的小高层住户，公摊的系数在15％—20％之间。

3、12层—33层的住宅公摊率为14％—24％

根据建筑规模的不同，高楼层的建筑一般都会在25层—33层之间。而且，高楼层的住宅也是楼梯高度最高的。而且，高楼层的建筑除了有电梯和电梯前室所占用的空间之外，安全通道的楼梯也占用了很多的空间，还有“管道井”、“强电井”以及“弱电井”等等，许多公用的设备也都占用了很多的空间。所以，高楼层的建筑，楼层越高，公摊面积就越大。

4、别墅类型的住房的公摊率是1％—8％

别墅类型的住房包括地下楼层在内的，最多三层楼房的独栋住宅的形式，其中带室内的车库。一般来说，独立的别墅是没有公摊面积的，而联体的别墅有比较少的公摊面积。

影响公摊面积的因素有哪些

1、房型结构（几梯几户）

例如一梯二户可能与一梯多户需要分摊的公用面积相差不了多少，但是每一层的户数增加了，则分配到每一户的公摊面积就减少了。

2、楼盘形态

楼栋的楼层高度越高，则公摊越大。

3、物业类型

一般来说板式得房率高，叠式次之，点式则较低。

4、公共活动区域大小

一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，公共设施、走廊越多、面积越大公摊就越大。

其实公摊面积不仅是买房人嫌公摊高，开发商们也在绞尽脑汁追求低公摊。至于他们是怎么降低公摊，无非是要求降低楼梯的宽度，甚至窄到一次无法并排走两个成年人，再一个就是降低走道宽度，缩小大堂、电梯，甚至小区配套公共设施规模也缩水，公摊小意味着公共设施缩减，这些都会影响购房者的居住品质，所以盲目追求低公摊也是不甚可取的。

”公摊面积“这个词一直都是购房者的心病，让房子成了唯一一个“花了冤枉钱还不能喊冤”的消费品。

然而这几天，「公摊」却在网上意外走火，还是被各大官媒主动挖出并轮番敲击的，风格有悖往常，让人诧异。

如果按阴谋论假设，这估计又是一次试探性的吹风，一次重要改革可能已经走在路上。

这就好比之前的房地产税。

任老一直在坚持：“中国土地是没有永久产权的，那收了土地出让金相当于买了70年的使用权，那收房地产税就是重复收税，这显然不合道理！”

然而这几年，房地产税隔一段时间就出来霸占新闻头条，媒体一次次向好解读频繁吹风，购房者的心智被麻痹，所有人也就自然接受了这个「新生事物」。

即使再不合理，也委曲求全了。

而「公摊面积」，则一向都是含糊其辞，没有明文规定。

对于大部分人来讲，即使掏光了所有储蓄去买房，在自己的房子里躺到老都不知道自己当初到底花钱买了多少面积的房子。

因为你买的面积是建筑面积：实用面积+公摊面积。

实用面积细心点儿用尺子可以量得出来，但是公摊面积是多少，公摊在哪里，开发商不说，你永远也不会知道。即使说了，这个数字准确吗？你也不知道，有本事你自己去量去？

这样就导致其中的既得利者者想尽各种方法做猫腻去掏空购房者。

而购房者还不能在含糊其辞的法规中对自己的权益进行维护，只能迫不得已为多余的「服务」买账，极为坑爹。

但是即使「不合理」，这个制度也一直没有被取消，除了消费者以外都是睁一只眼闭一只眼，那这又是为什么呢？

公摊的由来

了解真相之前，我们先来了解一下概念。套内面积和公摊面积是什么？

套内面积（实用面积）=使用面积+墙体厚度+阳台

在使用面积上，加上了墙体的厚度。因为墙体厚度较小，所以一般使用面积和套内面积都被混作一谈。日本买房就按套内面积算的，但是不包括阳台

建筑面积=套内面积+公摊面积

所谓公摊面积，官方解释一大堆。简单来说，就是整个大楼的公共区域加起来，分摊到每户头上分别是多少面积。国内每个地区对于公摊怎么算，规则还不一样，有时候甚至每个楼盘的规则都不一样。

很多人意识里都认为公摊面积只有电梯和过道。

其实不止这些，明面上规定有很多需要公摊的地方：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

放眼全球你会发现，基本所有国家都在采用套内面积或者使用面积交易，而唯独只有我国大陆和台湾还在用这种奇葩的计价方式进行房产交易。

引入与创新

公摊自打被引入国内之后，港商的做法我们学的面面俱到，真乃真传。不单如此，有些地产商甚至还结合中国人爱贪便宜的想法，玩起了发明，例如「0公摊房子」。

其实所谓0公摊就是偷面积，在有限的建筑面积内造出更大的使用面积。例如把飘窗、花架、设备平台等不计入建筑面积的空间或者增加只记一半面积的阳台，后期封成房间作为「赠送面积」。

售楼处小姐会问你：“你看我们赠送你们这么多面积，房价才比旁边的贵这么点儿，你感觉划不划算？”

你开心地点头称赞，感谢开发商的礼物。其实你是想多了。

首先赠送面积是不合规的，是偷来的。开发商在卖楼时，早已把建筑成本计算在里面大家公摊了。

你得到的好处不会体现在面积上，只会体现在价格上。如果你买了同楼盘没赠送的户型，恭喜你，你还帮其他业主公摊了成本。

其次在你买了赠送面积之后，你相应的装修成本也一并会增加，尤其是毛坯房的工程报价如果按建筑面积来算，多出的一块你还要掏钱。

总体来说，你很开心的多花钱买了房子，开发商还多赚了钱，而赠送面积所得的收益还没有纳税…

房子用建筑面积来卖，如果大家默认了这种方式，也不排除一些实打实的开发商愿意用良心做买卖，告诉消费者建面多少，公摊多少，摊到了哪里。

但是即使如此，公摊面积衍生出来的其他不公平费用也无法保护购房者的权益。

例如按照建筑面积收取的物业费和取暖费。

说实话，这个收费规则是最扯淡的。首先公摊面积明摆写着有变电室、垃圾道、管道井，但我不明白哪个变电站，垃圾道还需要大家一起给供暖？

不单如此就我所知，很多小区就连值班警卫室都没有暖气，保安在里面冻得瑟瑟发抖。那收我们支出公摊的暖气钱跑到谁的腰包了？

你说公摊的是整体公共区域，那好，按照公共区域的合理分配原则，我们支出了公共区域的建造成本理应享受公共分配收益。

那每天在电梯里贴着的广告收益我却没看到一分钱落入业主口袋，据我所知，这也是不菲的收益。

所以说，公摊面积就是一个坑，受益者是开发商、是取暖公司、是物业，从来都不是购房者。