很长时间以来，房价是“乱花渐欲迷人眼”，而老百姓则是“为伊消得人憔悴”。这让很多购房人看不懂、猜不透。究竟是现在就买，还是再等一等？业内专家认为，做一个聪明的购房人必须掌握四个黄金原则。

衡量房子性价比

衡量住宅性价比是否最优化，也就是看与同档价格住宅相比其居住及附加价值是否最高。我们购买上海二手房，买下的并不仅仅是一套房子，还有附属在房子上的生活环境，包括区域配套、社区环境、物业服务等。区域配套包括有餐饮、休闲、金融、医疗、教育、交通等多方面，这些直接决定生活的便利度。社区环境主要包括：绿化环境、人文环境、社区安静度和安全封闭性等。

明确生活居住需求

该不该买房，要首先抛开房价涨跌的心理预期。对于购房者来说，最关键是认清自己现有的住所能否满足个人与家庭的生活居住需求。从家庭成员状况、日常起居、工作、学习、家庭休闲、家庭社交等家居生活的基本层面来确定住房需求，以此为依据来考察现有的住宅在地理位置、交通状况、房屋面积、户型格局、房屋质量、物业服务、周边配套等几个主要指标上能否满足。如果现有住房在3个以上的指标上不能满足需求了，那么就需要考虑购置一套能符合需求的房子了。

确定价格承受范围

由于上海二手房房价已经处于高位水平，为了不背上过于沉重的贷款压力，在了解到满足生活需求的住宅选择标准后，需要对家庭的财力进行评估，确定出一个可承受的价格范围。

判断价格底线，可以用贷款最高额度与最高年限，来算出每月还款额，只要月还款额占家庭月收入比的三分之一以下即可。判断价格浮动空间，可以根据住宅指标家庭生活的影响程度分清各项需求指标的主次关系，明确哪些是必须满足的刚性需求，再确定哪些是可以舍弃的柔性需求。

这样一来，就可以在有限的财力之下，得到既符合置业期望、又具有充分选择空间的购房价格定位。

不为明天的升值买单

房子的出售方总是对房子所在的区域发展规划进行夸大性的描述，手中拿着升值潜力这张牌，试图让买家感受到：他买到的不仅是一套房子，更是一枚在不断长大的金元宝。在这种诱惑下，买方在价格谈判时要坚持自己的购房原则和价格底线。

对于自住型购房者来说，房子买来是为了解决当期的居住，应该更看重的是房子当期所具有的价值，而不要过多地考虑房子的未来升值潜力，不要用今天的钱为明天的升值买单。

要是想在上海二手房价格谈判中“有理有据”、不陷于被动，购房者应该关注当前房产的价格行情，尤其是对想要购买的住宅区域和小区的价格有一个全面的了解。

二手房具有多样化产权形式的特点，其多样性是交易纠纷频发的重要原因。在购买上海二手房时，购房者对于二手房产权应该如何调查呢？请看下文相关介绍。

Step 1：了解房屋的产权状况

购房者要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。

比如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；要查验中奖通知单和相应的证明等。

Step 2：向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源

查验的具体方式是：查验产权记录。包括：

1、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；

2、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；

3、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；

4、成交价格，即该项交易的成交价，查询者在上海中原房产中介查询相关房源信息时，应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；

5、其它内容，如房屋平面图等。

Step 3：查验房屋有无债务负担

房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。

最后应提醒购房人注意的是，购买上海二手房时，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后5年之内不得上市交易；5年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。

总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。

其实买房子，除了买方需要缴纳一定的税费外，其实开发商卖家也是要承担一些的。那么卖方需要承担的税费都有哪些呢？

一手新房缴纳税费

1、合同印花税：总房款X0.05%；

2、交易手续费：2.5元/平方米X建筑面积。

二手房缴纳税费

1、交易手续费：2.5元/平方米X建筑面积；

2、合同印花税：总房款X0.05%；

3、营业税：普通住宅满2年免征营业税，未满2年，按房款总额X5.55%征收；非普通住宅满2年房款差额X5.55%，未满2年，按房款总额X5.55%征收。

4、所得税：普通住宅，卖家拥有房屋产权不满5年，购房合同总价的1%或购房合同房屋总价差额的20%，卖家拥有房屋产权满5年，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，个人不负担个人所得税。否则，征收标准为，购房合同总价的1%，或购房合同房屋总价差额的20%。非普通住宅，购房合同总价的2%或购房合同房屋总价差额的20%。

不要以为买房子只要付了房款就万事大吉了！大错特错呢！你还遗漏了一项很重要的款项哦！那就是买房该交的税费。对于一些刚入买房行列的菜鸟来说，这税费到底要交些什么还真是一知半解，所以下面就为大家整理了一下哦！在上海买房交税看这就好！

买一手新房该交的税

1、契税：上海市契税标准为3%首套房享受契税优惠，对个人首次购买90平及以下普通住宅的，契税为1%，对个人你首次购买90平以上普通住宅的，契税为1.5%，非普通住宅无论面积大小，契税标准为3%；

2、交易手续费：2.5元/平方米X建筑面积；

3、合同印花税：总房款X0.05%；

4、交易登记费：80元/套；

5、配图费：25元/张；

6、权证印花税：5元/本；

7、抵押登记费：商业贷款及组合贷款200元/套，纯公积金贷款100元/套；

8、贷款保险费：如是贷款购房者，涉及到一项保险费，是非必要缴纳费用，缴纳此项费用时需要明确这一点，保险费按照所贷款额度进行计算。

9、房屋维修基金：根据业主所购买项目的具体情况而定；

买二手房该交的税

购买二手房和购买新房所需缴纳税费一样。其中，房屋维修基金可与买家商量，予以赠送。

房子的选择有多种多样，什么小户型、轨交房、精装房、大平层、公寓、独栋别墅、loft等等。而因为上海限购，所以商住两用房的项目增加，也有更多人选择此类房源。那么到底商住两用房有些啥优缺点呢？

商住两用房的优势

• 小户型较多，以40-80平米为主，总价低；

• 人防和消防等建设标准较高；

• 对于限购的城市来说，商住用房不限购；

• 有loft户型，如买30平方米相当于买60平方米。

商住两用房的缺陷

• 首付高，贷款利率高

• 购买商住两用房首付大于等于45%；

• 贷款期限小于等于10年；

• 贷款利率不得低于同期同档次利率的1.1倍；

• 住房公积金仅可提取、不可用于贷款。

生活成本相对较高

物业管理费为商业标准，高于普通住宅，一般大于3元/平方米/月；

为商业用水和商业用电（水：商业用水6.21元/吨，民用水4元/吨；电：商业用电1.25元/度，民用电0.48元/度）

PS：出于商用安全考虑，不少商住用房项目全部或部分禁用燃气

土地使用权期限较短

普通住宅：使用期限，居住用地70年；期满后自动续期。

商住用房：使用期限，综合用地50年，期满后依法律规定办理。

购买商住两用房的注意要点

明确未来使用费的缴纳依据，购房者应在选购时问清水、电、暖等是否采取商用价格，一些开发商会采取相应补救措施，有些费用可按民用价格缴纳。

所选项目是否有配建，非住宅项目一般不会被强制配套幼儿园、学校，医疗机构以及相应的养老服务等。

首选，商、住分区，商用区和居住区为不同楼座、相对独立，甚至连小区配套、公用设施都各自独立，避免了混用。

其次，商、住分层，商用房分配到低层，居住曾和商用房之上，分层管理将商住和自住的空间分割（注意：选购这种房产时尽量选出入楼通道独立，电梯分开。小区配套和公用设施共享程度低的项目）

最后，要回避商、住混杂。

在房产交易中有着诸多的费用，税费等等加在一起也是一笔不小的开支。而上海近日对房产交易环节的手续费等出台了新规，并且从8月1日开始执行实施。

新规：每宗交易最高不超过2万

通知指出，根据《上海市房地产转让办法》有关规定，属于房地产买卖、交换或者抵债的，应向房地产交易管理机构缴纳交易手续费；以其他方式转让房地产的无需缴纳交易手续费。

此次调整中，上海居住房屋交易手续费按居住房屋建筑面积收取，每宗交易手续费最高不得超过2万元。其中，新建居住房屋买卖每平方米2元，由转让方承担；存量居住房屋买卖每平方米4元，交易双方各承担50%。

居住房屋交换每平方米4元，由支付差价方按差额面积缴纳。居住房屋抵债每平方米4元，交易双方各承担50%。

非居住房屋交易手续费：按非居住房屋建筑面积收取，每宗交易手续费最高不得超过2万元。其中，新建非居住房屋买卖每平方米9元，由转让方承担；存量非居住房屋买卖每平方米18元，交易双方各承担50%。

非居住房屋交换每平方米18元，由支付差价方按差额面积缴纳。非居住房屋抵债每平方米18元，交易双方各承担50%。

个人房屋交易费用包含：

1、  住房交易手续费；

2、  契税；

3、  营业税（现在应该说是增值税）；

4、  房屋产权登记费；

5、  印花税；

一般二手房交易需要交纳的税费：

一、 买房人应缴纳税费：

1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%，面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1%）

2、 印花税：房款的0.05%

3、 交易费：3元/平方米

4、 测绘费：按各区具体规定

5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴纳税费：

1、 印花税：房款的0.05%

2、 交易费：3元/平方米

3、 营业税：差价*5.5%(房产证未满5年的)

4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20%房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）

想要在上海这样的大都市立足，房子是必备（很多人这样认为）；而对于租房，买房更会让人有归属感。但是“限购”令一出，让很多人被阻拦在外。之后，不限购房源又成了“救命”稻草，那购买此类房产，我们需要注意什么呢？

懂得，不限购房源主要类型与概念

商住楼：指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。所以此处的住宅并不是指传统的70年产权住宅，而是从使用功能的角度上来说的，意思是可以用来住宿。

酒店式公寓：是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，因为用地主要是商业、工业或办公类，所以产权年限一般为40年或50年。

Loft：字面意义是仓库、阁楼的意思，具有上下双层的复式结构，通常是指面积较小的复式酒店式公寓，层高在3.6-5.2米左右，产权年限一般为40年或50年。

Soho：全拼是“Small Office，Home Office”，是一个在家办公的概念。其用地性质一般是办公或商业性质，产权年限一般为40年或50年。

必知，买卖不限购房源的税费

首先是新房部分，目前在购买上海酒店式公寓等不限购房源主要是缴纳两个税种——印花税与契税。其中印花税=交易总价* 0.05%税率；契税=总房款*3%。

再是二手转让部分，原则上卖方与买方两个角色都需要缴纳税费，以1套目前转让价为200万、购入价为150万的的酒店式公寓为例，那么：

原则上卖方需要缴纳的税费=（200-150）÷（1+5%）×5.65%+200×0.05%+（200-150）×30%+（200-150）×20%=27.79万；

买方部分需要缴纳的税费=200×0.05%+（200-150）×3%=6.1万。

但是因为卖方最后只收取到手价格，因此卖方的税费其实最后也是买方承担的，因此该套200万成交价的税费综合下来是33.89万，占到总房款的约17%。

晓得，不限购房源与住宅的区别及优劣势

首先是产权上面的区别，普通住宅是70年产权，酒店式公寓等不限购房源一般是40年与50年。

第二个是落户政策的区别，购买住宅后还是有机会落户的，但是如果希望通过购买酒店式公寓等不限购房源进行落户的，没有可能性。

第三个是贷款上的区别，酒店式公寓等不限购房源不能申请公积金贷款，只能纯商贷，且贷款年限只能是10年，利率是1.1倍；而普通住宅可以公积金贷款也可以商贷，贷款年限最长可贷30年。

第四个是首付限制的区别，不限购房源要求首付最低5成，而住宅首套房的话首付可以低至3成。

第五个就是水电与物业费的收取标准，70年产权住宅是按照民用住宅标准来收取费用，而酒店式公寓等不限购房源因为其本身是商业或办公性质，因此按照商业标准来收取，费用往往要比住宅要贵一些。

第六个是大家买房非常关心的教育划片问题，这里要告诉大家的是，在上海酒店式公寓等不限购房源是不存在有学区划片这一说法的。

在《购买上海经适房要小心！产权并非百分百》一文中，讲述了一个关于买卖经适房纠纷的案例。那么问题来了，经济适用房是否可以出售？可以买卖的年限是几年？自2009年底在徐汇、闵行开展试点工作以来，经济适用房（共有产权保障住房）申请已经历了7个年头，不少想购买，或者手中持有经适房的人可能都有这样的疑问，今天小编就来给你们普及一下经适房那些事。

经济适用房可以买卖吗？

据了解，目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经在松江新凯家园住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。对于如何计算“住满5年”的时间问题，专家指出：这是已购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准的。两个证件可由购房家庭提供任一个来确定经济适用房的居住时间。

已经住满5年的经济适用房

对于已经住满5年的上海经济适用房买卖，业主现在可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售已购经济适用住房的，需凭契税完税凭证、房屋所有权证、住房转让合同等证件到房屋所在地国土资源和房屋管理局办理交易、产权过户手续即可。

例如：一套面积为50平方米，原购房价格为7000元/平方米的经济适用房，若按现市场10000元/平方米进行出售，则需按7000×50×10%计算，补交35000元的综合地价款。

出售提醒：按市场价格出售经济适用住房后不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。购买此类经济适用房不需要符合购买上海二手经适房的特殊条件，任何购买人群都能购买。

尚未住满5年的经济适用房

尚未住满5年的经济适用房对于尚未住满5年的经济适用房，由于政策规定不允许按市场价格出售。因此，确需出售此类经济适用房的业主，只能以不高于购买时的单价出售，并且只能出售给符合经济适用住房购买条件的家庭或由政府相关部门收购。以原购房价出售已购经济适用房的，出售人需提供原住房买卖合同、住房转让合同等证件。若出售家庭如符合条件可再购买经济适用住房。

例如：同样一套面积为50平方米，原购房价格为7000元/平方米的经济适用房，在未住满5年的情况下，只能以7000元/平方米或低于7000元/平方米的价格进行出售。并且，购买此套房屋的购房者必须符合经济适用房的购买条件方可购买此套房屋。

出售提醒：以原价将三林士韵家园二手房出售给有购买资格的人后，原购房人仍符合经济适用住房购房条件的，持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用住房证明》，到相关机构办理经济适用住房资格审核手续，还可再次购买他处的经济适用住房。

以上两种情况的出售人都需凭契税完税凭证、房屋所有权证、原住房买卖合同、住房转让合同、户口及身份证、结婚证等相关证件到其经济适用房所在区域房管局办理相关手续。

人有年龄之说，房子也有房龄之事！买房除了要关注房子价格、房源好坏外，房子的“年龄”也是需要关注的。特别是购买二手房的人，房龄是一定要着重关注的，毕竟房子的年龄大小还有房贷有关呢！那房子的房龄该如何辨别呢？

一：观察房屋内外结构 

买二手房，看房的时候要注意房龄问题，特别是最新粉饰过的墙面，很有可能是为了出售二翻新。

看房的时候注意观察厨房、卫生间，因为厨卫的装修关系到众多管道，不容易更换，一般能从装修风格、材质判断出房屋的装修年代，从而大致推算出房屋年龄。还有就是地板的装修也不容易更换，地板的成色及款式，都能看出房屋的装修年代。

二：多方打听收集信息

一是通过中介打听，中介门店一般都在小区周围，对房屋的真实年龄比较了解；

二是通过小区物业或邻居打听，多方询问获得答案。

在购买二手房时，最好合同中注明房龄。如果卖房者有意隐瞒房屋真实房龄，严重损害购房者的利益，则购房者有权根据《合同法》的规定变更或者解除购房合同，并可要求赔偿损失。

三：到产权登记部门查询

买二手房，辨别房龄最好的办法就是去房屋产权登记部门查档，一般是住建委所在地或者不动产登记中心，那里能查到最准确的房龄。

但是这个对于买家来说比较困难，需要由卖家带上产权证、身份证等相关证件去查询，费时费力，很多卖家都不愿意配合，尤其是在没拿到定金之前。

就算房龄是影响贷款的，买家需要查询也要等到签过合同进入贷款阶段才行。也就是说，如果卖家不主动配合，那么买家只有在完成了二手房交易手续后才能到房管局查询。

四：查看产权证

产权证的办理时间大致能推算出房龄。首次出卖的二手房可通过下面这个方法推算，如果是商品房，可由产权办理时间向前推一两年时间。

如果是公房则时间更长，最少前推两三年时间。而如果是多次转让的房子可以看房产证上房屋的建成年代，有些房屋的房产证上会显示建成年代。有的房产证上会有测绘页，上面会有房屋建成年代的记载，可以做房龄参考。

从上述所说的看，一、二两条属于比较“业余”的，主要从“感官”方面着手。而三、四两点就是“专业”级别的了，但是难度也是有点大的。所以大家就结合着来看吧！

对于刚需买房的人一定有一个纠结的地方，那么就是到底选择二手房还是新房？可能很多人的心理第一选择还是新房，但是新房也有很多缺点，比如价格相对高，设施相对不完善。二手房的缺点就是已经是别人住过的有一点不方便，那么二手房和新房对比到底哪个更好呢？下面小编就为大家具体对比一下二手房和新房之间的差别，帮助大家全方面的了解新房和二手房的异同，一起来看看吧！

一、地区的选择

新房的地区分布主要集中在城市的郊区，较为偏远的地方。因为大城市的发展情况，在市区已经几乎没有新房的存在了。所以新房的位置基本都离市中心较远，出行的话会有些不便。

二手房基本位于城市中心区，交通便利，人员密集，位置相较于新房来说有很大的优势。尤其是对于刚需族，日常上下班的时间应该在选房时多加考虑，太远的地区会增加上下班的时间，长此以往会增加疲劳感。

二、价格对比

二手房的价格便宜买新房还是二手房，人们考虑的最多的应该就是价格了吧。新房的价位大家都知晓，而买二手房，价格要低得多有时碰到哪些急需用钱的卖家，你可以压压价，非常划算。

当然有的时候二手房的价格会高于新房，例如高校片区的教育地产、市中心的二手房价格会比新房还要高一些。

三、房屋质量

新房的房屋质量好坏是不可控的，很多都是入住后才体现出来的。

二手房相对于新房来说，房屋质量可谓是一目了然。经过几年的使用期，房子潜在的问题都已经暴露出来，很容易看出来，如：漏水，地面塌陷什么的。当然买家也可以通过探访卖家的街坊邻居，了解房子质量状况。另外，八九十年代的房子虽然户型设计不太好，但质量通常还不错。

四、配套设施

新房配套设施完善是需要时间的，很多周边的配套是需要入住后慢慢完善的。

二手房周边的配套设施就相对健全多了，衣食住行很方便。二手房通常都有很健全的配套设施，如：菜市场，医院，学校，公交车什么的，日常生活很方便。而且非常清晰，基本上就定型了。

五、升值空间

对于钱不太多的刚需族小伙伴们来说，想要把住房一步到位的还是很少，不少小伙伴未来还是会有新的梦想新房，就会存在换房的情况。即使你现在买的是新房，未来转让的时候也变成了“一视同仁”的二手房。那么在买房时，房产升值的空间需要考虑。二手房相对于新房来说，投资性更好一些。

六、交易风险

新房交易流程上的风险较少，主要风险集中在收房的时候。“烂尾”现象容易发生，因此购房者在买新房时要注意楼盘的开发商是否可靠，最好找有信誉度的开发商。

二手房当然可以避免“烂尾”现象的发生，但是二手房交易过程较为复杂，比起新房来说交易纠纷更容易出现。

因此，新房和二手房都存在着交易风险，购房者无论买哪个，都需要多加谨慎，全面了解房子信息后再做决定。

以上就是新房和二手房各方面的对比，希望购房者在买房前能自己进行一个对比判断，从而进一步确定是买新房还是二手房。