买房是一门学问，不仅费钱，还很费脑子，稍不留神就会掉进陷阱。尤其是在当下楼市调整的过渡期里，更要小心谨慎，因为一旦选的不满意，想要转卖换房可不是一件容易的事，且不说会亏多少钱，而是降价也不一定能够很快的卖出去。所以，购房前的功课一定要做足，这样才能用最少的钱买到最好的房子。通过和身边一些朋友和相关从业者的聊天，小编发现虽然他们都自称“过来人”，但每个人的答案都不同。不过还是可以从其中找出一些交集的共性，总结来说就是：尽量“远二近三”，不要“顶天立地”，那么具体应该如何解读呢？

“远二”：远离菜市场、高架路这两个地方

一定有很多人不理解为什么要远离这两个地方，明明离公路近出行方便，离菜市场近方面生活，怎么就不好了呢？这样想并没有错，但是不能只看好的一面。凡事都有利有弊，如果利大于弊那就是优点，可弊大于利就是缺点了。

小编说的并不是小区附近那种有管理秩序的大棚菜市场，而是那种没有章序的大型露天菜市场。一来人员嘈杂，什么人都有，车辆经过也容易出现危险，人身安全和出行安全都得不到保障。二来由于没人管理，收摊之后地面确实垃圾和植物残渣，一到夏天恶臭扑鼻，蝇虫聚集，病毒病菌围绕，久了对健康也不利。

距离高架马路太近也是不太好的，尤其是对于一二线大城市而言，车多人多，就算不是早晚高峰，也可能会堵车。原本以为出门上高速会很方便，实则可能一出小区就堵上了，半天了还在家门口。而且车流量大的马路，鸣笛噪音无法避免，而且部分时段，离得太近很影响休息。

“近三”：靠近学校、公交地铁站、商区

买靠近学校的房子是很多人的选房原则，但原因并不仅是因为方便孩子上学，还有另一个很重要的原因就是安全问题。因为通常学校附近是不允许建有工厂，以及灯红酒绿的娱乐场所，所以喜欢安静的人就不必为居住环境感到担忧。公交和地铁站的房子一直很抢手，尤其是地铁沿线的换乘点多的房源还具有一定的保值，甚至升值的空间，出行方便。而商区自不用说，除了日常购物方便之外，工作机会也是蛮多的，就近上班是很多人的向往。

“顶天立地”：尽量不选顶层和底层

对于楼间距比较近的小区而言，底层的采光和通风通常不太好，有的甚至需要常年开灯。对于治理不太好的小区而言，一层更是经常会爬进一些小生物，以及扒手。对于绿化不太好的小区而言，隔音会欠缺，周边噪音也无法避免。路过的行人多少会看到一些家里的景象，私密性不太好。

高层的顶楼在选择时也要当心，因为一些楼盘为了节约成本，在用料和设计上不考究，时间长了墙体出现裂缝，可能会渗水漏雨，夏天隔热不好会晒的难受。对于设备质量不太好的小区来说，顶层的水压和电压很容易不稳定，而且一旦电梯坏了，出行就会很不方便。

当然，“近二远三”的选房方法是建议给那些过于纠结，或不知道从哪个方向入手选的购房小白们作为参考。如果是很明确自己想要什么的购房者，那么就买自己喜欢的，没必要一定遵从这一个原则，毕竟“萝卜白菜各有所爱”，每个人对好的定义是不同的，只有住进去才能明白，买的满意才是最高的性价比。

买房这个话题可能出现任何一个年龄段的人口中，这也是每个人都很关注的一件事。一个需要花费高额的价格所购买的房屋必定要好好的选择，买一套符合自己心意的房屋是最重要的。那么在买房时如何选择就成为了一个关键的问题。

可能有的人听过这样一句话，“买三不买二，买边不买中”，对于这样的话可能有不少人都会有所疑惑，为何会有这样的建议呢？

中间户与边户

相信很多人在买房时都会遇到这样的困扰，在面临中间户和边户的选择时，究竟该如何选择在此要告诉大家，对于这样的选择一定要选边户。为什么呢？因为边户的通风或是采光都会比中间户给人带来的居住感更好，而中间户会有一定的局限，通风及采光情况直接影响到房屋的居住感，这也是为何建议选择边户不要选择中间户的原因。

而东户和西户同属边户，早上迎接第一束阳光的一定是东户，而下午的时间较长，所以西户在夏天就是当西晒的情况，这也是西户最明显的缺点，但从价格上来看西户的价格会比东户便宜一些。

大两居与小三居

除了以上的问题，对于现在的购房者来说还需要面临选择居室的问题，遇到大两居与小三居的情况，我们究竟该如何选择呢？给大家的建议是选择小三居。现在年轻人的生活压力本来就不小，每天照顾孩子的时间比较短，所以不少年轻人会请求父母的帮助来照看孩子，那如果你家中房屋只有两居室，或许根本无法满足居住的要求，所以说三居室的户型更适合现在的居住情况。

现在有很多家庭在买房时都会选择贷款，一来可以缓解一时的经济压力，二来也不会影响当下的生活品质。贷款买房需要按照实际的贷款利率来偿还贷款，近段时间以来，各大银行纷纷上调贷款利率，那么这对已经买房的人有影响吗?

最近各地的房贷利率都在上涨，而且涨幅还不低。要了解利率上调会对已经买房的人产生哪些影响，首先要了解当初和银行签订的贷款合同是如何规定的。一般来说，银行房贷部分会有种方式，一种是固定利率，比如签订合同的时候说利率是5%，那么将来哪怕全部银行的利率都已经涨到了两位数，可还是按照5%来计算。反过来也是一样，因此这种利率水平是固定的，不会有任何变化。

但是，另外一种方式就比较有讲究了。首先来说说利率随着央行基准利率而变化的。这是比较普遍的还贷方式，可谓是旱涝保收。但需要注意的是，为了确保利率市场的稳定，一般这种贷款模式的生效时间是固定的，通常从第二年的1月1日起开始实施。所以，就算是央行在2月份时候说要加息，也没有必要慌张，反正等到真正实施也是第二年的事情了，还有一年的时间缓冲。

但最后一种还贷模式是按月调整。顾名思义，谁都不知道央行利率什么时候变化，既然如此那就约定一个调整机制，跟着市场的变化来，银行认为加息就要加息。但是为了让购房者有一个心理准备和筹集还贷资金的过程，通常约定是当月告知房贷利率调整，但是下个月开始生效。这样一来，就是紧跟市场利率的节奏了。

许多购房者也许会说，自己和银行签订借款协议的时候只顾着埋头签字了，根本没有注意到合同上的还款方式和利率调整机制，现在该咋办呢?在这里告诉大家，因为央行充分考虑到了这个情况，所以就规定说，如果购房者没有特别声明要求使用某种还贷方式的话，就默认为第二种利率调整机制，即当年通知、次年1月1日起实行。

另外需要注意的是，如果是选择了公积金贷款，不会受商业房贷利率的调整影响，公积金是严格按照央行利率政策执行的，但是在商贷方面，各大银行是允许在央行基准利率的基础上进行上浮的下调，所以自主权还是比较大，对此大家一定要有清晰的认识。

随着越来越多女性经济能力的提少，不少人打算婚前买房，但是在社会中还是有很多人认为女人不用买房。那么女孩婚前买房究竟有必要吗？其实在小编看来女人是需要一套婚前不动产作为保障的，你的观点是什么？如果你也是女人，并且打算在婚前买房，你知道买房的时候关注重点应该放在那里吗？

女人婚前买房有必要吗？

小编认为有没有必要首先要看能力，其次看女人自己的想法。如果有能力有想法，那么小编认为女人婚前买房有必要，原因是：

1、婚前买房可以增加自己的财产

如果你是有经济能力的女孩子，有条件给自己买套房子的话就必须买。哪怕结婚时有新房了，那就先将自己的那套房子出租出去也能增加自己的收入和财产。

2、婚前买房给自己留了后路

现在的婚姻法已经和以前不同，不会因为结婚就自动把男方婚前的房子视为夫妻共同财产，其本质就是鼓励每个人都要拥有自己的不动产。女孩子如果婚前买房可以以备不测，给自己留有退路，毕竟因为婚前和婚后财产而产生的婚姻纠纷实在太多了。

买房要看哪些？

1、注意安全问题

女人婚前买房如果用于独自居住，那么安全问题就是头等大事。在看房子的时候，女人应该先考察房子周边的治安情况和交通便利程度，一定要选择交通便利且位于城市或商圈中心位置的房屋。其次，看物业服务是否规范也很重要。

2、注意配套问题

有能力婚前买房的女人子往往有一定的经济能力，她们对于配套的要求往往也比较高，因此要根据自身需求考察周边配套是否齐全，例如考察周边是否有商场、电影院、美容院等。

3、注意贷款问题

如果女人打算贷款买房，那么对自己目前的经济状况、还款能力作出正确的判断。为了保障日常生活不受影响，建议大家将还款额度控制在家庭月收入的30%。

4、注意房屋细节问题

女人买房子不能只被小区外观和景色所吸引，对室内细节应该有更多的关注，这里小编建议你购买精装修的房子，可以省去大量的装修时间。在户型方面要考虑室内整体空间、布局是否合理；采光通风是否通常等。

在房产交易中，男性购房者一直占据很大的比例，但随着越来越多的女性经济能力提升，对于房子的需求也就越加强烈。因此女人婚前买房已经成为了一种社会趋势或者潮流，如果你也是其中一员，那么在买房子的时候一定要根据自己的需求和能力选择适合自己的房子。

有购房意愿的购房者，对于房地产市场上的房屋类型肯定有一定的了解的，其中最常见的就是商品房了，但是如果一提到其他类型的房子，购房者们往往了解的很不深入，那么就需要大家多多了解一下，现在市场上出售的公寓房比较多，下边就跟小编来了解一下购买公寓房有哪些缺点？公寓房能买吗？

一、公寓房的定义是什么？

公寓房是集合式住宅的一种，公寓是商业地产投资中最为广泛的一种地产形式。公寓式住宅最早是舶来品，相对于独院独户的别墅，更为经济实用。是一种生活设施齐全，但是只占建筑一部分的居住形态。

二、买公寓房的缺点有哪些？

1、产权年限短

公寓一般都是建在商业用地或者工业用地上，所以公寓房的产权年限大多为50年或者40年。但是普通商品房的产权年限大多为70年，由此可见公寓房的产权年限比普通住宅的产权年限要短。

2、落户成难题

公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，不符合落户的规定，因此不能落户。

3、税费高转手难

购买和出租公寓交纳的税费都要比普通商品房高，所以公寓房销售或是出租价格都比普通商品房高。根据我国的相关政策，普通商品房二手交易时可免收土地增值税，但时商用公寓交易时不能免收。不但不能免交土地增值税，还需交纳增值税、个税等费用，各项税费加起来通常达到房屋交易总价的10％至14％。因此转手难。

4、居住的人多

公寓大多是小户型，所以梯户比通常是两梯十户，甚至说更多，居住的人员不仅多而且杂乱，因此生活的安全性和私密性都无法得到很好地保障。

5、居住成本高

公寓房的水电费都是按商业用电的标准缴纳，所以购买公寓房的居住成本是比较高。比如如果住宅物业用水的收费标准为2元／立方米，那么商业物业用水的收费标准通常会达到为4元／立方米；住宅的用电收费标准为0．5元／度，公寓的用电收费标准就可能会是1元／度。这样一算，日常的生活开支就多了不少啊！

6、通风不佳

公寓房往往为了安全考虑，一般都是不通风的。由于户型小的原因，因此公寓房的厨房一般为开放式，自然就容易产生油烟味；另外还有存在暗卫的可能，这样一来，长久居住的话就会受到异味的困恼。

三、公寓房可以购买吗？

如果您有购房的打算的话，小编建议优先购买住宅，如果没有资格购买住宅的话，或者是限购了的话，再去考虑买公寓。

不要想着先买套公寓过渡，一方面是公寓的涨幅比不上住宅的涨幅，另一方面是公寓的价值主要在于收租，而不是房价增值。当然，如果是一线城市的话，由于人口众多不断涌入，很多人买不起房，如果是想买套公寓作为过渡，后续换房还是可以的。

以上就是小编给大家介绍的相关知识了，一般年轻的购房者由于资金有限往往会在初次购房的时候都会选择一些小户型的房屋先过渡，而公寓房大多以小户型为主，而且公寓房的居住环境也比较适合年轻人居住。但是小编在这里提醒大家如果是想要长期居住的话，还是需要购买商品房，因为毕竟公寓房存在不少的缺点呢！

面对持续上涨的高房价，购房者只能选择贷款买房，然而提到贷款买房，购房者必然会首选公积金贷款，毕竟公积金贷款利率是低于商业贷款的。然而，近日却有不少购房者向小编哭诉，“我明明交了公积金，为什么无法使用公积金贷款买房呢？”对此，小编要说的是，那你一定存在以下这5大情况！

一、购买非住宅性质的房子

其实，住房公积金作为职工的一项福利政策，它对于购房行为是有严格要求的。也就是说，住房公积金只能用于普通商品房的购买，如果你所购的房子非住宅性质，比如商铺、车位、别墅等等类型的房屋，那么也是无法使用公积金贷款的。

二、买三套房

随着楼市调控的不断升级，如今首套房与二套房的首付比例都有所提高了，而如果你想要使用公积金贷款来买三套房的话，那么答案很明显就是，你会被直接拒绝。

因为住房公积金是国家为了解决全民安居问题而设立的住房保障性政策，其性质代有保障性和强制性。二套房不属于保障范围之内，因此在正常情况下，住房公积金按家庭来计算只能贷一套，或是个人也只能贷一套，即在有两套房的前提下，是不可以再使用住房公积金贷款的。

三、缴存时间太短

一般来说，要想使用公积金贷款来购房的话，那么就需要满足一定的缴存时间。比如有些城市的规定就是，缴存住房公积金满一年才能申请公积金贷款。

因此在使用住房公积金贷款买房时，购房者最好先确定自己的住房公积金是否满足了缴存时间。可千万别等到选好了房子，签订购房合同，付了房款才发现，申请不了公积金贷款。

四、首付比例太低

众所周知，现在的首套房与二套房的首付比例都提高了，如果你还按照之前的标准来付首付，那么公积金贷款也是会被拒绝的。因此在申请公积金贷款时，购房者一定要注意首付比例，如果首付比例太低的话，那么就有可能会被拒贷。

五、违规提取公积金

如今，公积金的使用范围是越来越广了，因此这也给了一些不法之徒可乘之机，于是有些人就变着法来骗取公积金，比如伪造房租收据。如果你存在违规提取公积金的行为，那么就别想再使用住房公积金贷款了。

在这个高房价时代，如果无法使用公积金贷款买房，那对于购房者来说无疑是雪上加霜，毕竟购房成本可要大大增加了，少则几万，多则几十万！如果你无法使用公积金贷款买房，不妨从以上这5大情况来找找原因吧！

买房时，不少楼盘打出赠送面积这张牌来。超高赠送率、送飘窗、送花园、赠送一间房等，让不少购房者欣喜不已。买80平米的房子，再加上赠送的面积，实际的建筑面积就100平呢，真是赚到了，果真如此吗？如今不维权的楼盘少，买房经常发生各种各样的纠纷。好心的开发商会如此大方，赠送面积给购房者们吗？开发商赠送的面积是从哪里来的？赠送的面积其实存在很多的问题和隐患；面对赠送的面积，购房者们又要注意什么呢？

一、赠送面积存在的隐患

1、一些赠送面积是不计入建筑面积的，赠送的部分也不会写入房产证上；因此，赠送面积在拆迁补偿的时候也是不计入拆迁费补偿中的；在作为二手房出售时，对客户升值带来的价值利益不大；一旦出现问题，不受法律保护。

2、赠送部分的面积，设计不合理将影响采光、通风及安全性。如赠送项目的一套两居室户型中，规划中把应属于露台的部分，变成了赠送的卧室，如果被封闭成居室，将把客厅的光线完全挡住。

3、部分楼盘为了追求更多的赠送面积而舍弃更合理户型设计的可能性，会影响到楼盘外形甚至内部结构。赠送面积难利用、自行改造费用高。

4、赠送面积越多，小区的容积率也就越大，房地产商不仅可以在原有地块上开发更多产品，还可能因此减少税费、土地出让金等方面的支出。这不单降低了业主的人居素质，还侵害了国家利益。

5、如若赠送部分属于违法行为，将面临拆除或罚款风险；赠送的面积在建筑质量方面存在一定的安全隐患。

6、表面上是赠送，实际上则是购买。羊毛出在羊身上，赠送部分的价格早已分摊到房屋均价上，但面积却不能写入房产证中。

二、开发商赠送的面积从哪来的

（一）偷来的面积

赠送设备间，开发商以管道井等理由报建，业主拿到之后可以改造成书房或储藏间；

送露台，利用露台不计建筑面积将赠送部分做成大露台；

送入户花园和阳台，用入户花园、空中花园和阳台按一半面积计算，做出超大花园和阳台等；

送飘窗，将窗户做成内飘形式，业主装修时可将窗台打掉变成房间面积；

买一层送一层，将层高做到4.9米或5米以上，业主可以隔开做成两层复式房；

送地下室或庭院，是一般花园洋房和别墅的通常做法

（二）违反法律规定的违建面积

部分手法所赠送面积是通过擅自变更规划设计违章搭建起来的，需要后期进行二次改造，即购房者则是把半成品变成成品，费用需要自己要担责了。

（三）侵犯业主共有权的侵权面积

开发商对部分特定住户购房者所赠送的面积实际为业主共有面积，如承诺给顶层业主的顶层阳台、底层业主的地下室空间，户外私享花园等，根据《物权法》规定，该部分空间本来就属于业主共有，而非开发商所有。因侵犯了全体业主的权利，即便开发商赠送，在其他业主提出异议的情况下也将可能被拆除。

三、赠送的面积要注意什么

1、签合同之后再交定金，在签合同之前，一定要把赠送面积的条款正式写入购房合同当中。

2、要弄清楚赠送面积的真实情况，有些开发商会把公摊面积、公共绿地面积、阳台等算作赠送面积，但其实这本来就是属于购房者的。

3、在验房收房过户的时候，要确认赠送的面积是可以办理房产证的，是享受跟主体房产同等待遇的。

4、赠送面积要注重实用性。有些赠送的部分，户型结构不好又或者光线差、潮湿等。装修的时候面临不好改造等问题，日后实际使用率也比较低。

5、赠送面积是否缴纳物业费。一般情况下物业费、取暖费以房产证上载明的面积收取。如果赠送部分没有计入产权证，那么是不需交纳物业费和取暖费的。但还有一种情况是，开发商将赠送的部分计入了房产证。那么，此时购房人要特别注意了，不能轻信开发商的。因为供暖和物业服务都不是开发商提供的，因此开发商和购房人之间的约定对物业公司以及供暖单位是没有效力的。也就是说，购房人仍旧要按照房产证上载明的面积交纳物业费和取暖费。

房价越来越高，一些有条件的家庭开始前瞻性地为子女买房。部分父母更是将房子登记在子女名下。不过对于这种一步到位的方式，虽然免除了二次交易的税费，但缺点也十分明显。

一、只能全款

如果孩子不满18周岁，房子又要登记在孩子名下，既不能选择公积金贷款也不能选择商贷，只能选择全款。因为贷款只针对具有完全民事行为能力的自然人，年满18周岁是硬性条件。

二、财产分割麻烦

夫妻双方如果婚姻破裂，就涉及到财产分割问题，登记在孩子名下的房产是不可被分割的，即使是夫妻双方共同出资购买的。因为从法律角度来说，该房产属于孩子，只是由获得孩子抚养权的监护人代为管理。

三、父母不能随便出售孩子名下房产

父母可以替孩子买房子，但不能随便卖孩子名下的房子。按照正常程序，孩子名下房子只有在孩子年满18周岁后，经其同意才能被出售。

如果必须要出售，则首先取得监护人的签名文件，确认其监护人资格，然后签署保证书：出售孩子房产是为了孩子的利益，比如孩子罹患重大疾病等特殊情况。父母如果想卖孩子名下房产套现也是不被允许的。

四、父母不得要求收回房屋

虽然父母是实际出资人，但房屋已经登记在孩子名下，父母因特殊原因，比如赡养纠纷欲收回房屋，表示，这种可能性很小，因为物权法对不动产权有着明确的规定。

虽然考虑到房价上涨的因素，提前为孩子买房不失为一种合理的选择，但上面这些风险还是应该考虑清楚。

现实生活中，“婚前、婚后买房”“房产所属问题”一直都是大家关注的焦点，下面，我们就根据一个真实的案例，来聊聊现实中发生的婚姻与房产问题。

事情是这样的，2012年11月24日，业主小新将自己的房子卖给了客户小白，两人当时就签订了合同。

说到这儿，不得不强调一下，小新卖的这个房子呢，是在2008年购买的，房产证是在2011年5月份结婚后拿到的，而且，房产证上写着小新单独所有。

之后的市场行情啊，想必大家也是有有目共睹的，房价那叫一个飞涨啊。这小新夫妇呢，当然是觉得自己的房子卖亏了，所以就商量着毁约，为此两人想到了一个自认为天衣无缝的办法……那就是小新老婆反对卖房，表示要违约。

于是，小新的老婆小花将小新和小白一起告上了法庭，诉称小新和小白串通起来，侵犯了她对房屋的共同所有权，要求法院判决合同无效。

这女人要是狠起来，真的是连自己的老公都告啊。

这么看来，这对夫妻还挺会钻法律的漏洞。

可惜呐，聪明反被聪明误。最后的法院判决结果相信大家已经猜到了，法院驳回了小花的诉讼请求，理由有以下几点：

1.小新此前出具婚前财产声明，表示房屋是婚前财产，而本案中并未提交证据推翻该声明；

2.小新虽然是在结婚登记后才取得房产证的，但房屋是3年前买的，根据交易习惯和生活常识，无法认定房屋是夫妻共同所有。

借着以上案例，我们来聊一下两个关于婚姻与房产的问题：

首先，如何判断房产是夫妻共同财产还是个人财产？我们通过5种情况来分析：

1.婚前全款购买，房产登记为单独所有：

这种情况就比较简单了，肯定属于夫妻一方个人财产。

2.婚前贷款购买，婚后共同还贷：

这种情况下，只有共同还贷部分才为夫妻共有。

3.婚后全款/贷款购买，房产登记为单独所有：

这种情况下，房产是属于夫妻共有的。

4.婚后购买，夫妻双方约定归一方所有

这种情况下，房产属于一方个人财产（但是须做财产公证）。

5.涉及法定继承、遗产分割前的房产：

这种情况下，房产是所有继承人共同共有。

接下来我们要聊的问题是，遇到存在共有权人的房屋，该怎么办？

对于已婚的卖家：

出售名下“单独所有”的房屋，先核实房屋是否为婚前取得。

如果是婚前取得，可以单独出售；

如果是婚后取得，即使房产证上写着“单独所有”，也必须要求卖家出具《配偶同意出售证明》方能出售。

对于已离婚的卖家：

必须提供离婚协议或法院判决，明确房屋所有权归属。

如果是卖家单独所有，可自行出售；

如果是卖家和前夫（妻）共同所有，则必须提供前夫（妻）签署的《同意出售证明》方能出售。

父亲承租单位的公房，由小女儿单独出资购买房屋，因为只能由承租人购买，故该公房一直登记在父亲名下。后屡次过户受阻，父亲曾立遗嘱表示该房由小女儿继承。但父亲过世后，小女儿办理正式过户时，其他兄弟姐妹却提出异议，到底这房子该归谁呢？

案例简介：借父名买房过户起纠纷

王先生承租单位的一套100号公房由小女儿王芳居住。1993年房改时，王先生表示这套公房谁购买就归谁。王芳的两个哥哥和姐姐都无力购买，终由王芳购得。因为当时只能由承租人购买，所以此房本下来后登记在王先生名下。

1997年王先生老伴儿去世。

1999年王芳搬到单位分的房子居住，将100号房对外出租。

2000年，王芳大哥的岳父生病住院，由于100号离医院较近，大哥便借住100号一段时间。当时，王先生写下一份说明：100号房实际归王芳，待到能过户时过户给王芳。

2004年，大哥将100号房屋返还。王先生准备将房屋过户给王芳，但该房屋仍不允许上市交易。于是王先生立下遗嘱：100号房由王芳继承。

2015年初，王先生过世，王芳拿出公证遗嘱，希望哥哥姐姐办理过户。二哥提出异议，称属于王先生的份额由王芳继承，但属于老太太的份额，应由兄妹四人继承。无奈，王芳咨询律师请求帮助。

律师解读：有公证遗嘱不按继承处理

律师表示：查看相关资料后，认为王芳与王先生形成了借名买房的法律关系。

100号房的购房合同、、完税凭证等都由王芳持有，房屋自购买后至今也是由王芳实际占有、使用和支配。虽然房屋一直登记在王先生名下，但实际人是王芳，双方形成了借名买房的法律关系。

2000年王先生写的说明也表示王先生和王芳之间存在借名买房的法律关系，因暂时不能过户，待能过户时王芳办理过户手续。2004年，因仍不能办理过户手续，王先生立下公证遗嘱，也是为了履行自己王芳过户的义务。

虽然王先生有公证遗嘱，但不应按照继承来处理。该买房合同纠纷案件中，王芳的律师提供了相关证据材料，王芳的大哥和姐姐均认可该房屋确实属于王芳。二哥不认可王先生的说明，但未提出鉴定。

此外，二哥认为，借名未经其母同意，因此无效。王芳的律师表示，借名买房是一个合同关系，如果借名成立，该房屋都不属于王先生的房产，更谈不上是其与老伴儿的夫妻共有财产，因此，借名买房的约定，也不需要其母的同意。

最终，法院认为王芳和父亲王先生已经形成借名买房的合同关系，其他三子女作为继承人应履行合同义务，判决王先生三子女王芳办理100号房屋过户手续。

温馨提示：借名买房须有书面协议或正式说明

律师提出，因房改时有些单位只允许原承租人购买，或者用长辈的工龄优惠较多，所以借名买公房的情况并不罕见。

通常借名买房都是亲戚间，没有书面约定，在认定是否存在借名买房法律关系时，借父母名义购买比借其他亲戚名义购买更困难。

子女为父母出资买房通常被认为是赠予或者借款，不能因为子女给父母出资买房了，就简单的认定为借名买房。

因此，在认定子女和父母之间是否形成借名买房法律关系时，通常要有书面协议，即使没有书面协议，也要像本案中王先生书写的说明，证明双方确有借名买房的事实存在。否则只是子女长期占有、使用父母的房子，想认定借名买房比较困难。